일본으로의 이민을 계획하고 일본행을 선택한 한국인에게 있어서,
일본에서의 거주지를 확보하는 문제는
중요한 문제입니다.
2023년 시점에 있어서, 일본 주식과 부동산은 버블 시기를 방불케 하는 호가 시장이 진행되고 있으며,
부동산 자산 가격에 있어서도, 자산 가격이 많이 오른 부동산이 있는가 하면,
반대로, 자산 가격이 하락한 부동산도 있습니다.
일본에서 한국인이 거주할 집을 찾는 일은 생각보다 쉽지 않는 일이며,
자산 형성의 관점에 있어서도,
당사무소는 임차 물건보다는 매매 물건을 살 수 있을 때,
한 살이라도 젊은 나이 때에 사는 것을 추천하고 있습니다.
일본 부동산 시장은 월세가 비싸며,
매매 가격은 한국 부동산 시장보다 저렴한 것이 특징입니다.
그 때문에, 일본으로 이민을 생각하는 분들이라면, 비자 문제와 더불어,
집을 구하는 것이 어려운 문제가 있으므로, 노후 준비와 자산형성을 위해서라도
집을 구매할 수 있을 때 일찍 집을 사는 것이 일본 생활을 함에 있어서
안정적으로 생활할 수 있다고 말씀을 드립니다.
이번 글에서는 일본 부동산 구매에 있어서
중요한 "도로"에 대해서 이야기를 해보고자 합니다.
■"도로"가 일본 부동산 자산 가치에 미치는 영향
같은 지역에 있는 같은 넓이의 토지가 있는 경우라 할지라도,
어떤 "도로"에 부동산이 접하고 있는지에 따라서
일본 부동산 토지 가치에 영향이 있을 수 있습니다.
맨션의 경우라면, 도로의 가치가 큰 영향이 없을 수 있지만,
토지와 함께 구매하는 잇코타테(단독주택) 부동산 물건일 경우에는
"도로"가 아주 중요한 요소가 됩니다.
도로에는 다음의 2가지 종류의 도로가 있습니다.
◆1. 공도(公道)
◆2. 사도(私道)
■1. 공도(公道)
일본국 정부나 각 일본 지방자치체에서 소유하고 있는 "도로"로서
아무나가 무상으로 통행할 수 있는 "도로"를 말합니다.
"도로"의 관리도 일본국 정부와 일본 지방자치체에서 하기 때문에
별도의 보수, 관리 비용이 발생하지 않습니다.
또한, "도로"에 하자가 있는 경우에도, 국가와 지방정부가 직접 복구공사를 실시하는 도로이기 때문에
통행 및 이용에 있어서 부담이 없는 "도로"라고 할 수 있습니다.
■2. 사도(私道)
"사도(私道)"는 개인이나, 법인이 소유하고 있는 "사유재산상"의 "도로"를 말합니다.
개인, 법인이 소유하고 있는 사유재산이기 때문에
아무나가 통행할 수 없는 "도로"에 해당합니다.
"도로"의 "관리", "보수공사"도 사유재산의 소유주가 직접 해야 하며,
비용부담도 직접해야 하는 "도로"를 말합니다.
만약, 사유재산에 해당하는 "사도(私道)"를 사용하는 경우라면,
그에 따른 "통행 비용"을 도로 소유주에게 지불해야 할 수도 있는 "도로"이기도 합니다.
또한, 사전에 합의 없이 사용할 경우, 법적 분쟁으로 이어질 가능성도 있습니다.
■"공도(公道)"와 "사도(私道)"를 확인하는 방법
◆1. 각 지방을 관리하는 시야쿠쇼, 구야쿠쇼에 가서 확인하는 방법
시야쿠쇼, 구야쿠쇼의 도로관계를 관할하는 부서를 방문해서,
각 도로의 소유주를 확인할 수 있습니다.
◆2.공도(公圖,公図)를 통해서 확인하는 방법
각 부동산을 관할하는 법무국에서 관리하는 "공도(公圖,公図)"를 통해서,
토지의 면적 크기, 형상등을 확인할 수 있습니다.
이 "공도(公圖,公図)"는 국가가 법적으로 관리하는 도면으로서
각 도로가 "공도(公道)"인지 "사도(私道)"인지 확인할 수 있는 자료가 됩니다.
법무국에서 위와 같은 "공도(公圖,公図)"를 입수하면, 현재의 토지가 접하고 있는 도로에 대해서
확인을 할 수 있습니다.
국가, 지방정부 소유의 도로인 "공도(公道)"의 경우는, "도로(道路)"로 표기되어서 나오며,
개인이 소유하고 있는 "사도(私道)"의 경우는 "번지수"로 표기되어서 기재됩니다.
위의 "공도(公圖,公図)"에는 "560-4번지"가 "사도(私道)"임을 확인할 수 있으며,
" "560-4번지"의 "사도(私道)"를 별도의 합의 없이 사용할 수 없고,
"공도(公道)"에 해당하는 "도로(道路)"만 사용할 수 있음을 확인할 수 있습니다.
■"도로"는 신축 건물을 지을 때, 큰 영향을 미칩니다.
일본에서는 토지와 집을 구매할 때 "도로"가 중요하며,
토지와 접하고 있는 도로가 어떤 도로인지에 따라서,
건물을 다시 못짓거나, 같은 규모로 지을 수 없는 경우가 있습니다.
■신축건물을 지을 수 없는 "도로" 문제
일본에서는 토지에 접하고 있는 "도로"에
다음의 문제가 있을 경우, 건물을 재건축할 수 없게 됩니다.
◆1. "일본 건축기준법"상, "도로"가 아닐 경우에는 집을 새로 지을 수 없습니다.
◆2. "도로"가 사유지일 경우에는, 소유자의 승낙없이 건축 공사를 할 수 없습니다.
그 때문에, 구입하고자 하는 부동산 물건의
전면도로의 소유자가 "국가, 지방자치체"가 아닌 경우에는
주의가 필요합니다.
국가, 지방자치체 소유가 아닐 경우에는 소유주의 승낙이 필요할 수 있으므로,
사전에 전면도로의 소유자가 누구인지도 확인하는 것이 중요합니다.
■일본 건축기준법상 정해져 있는 도로 4m이상의 문제
일본 건축기준법상, 도로로 인정받기 위해서는
전면도로의 폭이 반드시 4m이상 접하고 있어야 합니다.
만약 전면도로의 폭이 4m이상 확보되어 있지 않은 경우에는
다른 토지에 대해서 도로 폭 4m이상을 확보하지 않되며,
이를 일본어로는 "세트백 セットバック"이라고 합니다.
"세트백 セットバック"을 하게 될 경우에는, 도로로 일부 토지가 사용되는 만큼
유효활용할 수 있는 토지면적이 줄어들게 되며,
당연히, 건물을 재건축하게 될 경우, 건축면적도 줄게 되어,
부동산 자산이 감소되는 영향을 미치게 될 수 있습니다.
■재건축시 발생하는 "도로"에 따른 비용의 문제
만약 "세트백 セットバック"문제가 있는 도로이거나,
사유지에 해당하는 도로일 경우,
재건축을 하게 될 때, 많은 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
특히, 도로가 좁을 경우에는, 소방차등의 차량이 진입하는 것이 불가능할 뿐만 아니라,
공사에 필요한 건축자재를 운반하는 것 자체가 어려울 수 있습니다.
이 경우, 자연스럽게 신축시 필요한 비용이 더 발생하게 되며,
당연히 부동산 가치에 영향을 미치게 됩니다.
■일본 도로의 특징과 종류
일본 도로에는 일본 건축기준법상 "도로"로 인정받을 수 있는 "도로"와
"도로"로 인정받을 수 없는 "도로"가 있습니다.
"도로"로 인정받을 수 있는 도로(일본 건축기준법 42조)
일본 건축기준법상 도로로 인정되는 도로를 "건축기준법상의 도로"로 부르며,
부동산업자끼리는 "42조 도로"로 부르기도 합니다.
◆1. 42조 1항 1호 도로
-일본 도로법에서 정하는 도로를 말하며,
"국도(國道)", "시도(市道)"로서, 폭넓이가 4m이상인 도로를 말합니다.
◆2. 42조 1항 2호 도로
-일본 도시계획법, 토지구획정리법,도시개발법등에 의거하여
인허가를 받은 도로로서, 폭넓이가 4m이상인 도로를 말합니다.
인허가를 받은 뒤, 도로 공사 완료후에 시구정촌에 이관되므로,
시구정촌으로 이관될 경우에는 42조 1항 1호 도로가 됩니다.
◆3.42조 1항 3호 도로
도시계획구역 또는 준도시계획구역의 지정, 변경이 된 시점에 있어서,
폭넓이가 4m이상이 된 도로로 존재하게 된 도로를 말합니다.
◆4. 42조1항 4호 도로
도로법, 도시계획법, 토지구획정리법, 도시개발법, 신도시 기반정비법등의 법률에 따라
신설 또는 변경된 사업계획이 있는 도로를 말하며, 2년 이내에 그 사업이
진행될 예정이 있는 특정행정청이 지정한 도로를 말합니다.
◆5.42조 1항 5호 도로
사업신청을 받아서 특정행정청이 위치를 지정한 도로로서 "위치 지정 도로"로도 불리는 도로입니다.
◆6. 42조 2항 도로(중요)
건축기준법이 시행된 1950년 11월 23일 또는 도시계획구역으로 정해진 때보다 늦은 시점에 있어서
폭넓이가 4m미만인 도로를 말합니다.
일본에서 건축기준에 대한 정비가 이루어 지기전에 무분별한 건축이 있었으며,
기존에 지어진 집은 어쩔 수 없지만, 1950년 11월 이후에 지어진 집에 있어서는
다시 집을 지을 때, 반드시 폭넓이가 4m이상이어야 하는 법이 있습니다.
따라서, 그만큼, 활용할 수 있는 토지면적이 줄게 됩니다.
■일본 건축기준법상 "도로"가 아닌 "도로"
일본 건축기준법 따르면
현행 법률상, 도로에 2m이상 접하지 않을 경우에는 건축을 할 수 없도록 되어 있습니다.
법은 이렇게 제정되어 있지만,
일본 현지 특성상, 인구가 폭발적으로 늘어난 경위와 함께,
도로에 접하고 있지 않은 토지도 많은 탓에
일본정부는 토지의 유효활용, 자산가치 유지의 관점에서 예외적으로
건축을 가능하게 하는 경우가 있습니다.
이에 대한 내용은 일본 건축기준법 43조에 기재되어 있으며
내용은 다음과 같습니다.
◆일본 건축기준법 제43조 2의 2
(2) 그 부지 주위에 넓은 공지를 가진 건축물 및 그 밖의 국토교통성령으로 정하는 기준에 적합한 건축물로서 특정행정청이 교통상, 안전상, 방화상 및 위생상 지장이 없다고 인정하여 건축심사회의 동의를 얻어 허가한 것
■한국인의 일본 이민, 거주에 필요한 부동산 구매는 한국인 전문 카네모토 일본 부동산에 의뢰하십시요!
◆일본에서 부동산을 구입함에 있어서 전면 도로는 자산가치 유지와 토지활용의 관점에서 중요합니다.
◆전면도로가 "공도(公道)"인지 "사도(私道)"인지에 따라서, 자산가치에 영향이 있을 수 있습니다.
◆일본 부동산 구매시에는 전면도로에 대한 확인이 중요합니다.
◆전면도로의 면적에 따라서, 재건축시, 토지의 활용 면적이 줄어들수도 있습니다.
일본 이민, 정착에 있어서는
본인의 현재 나이를 고려하여,
매달마다 사라지는 월세등의 거주비용을 자산축적을 위한
부동산 구매가 바람직할 수도 있습니다.
"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고
일본 부동산 업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.
일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,
일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면,
구매하기가 무척 어렵습니다.
또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우,
허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,
적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.
카네모토 일본 부동산은
한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,
일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을
일본생활 정착이라는 테마에 중점을 두고 컨설팅 해드립니다.
■ 문의
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호
宅地建物取引業免許 埼玉県 知事 第24975号
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
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◆ 일본 저작권 상담원
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*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로
제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>
* 카카오톡상담은 통화로 이루어집니다.
* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고,
희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지
담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*일본 부동산 임대인과의 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.
*일본어가 전혀 안되는 분들은 일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
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