일본 부동산 투자 실패의 전형적인 4가지 이유- 자금 계획의 중요

일본 부동산 투자는 다른 투자 상품에 비해서

 

가장 많은 비용이 발생하는 투자상품입니다.

 

가장 많은 비용이 발생하는 투자상품인 만큼, 진입장벽이 높고

 

일본의 경우는 매매물건의 가격이 한국보다 싸고,

 

월세가 한국보다 비싸다는 점에 있어서 매력이 있을 수 있습니다만,

 

일본 현지에서도 원룸투자를 비롯한 부동산투자를 잘못해서

 

파산을 하게 되는 사람들도 매년마다 방송에서 나올 정도로

 

일본 부동산 투자는 안정적인 자산형성에 기여할 수도 있지만,

 

인생을 송두리째 망쳐버릴 수 있을 정도로,

 

투자를 잘못하면 인생을 회복하기 어려울 수 있는 리스크가 있는 투자라고 할 수 있습니다.

 

이번 글에서는 일본 부동산 투자 실패의 전형적인 4가지 이유와 자금계획의 중요성에 대해서

 

이야기를 해 보고자 합니다.

 

■일본 부동산 투자에 실패하는 전형적인 4가지 이유

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일본 부동산 투자는 성공하는 이에게는

 

안정적인 자산형성을 할 수 있는 투자가 될 수도 있습니다만,

 

인생의 독이 될 수도 있는 투자가 될 수도 있습니다.

 

일본 부동산 투자에 실패하는 패턴에는 다음의 4가지 패턴이 있다고

 

당사무소는 생각하고 있습니다.

 

 

◆1. 거래 시세보다 비싼 가격에 구매한 경우

 

◆2. 월세 수입의 감소, 공실에 대해 대비하지  않은 경우

 

◆3. 유지 수선비에 대해 대비하지 않은 경우

 

◆4. 투자 운용 자금에 대한 계획이 없는 경우

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■1. 거래 시세보다 비싼 가격에 구매한 경우

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일본 부동산 투자를 권유하는 업자들의 이야기를 한번 잘 들어보면

 

다음과 같은 비슷한 영업멘트가 있습니다.

 

"수익률이 좋고, 좋은 가격에 나온 물건이다. 지금 사지 않으면 좋은 기회를 놓친다."등등

 

의 말을 듣는 경우가 있을 수 있습니다.

 

일본의 부동산 중개업자의 수입은 중개수수료이며,

 

매매가격의 3%의 중개수수료를 받는 것이 주된 수입이기 때문에, 

 

일본의 부동산 중개업자들은 더 비싼 가격에 거래를 성사시키고자 하는 경향이 있습니다.

 

그 때문에, 부동산 업자들의 말만 듣고 정확한 시세를 파악하지 못하고,

 

비싼 가격에 부동산을 잘못 구매할 경우에는

 

기회비용을 잃을 뿐만 아니라, 부동산 투자가 처음부터 적자 경영으로 시작하게 될 가능성이 높습니다.

 

일본 부동산 투자는 시세보다 저렴한 가격에 구매를 하는 사람이 성공합니다.

 

따라서, 일본 부동산 투자를 생각하고 있는 경우에는

 

일본 부동산의 시세를 잘 파악하고 비슷한 거래 사례의 매매성사가격을 잘 확인해 보고

 

구매하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■2. 월세 수입의 감소, 공실에 대해 대비하지  않은 경우

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일본의 부동산 투자는 버블 경제의 붕괴에 대한 반성으로부터

 

많은 이들이 차익을 실현하기 위한 방법으로 부동산 투자를 하지 않고,

 

월세 수입을 얻는 방법으로 부동산 투자를 하는 것이 일반적입니다.

 

일본 부동산은 매매 물건이 한국보다 저렴하고, 월세 수입이 높은 장점이 있습니다.

 

문제는 월세수입이 항상 유지될 수 없다는 점입니다.

 

세입자를 찾지 못하면, 월세 수입이 들어오지 않을 것이며,

 

세입자를 찾기 위해서 세입자의 입주조건이나 월세를 낮춰야 할 수도 있습니다.

 

따라서, 부동산 투자에 성공하기 위해서는 

 

어떤 세입자를 타겟으로 해서  적정 월세 수입을 유지하면서

 

공실율을 줄일 수 있는 지 대비할 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■3. 유지 수선비에 대해 대비하지 않은 경우

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일본 부동산은 "땅"을 제외하고 구매하는 순간부터 노후화가 시작됩니다.

 

또한, 구매하는 순간부터 경비가 발생하게 됩니다.

 

시간이 지나면서 발생하는 가장 큰 비용은 "유지 수선비"입니다.

 

특히, 맨션 투자의 경우는, 시간이 지나면 지날수록,

 

건물 전체를 수선해야 하는 일이 발생하므로,

 

오래된 건물일 수록 "적립수선금"이 비싸지게 됩니다.

 

유지수선비에는 다음의 3가지가 있습니다.

 

◆1. 건물 전체를 수리해야 하는 유지수선비

 

◆2. 원상 회복을 위해 수리해야 하는 유지수선비

 

◆3. 예방을 위해 수리해야 하는 유지 수선비

 

위 유지 수선비가 대규모 공사로 진행될 경우에는

 

생각하지 못한 대규모 지출이 발생할 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■4. 투자 운용 자금에 대한 계획이 없는 경우

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일본 부동산 투자는, 구매하는 것만으로 자동적으로 돈이 들어오지 않습니다.

 

구매하는 때부터 매각을 할 때까지

 

대출을 받은 경우에는 대출상환금을 은행에 매월 납부해야 하며,

 

고정자산세, 관리비, 수신비등 많은 경비가 발생합니다.

 

말 그대로 투자이기 때문에, 자산을 잘 관리할 수 있는 운용의 노하우와 자금이 필요합니다.

 

일본 부동산 투자를 할 때에는

 

◆1. 보유하고 있을 때의 수입

 

◆2. 매각했을 때의 수입

 

을 고려하고 해야 합니다.

 

특히, 매각을 했을 때, 모든 수익이 확정되는 투자이므로

 

보유기간에 따른 적절한 자금 운용에 대한 계획을 사전에 할 수 있어야 합니다.

 

만약, 중간에 자금운용에 대한 계획을 잘못할 경우에는

 

최악의 경우, 파산을 하게 될 수도 있으며,

 

누군가에게 경매등을 통해 헐값에 팔릴 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 투자 시작전에 고려해야 하는 자금계획의 중요성

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일본 부동산 투자는 자금 계획을 처음부터 세우지 않으면 

 

성공할 수 없습니다.

 

제일 실패하기 쉬운 사람들은 일본 부동산 투자가

 

은행에 예금을 하면 이자를 받는 것처럼

 

사기만 하면 자동적으로 월세 수입이 들어올 거라고 쉽게 생각하는 사람들입니다.

 

일본 부동산 투자는 먼저 자금 계획을 명확히 세워야 하며,

 

보유기간과 매각때까지의 수입과 지출에 대해서 계획을 한 뒤 시작을 해야합니다.

 

또한,  고가의 투자상품이기 때문에, 진입장벽이 높고

 

아무나가 쉽게 시작할 수 없는 투자이기 때문에

 

부동산 투자 시작전에 안정적인 여유자금을 어느정도 확보를 해야 합니다.

 

이유는 매각을 빨리 할 수 없으며, 공실률을 비롯한 월세 수입의 감소가 있을 수 있기 때문입니다.

 

여유자금 없이 시작할 경우에는

 

은행의 대출이자 상환에 어려움을 겪을 수 있으며,

 

이제까지 지출해 온 자금을 회수할 수 없는 일이 있을 수도 있습니다.

 

그 때문에, 일본 부동산 투자시에는 공실율을 비롯한 월세수입의 감소를 고려한

 

충분한 여유자금을 항상 갖고 있을 정도의 계획을 갖고 투자를 하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

 

 

 

■한국인과 한국기업의 일본 사업용 부동산은 일본 회사설립과 일본 비자까지 해결할 수 있는 전문 일본특정행정서사에게 !

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일본에서 부동산 투자용 법인 설립을 비롯한

 

일본에서 사업 및 회사설립시에 필요한 부동산 중개를 

 

일본에서 실제 서포트해 드릴 수 있습니다.

 

당행정서사는 한국에서 태어나, 한국어가 모국어이며

 

한국에서 군대(육군 병장 전역), 서울 소재 4년제 대학까지 모두 마쳤으며,

 

일본에서 생활한 지 13년차가 되는 일본 국적을 갖고 있는 30대 일본 특정행정서사입니다.   (2023년 기준)

(일본 행정서사 경력 8년차,일반 일본 행정서사보다 급이 높은 일본 특정행정서사 )

 

 또한, 일본 부동산 중개사 자격증 뿐만 아니라,

 

실제 일본에서 부동산 중개 사업을 할 수 있는 부동산 사업면허 허가를 갖고 있습니다.

(일본 부동산 면허 허가: 일본 사이타마현 지사 면허 제 24975호)

 

일본 부동산업자는 레인즈라고 하는 부동산 업자들만 볼 수 있는

 

일본 국토교통성의 부동산 정보를 열람할 수 있으며,

 

일본 현지에서의 사업용 부동산, 거주용 부동산, 투자용 부동산까지 중개 서포트해 드릴 수 있습니다.

 

또한, 한국 기업의 일본 신규 진출에 있어서 

 

회사설립시 필요한 사무소 임차문제와 통장문제, 연락문제까지도

 

별도의 계약을 통해서 서포트해 드릴 수 있습니다.

 

한국인과 한국기업의 일본 사업 진출시 필요한 일본 부동산이라면

 

일본 회사 설립과 일본 비자문제까지도 해결할 수 있는 전문 일본 특정행정서사에게 의뢰하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

■ 문의

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■ 카네모토 일본 부동산　金本日本不動産

 

◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키  (한경구) (30대)

   　代表　専任　宅地建物取引士　金本　知之

 

◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호

     宅地建物取引業免許　埼玉県　知事  第24975号

 

◆  일본 국내전화 :  080-2335-1890

 

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■카네모토 국제법무 특정행정서사　사무소

 

　金本国際法務特定行政書士事務所

 

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    行政書士登録番号 第16130910号　(特定行政書士）

 

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◆ 일본 부동산 공인중개사  

    宅地建物取引士　

 

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◆ 일본 증권 1종 외무원 

 

◆ 일본 자택 개호사

 

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*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.

 "거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가  직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지

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*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우, 

 

별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.