일본 부동산 투자를 통해서 돈을 벌기 어려운 현실적인 이유와 일본 부동산 투자 성공을 위한 5가지

일본 부동산 중개업 사업면허를 갖고,

 

많은 일본 부동산 투자 관련 실무서적과

 

일본 부동산 면허업자들만 볼 수 있는 레인즈를 통한 일본 국내의 투자 물건들을 보면서,

 

실제 일본 부동산 투자를 하면, 얼마의 돈을 벌 수 있을지

 

머리속에서 생각을 많이 해보는 것 같습니다.

 

일본 부동산은 1억엔 이상의 투자를 할 경우,

 

도심지는 표면상 약 4%정도인 400만엔을 벌 수 있는 것 같습니다.

 

일본 도심지에서 부동산 사업을 할 정도가 되려면,

 

1년에 적어도 1000만엔 이상의 수입이 있어야

 

직원 고용부터 시작해서, 안정적인 운영이 가능할 것 같다고 생각됩니다만,

 

1년간 1000만엔 이상의 월세 수입을 벌려면,

 

최소 2억5천만엔 이상의 부동산 투자를 통해 소유해야 한다는 계산이 됩니다.

 

일본에서는 과거 일본 부동산 버블을 경험한 선례가 있기 때문에,

 

일본 부동산은 돈을 벌기 어렵다는 생각이 지배적이며, 

 

아베노믹스 이후로, 맨션 붐이 일기 시작해서,

 

가격상승을 통한 매매 차익으로 이익을 본 이들이  있을 것 같습니다만, 

 

현재의 일본 부동산 가격은 이미 버블시기에 필적한 만큼 상승해 있다고 보는 시각도 있습니다.

 

이번 글에서는 왜 일본에서 부동산 투자를 통해서 돈을 벌기 어렵다고 이야기를 하는지에 대한 이유와

 

일본 부동산 투자를 통해 성공하기 위한 5가지에 대한 주제로 이야기를 해보고자 합니다.

 

 

■일본 부동산 투자를 통해서 돈을 벌기 어려운 현실적인 이유들

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◆1. 시간의 리스크- 단 기간에 수익을 실현하기 어렵습니다.

 

◆2. 계획의 리스크- 실제 투자계획대로 수익이 실현되지 않을 가능성이 높습니다.

 

◆3. 융자의 리스크- 대출을 받기가 어려울 뿐만 아니라, 대출을 받을 경우, 이자비용이 계속 발생합니다.

 

◆4. 6대 리스크-1.공실 문제, 2.임차료 체납 문제, 3. 수선 수리 문제, 4.재해 문제, 5. 가격하락의 문제, 6.사기위험

 

 

 

 

 

 

■1. 시간의 리스크- 단 기간에 수익을 실현하기 어렵습니다.

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일본 부동산은 언제든지 구매할 수 있는 상품이 아닙니다.

 

언제 시장에 판매자가 나타나서 구매할 수 있을지도 모르며, 

 

팔려고 매각을 하려해도, 언제 팔릴지 모르는 시간의 리스크가 있습니다.

 

일본에서의 부동산 투자는 차익실현보다는 임대경영이 주류이기 때문에,

 

단기간에 수익을 실현할 수 있는 주식과 같은 금융상품과는 투자의 성질이 전혀 다릅니다

 

일본 부동산 투자는 단기간에 이익을 실현하기 어려우며,

 

임차인을 모집하기 위한 시간, 입거시의 시간등 임차인이 들어오지 않으면 

 

돈을 벌 수 없는 성질의 투자상품입니다.

 

물론, 부동산 매각을 통한 차익실현도 가능합니다만, 

 

일본의 경우, 인구 감소를 비롯하여, 실질 임금이 많이 오르지 않는 문제 때문에

 

더 비싼 가격으로 부동산을 판매하는 것은 실질적으로 어려움이 따릅니다.

 

또한, 거래가 한번 발생할 때마다, 중개인의 수수료, 사법서사의 수수료, 은행수수료, 취득세등

 

많은 비용이 발생하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

■2. 계획의 리스크- 실제 투자계획대로 수익이 실현되지 않을 가능성이 높습니다.

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일본 부동산 투자를 광고하는 부동산 업자들의 대부분은

 

연간 수익 이율을 광고를 많이 합니다만,

 

표면상의 이율과, 실질적인 이율을 잘 계산해 봐야 합니다.

 

표면상으로는 10%이상의 이익이 발생하는 물건이라 할지라도,

 

12개월 중, 공실이 있는 기간이 있을 것이며,

 

월세 수입이 없는 기간과 광고비등, 생각처럼 수입이 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

 

또한, 융자까지 받은 상황이라면 이자도 지출해야 하므로,

 

부동산을 구매한 순간부터 흑자 경영을 할 수 있다고 할 수 없습니다.

 

매년마다 발생하는 고정자산세를 비롯해서,

 

맨션의 경우는 수선적립금이 발생하기 때문에, 실질적인 이율이 얼마가 될 지

 

잘 계산해 봐야 합니다.

 

 

 

 

■3. 융자의 리스크- 대출을 받기가 어려울 뿐만 아니라, 대출을 받을 경우, 이자비용이 계속 발생합니다.

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만약, 본인의 자금으로 부동산 투자를 할 수 있다면,

 

이자비용이 발생하지 않을 수 있습니다만,

 

융자를 받게 되는 순간부터는 매달마다 이자를 상환해야 합니다.

 

공실이 있는 달은 적자가 될 수 있는 리스크가 있는 것이 일본 부동산 투자입니다.

 

 

 

 

 

 

 

■4. 6대 리스크-1.공실 문제, 2.임차료 체납 문제, 3. 수선 수리 문제, 4.재해 문제, 5. 가격하락의 문제, 6.사기위험

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일본 현지에서도 일본 부동산 투자를 꺼려하는 문제는 다음의 6대 리스크 문제 입니다.

 

◆1.공실 문제

 

:임차인이 임차하지 않을 경우에는, 월세 수입이 전혀 없습니다.

 

 

◆2.임차료 체납 문제

 

:임차인이 임차를 하는 상황이라 하더라도, 임차인이 월세를 체납할 수 있는 위험이 있습니다.

 

 

◆3. 수선 수리 문제

 

: 부동산은 시간이 지나면 지날수록, 노후화가 진행됩니다.

 

누후화가 진행되면 진행될 수록, 부동산은 관리가 필요하며, 수선 수리를 해야 하는 문제가 발생합니다.

 

 

 

◆4.재해 문제

 

:일본은 자연재해가 많은 국가로서, 지진의 위험이 있습니다.

 

그 때문에, 부동산 구매시에는 자연재해의 위험은 이제까지 없었던 지역이었는지

 

사전에 확인이 필요합니다.

 

 

 

◆5. 가격하락의 문제

 

:일본 부동산의 버블 붕괴 후,

 

일본 현지에서는 집을 사지 않고

 

임차만하는 것이 현명하다고 생각하는 사람들이 많이 있을 정도로

 

부동산에 대한 시각이 한국과는 많이 다릅니다.

 

부동산을 매각할 때, 불경기일 경우에는 일본 부동산을 비싸게 팔기 어려울 수 있습니다.

 

 

 

◆6.사기위험

 

:일본 현지에서도 가장 큰 문제가 되고 있습니다.

 

좋은 물건이라고 소개를 하면서, 투자를 하면 마치 큰 부자가 될 수 있을 것처럼 말하는

 

악덕사기업자들로 인해서, 수천만엔 수억엔대의 빚을 지고 파산까지 하게 되는

 

부동산 투자 피해자도 많이 방송에 보도되고 있습니다.

 

일본 부동산 투자 시장에 대해서, 국토교통성에서 부동산업자들에 대해

 

많은 광고규제와 거래상의 규제의무를 부과하고 있습니다만,

 

그럼에도 불구하고, 악덕 부동산 사기업자들로 인한 피해는 매년 발생하고 있는 실정입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 투자를 통해 성공하기 위한 5가지

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◆1. 소액으로 시작할 수 있는 부동산 투자물건부터 시작하는 것이 바람직합니다.

 

◆2. 좋은 부동산 물건을 찾을 수 있는 판단 능력이 필요합니다.

 

◆3. 표면 이율이 아닌, 실질 이율로 수익률 분석을 할 수 있어야 합니다.

 

◆4. 융자에 의존하는 것이 아닌, 자기 자본비율을 높이는 것이 중요합니다.

 

◆5. 신뢰할 수 있는 부동산 중개업자와 관계를 유지하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

■1. 소액으로 시작할 수 있는 부동산 투자물건부터 시작하는 것이 바람직합니다.

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일본 부동산 투자는 아직 경험이 없는 사람이라면,

 

소액으로 시작할 수 있는 부동산 물건부터 시작하는 것이 안전합니다.

 

일본 부동산 투자는 쉽게 이익을 낼 수 있는 투자상품이 아닙니다.

 

처음부터 대출을 받아서, 크게 시작하려는 마음은 금물이며,

 

미리 어느정도 경험을 쌓기 위해서, 원룸, 아파트 투자와 같은 작은 부동산 투자 물건부터

 

시작하는 것이 부동산 투자에 대한 리스크를 줄일 수 있고,

 

경험과 지식을 실무로 쌓을 수 있습니다.

 

소액이라고 하지만, 최소 수백만엔 이상의 투자가 필요합니다.

 

 

 

 

 

■2. 좋은 부동산 물건을 찾을 수 있는 판단 능력이 필요합니다.

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일본 부동산 투자로 돈을 벌고자 한다면,

 

임차 수요가 있는 좋은 부동산 물건을 찾아야 합니다.

 

기본적으로 다음의 조건을 갖춘 물건을 찾아야 실패확율을 줄일 수 있습니다.

 

◆- 인구가 감소하고 있는 지역을 피하고, 인구가 증가하고 있는 지역으로 선정할 것

 

◆- 역세권, 상업시설등 교통시설이 잘 갖추어진 지역으로 선정할 것

 

◆- 장래적으로 발전 가능성이 있는 지역으로 선정할 것

 

◆- 1인 가구 증가와 같은 일본 사회의 변화에 맞춰서, 임대차가 손쉬운 부동산 투자 물건을 선정할 것

 

◆- 치안이 안전한 지역으로 선정할 것

 

◆- 임차인이 쉽게 입주를 결정할 수 있는 인터넷 환경, 애완동물을 키울 수 있는 환경, 택배시설등을 갖추어서 부동산의 가치를 높일 것

 

 

 

 

 

■3. 표면 이율이 아닌, 실질 이율로 수익률 분석을 할 수 있어야 합니다.

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일본 부동산의 투자 수익성을 나타내는 지표로는

 

표면 이율과 실질 이율이 있으며, 계산이 쉽고, 업자들이 말하는 이율은

 

공실이 없는 만실 상태일 때의 표면이율을 말하는 경우가 대부분입니다.

 

일본 부동산 투자는 구매하는 순간부터, 고정자산세의 지출이 발생하며

 

맨션 투자의 경우는, 관리비, 수선적립금이라는 지출이 발생합니다.

 

그 때문에, 일본 부동산 투자를 할 예정일 경우에는 사전에

 

얼마만큼의 설비투자가 필요하고, 경비가 발생할 것인지를 잘 고려하여

 

실질 이율에 대해서 생각해 볼 수 있어야 합니다.

 

이 실질이율은 투자자의 입장에서 경비가 얼마나 발생할 지에 대한 계획에 따라 달라지므로

 

부동산 업자들도 쉽게 설명하기 어려운 이율이기도 합니다.

 

따라서, 실질 이율이라는 관점을 꼭 고려하여, 어느정도의 경비가 발생할 것인지

 

예상을 직접 해 볼 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

■4. 융자에 의존하는 것이 아닌, 자기 자본비율을 높이는 것이 중요합니다.

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일본 부동산 투자는 리스크가 있는 투자입니다.

 

만약 융자를 받은 경우에는 금융기관에 이자를 상환해야 합니다.

 

변동이율일 경우에는 금리가 변경될 가능성이 있으며,

 

예측하지 못한 금리상승으로, 손해를 볼 수도 있습니다.

 

그 때문에, 무리한 융자를 받아서, 부동산 투자를 하는 것 보다

 

자기 자본비율을 높여서 부동산 투자를 하는 것이

 

안정적으로 부동산 투자 경영을 할 수 있는 방법이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

■5. 신뢰할 수 있는 부동산 중개업자와 관계를 유지하는 것이 중요합니다.

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일본에서의 부동산 매매 물건은 레인즈라고 하는 

 

일본 국토교통성의 시스템을 통해서 동일한 경우가 대부분입니다.

 

비공개 물건이라고 하며 뒷거래를 하는

 

부동산 물건의 경우는 시세 확인이 어렵고

 

가격에 거품이 낀 위험한 물건일 가능성이 높기 때문에

 

레인즈에 등록되지 않은 부동산 물건은

 

일본에서 기본적으로 매매거래를 하지 않습니다.

 

신뢰할 수 있는 부동산 중개업자가 중요한 이유는

 

같은 예산안에서 구매를 희망하는 부동산에 대해서

 

어떻게 설명을 해주고, 적확한 조언을 해줄수 있는지가 중요하기 때문입니다.

 

특히 부동산 투자물건의 경우는, 임차인을 모집해야 하는 관리도 필요하기 때문에

 

이러한 관리까지 해 줄 수 있는 부동산 업자와의 관계가 중요하다고 할 수 있습니다.

 

신뢰할 수 있는 부동산 업자에 대한 기준은 개개인마다 다르겠습니다다만,

 

 

◆첫번 째로 중요한 것은

 

일본 부동산에 대한 적확한 지식과  부동산 투자에 대한 단점과 위험에 대해서도 설명해 줄 수 있는 진실함이며,

 

◆두번 째로 중요한 것은

 

의사소통과 궁합이고

 

 

◆세번째로 중요한 것은

 

빠른 대응능력이라고 할 수 있습니다.

 

 

또한, 한국인이 일본에서 거주하고자 하는 경우라면,

 

일본에서의 비자, 국적문제도 빠뜨릴 수 없는 중요한 문제이기 때문에,

 

이러한 비자, 국적문제에 대해서도

 

정확한 지식을 갖고 진실되게 말해 줄 수 있는 업자인지가 중요하다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■맺음말

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일본 부동산 투자는 아무나 쉽게 시작해서 돈을 벌수 있는 투자상품이 아닙니다.

 

특히, 한국인이 일본에서 부동산 투자를 하려할 경우에는

 

많은 리스크를 안고 있어야 하며, 단기간에 수익을 낼 수 없기 때문에

 

장기적인 시각을 갖고 해야 하는 투자를 해야 합니다.

 

처음에는 작게 시작하는 것이 바람직하며,

 

일본에서 거주하는 것까지 생각하는 분들의 경우라면

 

비자문제와 국적문제까지도 고려해 본 뒤 진행하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

 

카네모토 일본 부동산은 

 

한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,

 

일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을 

 

일본생활 정착이라는 테마에 중점을 두고 컨설팅 해드립니다.

 

 

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