일본 부동산 버블(거품) 현상- 일본 거주용 부동산 구입은 관망이 필요

90년대 초에 부동산 거품 경제가 꺼지면서

 

일본은 부동산에 대한 신화가 깨졌고,

 

부동산 구매를 선호하지 않은 사회현상이 발생하였으며,

 

일반인들도 다소 쉽게 집을 구매할 수 있는 시기가 오랫동안 지속되어 왔습니다.

 

한국보다는 아직 거주용 부동산 가격이

 

상대적으로 덜 비싸다고 생각되는 일본입니다만,

 

일본의 신축 수도권의 부동산 맨션 가격은

 

이미 90년대의 버블시기의 가격을 뛰어넘을 정도로 상승하고 있습니다.

(2023년 기준)

 

일본 부동산 경제 연구소의 발표에 따르면 

 

일본 수도권 맨션의 평균가격은 6510만엔이며, 1평방미터의 단가는 100.1만엔으로

 

2022년에 비해서 평균가격이 353만엔 상승한 가격으로서,

 

거품이 꺼진 일본 부동산 시장이라 불렸던 일본 부동산 시장이 

 

버블(거품)시장으로 다시 회귀해 가고 있음을 보여줍니다.

 

이번 글에서는 일본 수도권 부동산 시장이 버블(거품)인지에 대한 견해와 

 

적절한 일본 부동산의 구매, 매각 타이밍에 대해 이야기를 해보고자 합니다.

 

 

■현재의 일본 수도권 부동산은 버블(거품)인가?

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일본 수도권의 신축 맨션의 가격은

 

이미 1990년대 초의 버블 경제시기의 가격을 초과한 상황입니다.

 

매년마다 수백만엔씩 가격이 상승하고 있으며,

 

일본 부동산 경제연구소의 2023년 1월 발표에 따르면

 

도쿄 23구의 경우는 평균가격이 8455만엔, 1평방미터당 가격은 136.3만엔으로

 

전년도인 2022년에 비해서 13%이상이 상승한 가격을 나타내고 있습니다.(동년1월기준)

 

도쿄23구에 거주하고 있는 한국분의 경우라면

 

집 구매를 생각하고 있는 와중에서 매년 급등하고 있는 일본 부동산 시세를 보면

 

서둘러서 집을 사지 않으면 안될까라는 걱정이 생기는 것도 당연한 일일 수 있습니다.

 

1990년대초 일본 경제의 최전성기 시절의 부동산 가격을 이미 뛰어넘었다는 것을 보면

 

일본의 현 부동산 시장은 과열상태이며, 버블(거품)이 끼였다고도 생각해 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 수도권 부동산 시장의 가격급등의 원인

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경제학자를 비롯한 부동산 전문가들에 따라서 

 

다양한 견해가 있을 수 있습니다만,

 

과연 일본의 현재 부동산 가격이 적정한 가격인지에 대해서는

 

"수요"와 "공급"의 측면에서 생각해 볼 필요가 있습니다.

 

일본은 누구나가 잘 알다시피, 고령화 국가이며,

 

부동산 가격이 상승할 만한, 큰 이유가 없는 나라로 여겨져 왔습니다.

 

일본 수도권 부동산 가격이 상승한 이유에는

 

"수요"와 "공급"이라는 측면에서

 

"수요"가 증가하게 된 것이 원인이라고 할 수 있습니다만, 

 

생산 가능 인구가 감소되고 있고,

 

실질적 소득이 줄고 있는 일본 직장인들의 주머니 사정을 생각해 본다면,

 

일본 부동산 시장 가격이 급등하고 있는 이유에 대해서

 

누구나가 의문을 갖는 것은 당연한 일일 것입니다.

일본 부동산 가격이 버블 시키를 초과할 정도로 상승하게 된 이유로는

 

다음의 이유를 들 수 있습니다.

 

 

◆1. 엔저현상으로 해외 부동산 투자자들의 일본 부동산 구매

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코로나 여파로 인해서, 세계각국은 금융완화 정책을 펼쳤으며,

 

전세계적으로 돈이 시장에 쏟아져 나오게 되었습니다.

 

부자는 더 큰 부자가 되었으며, 많은 해외부동산 투자자들의 잉여자금이

 

일본 부동산 시장으로 쏠리게 되었습니다.

 

더군다나, 일본의 엔화 가격이 절하됨으로서, 

 

일본 부동산 가격을 구매능력 기준으로 보았을 때,

 

일본인들은 정작 구매하기 어렵지만,

 

해외 투자자들은 쉽게 구매할 수 있는 수준으로

 

엔화가격이 절하된 것도 큰 요인이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

◆2.일본 은행의 금융완화 정책

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코로나로 인해 많은 세계 각국이 금융완화정책을 펼쳤고,

 

지금은 미국을 비롯해서, 다시 금리인상의 움직임이 있습니다.

 

미국과 한국은 금리인상중에 있습니다만,

 

일본은 금융완화정책을 그대로 유지중이며,

 

기본적인 대출 이율이 미국과 한국에 비해서, 현저하게  낮은 수준입니다.

2013년부터 일본은 아베노믹스와 쿠로나 은행총재에 의한,

 

경기회복을 목표로 장기 금융완화 정책을 고수해 왔으며,

 

금리를 낮춤으로서, 융자를 쉽게 받을 수 있는 환경을 조성해 왔습니다.

 

그 때문에, 일본 현지에서도 원룸 맨션 투자 붐이 있었고,

 

많은 사람들이 일본 부동산 가격이 상승할 것이라는 기대감에 

 

융자를 받아서 투자를 하기 시작했습니다.
 

이전에는 과거 일본 부동산의 거품 붕괴로 인해서,

 

거주용부동산 조차, 대출을 받아서 구매하지 않았던 일본인들이

 

자산 형성을 목적으로, 대출을 받아서 구매하기 시작했으며,

 

적극적인 규제완화로 대부분의 부동산 구입 자금에는

 

대규모의 금융기관의 돈이 시중에 유입된 것이 사실입니다.

 

(부동산은 자신의 현재 자금만으로 구입하는 사람은 극 소수이며 대부분 은행에서 빌린 돈입니다.)

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산의 버블(거품) 현상은 언제까지 지속될 것인가.

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◆1.해외 부동산 투자자들의 자금 유통이 어려워지는 시기

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부동산 투자자의 입장에서는

 

 

◆(1). 어떻게 비싸게 빌려줄 수 있을지

 

◆(2). 어떻게 비싸게 팔 수 있을지

 

 

에 대해서 생각을 하면서 부동산 투자를 하게 됩니다.

 

이러한 부동산 투자자의 입장을 고려해 보면,

 

해외부동산 투자자들의 자금이 많이 유입된 일본의 현 수도권 부동산 시장이

 

붕괴되는 시점은

 

중국을 비롯한 한국, 미국의 부동산 시장이 불황에 접어드는 시기가

 

일본 부동산의 버블(거품)이 꺼지는 시기가 될 거라고 생각해 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

◆2. 일본의 금융완화 정책이 막바지에 다르는 시기

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전세계적으로 금리인상을 단행하면서,

 

긴축정책을 펼치고 있지만, 일본만 유일하게 금융완화정책을 시행하고 있습니다.

 

세계의 많은 자금들이 고금리를 받을 수 있는 국가로 유입되고 있으며,

 

일본 엔화의 가치는 지속적으로 하락세를 유지하고 있는 상황입니다.

 

그러나, 이러한 상황이 지속되면 지속될 수록,

 

일본 경제에도 수입 물가상승, 기업의 비용증대와 같은 악영향을 끼칠 것이 분명하며,

 

아무리 내수가 활성화된 일본이라고 하지만,

 

일본 정부와 은행도 더 이상, 금융완화정책을 유지하기는 어렵게 될 거라 생각합니다.

 

따라서, 일본의 금융완화 정책이 막바지에 이르게 되면,

 

더 이상, 저금리로 대출을 받을 수 없게 될 것이고,

 

많은 이들이 은행돈으로 부동산을 구매할 수 없게 될 것이라,

 

이는 자연스럽게 부동산 가격의 하락을 초래할 것으로 생각합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 거품이 꺼지는 시기

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일본의 수도권 부동산 가격은

 

버블시기 이상으로 가격이 상승하고 있는 상황이며,

 

더 오를 것이라는 기대감이 있는 것도 분명한 사실입니다.

 

1990년대의 일본 부동산 거품이 무너진 것을 생각해 보면,

 

그 때 역시도, 수출확대에 따른 일본내의 많은 자금의 유통,

 

일본 은행의 금융완화와 간단한 대출심사로 인한 가격상승이 거품의 원인이었으며,

 

1990년대의 거품경제가 은행의 금리상승과 긴축정책으로 무너진 것과 같이

 

일본은행이 금리인상을 실현하고 해외 자금이 유입되지 않게 되는 시기에

 

일본 부동산시장은 하락세로 돌아설 것으로 생각됩니다.

 

현재의 일본 부동산 상승의 원인은 

 

◆1.해외자금의 유입

 

◆2.일본의 적극적인 금융완화 정책

 

이며 이 2가지 요소가 시장에서 사라지는 시기부터

 

일본 부동산 시장은 이전과 비슷한 수준으로 돌아갈 것이라고 생각됩니다.

 

특히, 2011년 대재해와 같은 재해가 한번 더 있게 되면,

 

해외 투자자들도 일본 부동산에 대한 지리적 공포감으로 인해

 

일본 부동산의 거품은 꺼지게 될 것으로 생각됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■부동산 투자는 남들이 팔때 사고, 남들이 살 때 파는 것이 정석

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모든 투자는 남들이 팔려고 할 때, 싸게 살 수 있고,

 

남들이 사려고 할 때, 비싸게 팔 수 있습니다.

 

일본 부동산 구매도 마찬가지입니다.

 

일본 부동산은 특수한 상품으로서,

 

일생을 살면서 단 1번 구입할지도 모르는 상품이자,

 

이 세상에 똑같은 물건이 단 한개도 없는 상품입니다.

 

현재, 일본에서 실거주용으로 부동산 구매를 생각하는 이들에게 있어서,

 

일본 부동산 가격은 고가격에 해당하며,

 

일본인들이 수도권에서 집 한채를 마련하는 것이 쉽지 않습니다.

 

반면, 자금의 여유가 많은 해외 부동산 투자자들에게 있어서는 

 

일본 부동산은 엔저현상으로 구매하기가 쉽고, 

 

대출이율도 낮으니, 기존 자산에 담보를 설정한 자금유통을 바탕으로

 

실 거주 목적으로 구매하는 이에 비해서,

 

손쉽게 구매할 수 있는 것도 사실입니다.

 

따라서, 일본 부동산을 판매하고자 하는 이가 있다면,

 

지금이 자금 여유가 있는 부동산 투자자를 상대로 매각을 해서

 

이익을 실현하는 것이 바람직하다고 보여지며,

 

거주용 일본 부동산을 사고자 하는 이가 있다면,

 

일본 부동산 시장의 흐름을 관망하면서,

 

본인의 생애소득, 가족구성, 이율 변제등을 고려하여,

 

구매시기를 결정하는 것이 바람직할 것으로 생각합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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