미국발 금리상승을 계기로,
한국을 비롯한 세계 각국의 금리상승의 움직임이 있습니다.
이제까지, 저금리 정책을 유지해 온 일본이지만,
일본 역시, 금리 상승의 가능성이 없는 것은 아닙니다.
2022년에 일본은 엔약세에 따른 영향으로, 당초 아베노믹스가 목표로 한
물가상승률 2%를 이미 달성하게 되었습니다.
물가가 상승함에 따라서, 정부의 긴축정책이 예상되며,
이 부분은 일본 부동산 구매 시장에도 적지 않은 영향을 줄거라고 생각합니다.
이번 글에서는
"금리상승과 일본 부동산 가격의 관계-금리상승시의 부동산 가치손실 대책법"이라는 주제로 이야기를 해 보고자 합니다.
■금리상승이 일본 부동산 가격에 미치는 영향
일본 부동산의 가격은 일본 금리의 영향을 받을 수 밖에 없습니다.
이유는 일본 부동산이라는 상품 자체가
언제든지 손 쉽게 구매할 수 있는
일반 소비재와 달리, 은행으로부터의 고액의 대출을 받지 않으면
구입할 수 없는 상품이 대부분이기 때문입니다.
또한, 부동산 투자가에게 있어서도,
세금을 줄일 수 있는 이유에서도 은행으로부터 고액의 대출을 받아
부동산 투자를 하는 것이 일반적입니다.
금리가 상승하면, 기본적으로 융자를 받은 원금에 대한 이자 지불액이 많아지게 됩니다.
일본 부동산은 기본적으로
수도권의 경우, 일반 서민 기준으로 2000만엔 이상의 융자를 받고 구입하는 경우가 대부분입니다.
금리가 1% 상승할 경우, 변제액은 단순계산을 해보더라도
1년에 20만엔의 이상의 유지비용이 발생할 수 있다는 것을 의미합니다.
즉, 부동산 소유자는 더 많은 유지비용을 지불할 수밖에 없게 되며,
이는 특히, 임대수입을 목적으로 부동산을 구입한 사람에게는 이익의 감소로 이어지게 됩니다.
■일본 금리인상은 일본 부동산 가격의 하락을 의미
일본 정부가 금리인상을 단행하게 될 경우,
부동산을 유지하는 비용은 그만큼 비싸지게 되며,
이는 자연스럽게 구매시장에 부동산 구입의 매력을 하락시키게 됩니다.
또한, 융자를 받기 어렵게 되면서, 구입을 할 수 있는 사람들이 줄어들게 됩니다.
만약, 일본내 거주자들의 수입이 계속 늘어난다고 하면,
문제가 없겠습니다만,
일본내 거주자들의 수입이 늘어나지 않는 상황에서,
금리가 먼저 인상될 경우, 부동산을 사고 싶어도 살 수 있는 사람들이 자연스럽게 적어지게 됩니다.
또한, 투자자의 입장에서 볼 때,
은행의 이율이 올라간다고 하면, 채권 시장이 더 매력적인 투자상품이 되므로,
자연스럽게 실물 투자 자산인 부동산의 투자성은 그 매력을 잃게 됩니다.
■금리 상승이 실행되어도 일본 부동산 가격이 떨어지지 않는 경우
금리가 상승이 되면 일본 부동산은 높은 유지비용으로
투자의 매력성을 시장에서 잃게 되므로,
자연스럽게 가격하락으로 이어질 가능성이 높습니다.
하지만, 금리가 상승된다고 해서, 무조건 부동산 가격이 하락한다고 단정할 수는 없습니다.
희소성이 있는 부동산 물건일 경우에는,
금리상승시기에도 임차료를 인상하는 방법을 통해서,
부동산의 투자가치를 유지시킬 수도 있으며,
일본 전체의 경제가 활성화되어서,
일본인들의 수입이 많아져서, 많은 돈을 쓸 수 있는 구매력을 갖추게 될 경우에는
금리상승이 있더라도, 일본 부동산 가격이 크게 떨어질 일은 없다고 생각할 수 있습니다.
그 때문에, 금리인상이 있더라도, 부동산 가격이 영향을 받지 않는 투자처라고 한다면,
지속적인 인구의 유입증가가 있고,
지역 주민들의 수입이 매년 늘어나는 지역이 부동산 가치를 유지하기 좋은 지역이라고 할 수 있습니다.
■금리상승시의 일본 부동산 가치 손실 대책 방법
일본 부동산 시장은 기본적으로 금리의 영향을 받으며,
금리가 인상될 경우, 매수자가 줄어들어,
부동산 가격은 전체적으로 하락하여, 가치유지가 어려워집니다.
금리상승시에 대비해서 일본 부동산의 가치 손실을 피할 수 있는 방법으로는
다음의 방법이 있습니다.
◆1. 은행 융자(론)는 최장기 고정금리로 할 것
변동금리로 대출을 받을 경우에는,
금리가 상승할 경우, 많은 이자비용이 발생하게 됩니다.
그 때문에 안정적인 자금계획을 위해서, 장기간의 고정금리 계약을 통한, 대출을 받아서,
부동산을 구입하는 것이 금리상승에 대비할 수 있는 한가지 방법이라고 할 수 있습니다.
◆2.금리가 낮은 은행으로 변경할 것
일본의 은행의 금리는 은행마다 천차만별입니다.
수수료가 발생할 수는 있지만, 더 좋은 조건으로 저렴한 이자비용으로 대출을 받을 수 있다면,
보다 금리가 낮은 은행으로 대출을 받는 것도 한 가지 방법이 될 수 있습니다.
◆3.금리 상승시 이익이 발생하는 투자처에 투자할 것
금리상승시 이자비용이 많이 발생하는 만큼,
은행을 비롯한 채권 시장은 많은 이익을 누리게 됩니다.
금리상승으로 인해, 부동산의 이자비용이 늘어나는 만큼,
사전에 금리상승으로 이익이 늘어날 수 있는
은행주식, 채권 시장에 분산 투자하여,
전체적인 이익과 손실의 균형을 맞추는 것도 금리상승시에
대비할 수 있는 좋은 방법이라고 할 수 있습니다.
◆4. 원금을 더 빨리 변제할 것
은행은 이자수익에 대한 기대수익이 있습니다만,
변제기간을 앞당길 수 있다면, 이자에 대한 부담을 경감시킬 수 있습니다.
이를 일본에서는 일본어로 "쿠리아케 헨사이(繰り上げ返済)"라고 합니다.
이자에 대한 부담을 경감시킬 수 있는 장점이 있지만,
기한의 이익을 누리는 것이 부동산 대출의 특징이라는 점을 생각해 보면,
보유하고 있는 현재 자금과 기한의 이익을 잘 고려해서,
변제의 금액과 변제의 시기를 정하는 것이 바람직하다고 할 수 있습니다.
■맺음말
◆금리가 상승하면, 이자 비용이 증가하므로, 일본 부동산에 대한 구매매력이 감소하게 됩니다.
◆일본내 거주자들의 수입이 전체적으로 늘어나는 경우라면, 부동산 가치 하락을 막을 수 있지만, 먼저 금리가 인상될 경우에는 일본 부동산 가격은 구매력 감소로 하락하게 됩니다.
◆금리상승에 대한 대책방법으로는 다음의 방법이 있습니다.
◆1. 은행 융자(론)는 최장기 고정금리로 할 것
◆2.금리가 낮은 은행으로 변경할 것
◆3.금리 상승시 이익이 발생하는 투자처에 투자할 것
◆4. 원금을 더 빨리 변제할 것
■ 문의
■ 카네모토 일본 부동산 金本日本不動産
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 행정서사
行政書士登録番号 第16130910号
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
宅地建物取引士
◆ 일본 저작권 상담원
◆ 일본 증권 1종 외무원
◆ 일본 자택 개호사
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*당 일본 부동산 사무소는 "거주용, 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 비자업무를 담당한 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
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