일본 부동산 중개 물건의 허위 광고 특징 및 주의사항!!-일본 부동산 중개 업자 선정이 중요한 이유!!

8년전에 일본 부동산 중개사 등록 후,

 

과거 잠시 일본 부동산 업계에서 몸을 담고 일을 한 적이 있습니다만,

 

상습적인 부동산 회사의 고객에 대한 거짓말과 노루마(업무실적)에 대해 회의를 느끼고,

 

일본 부동산 업자에 대한 불신이 가득했던 적이 있었던 것 같습니다.

 

작년에 일본 부동산업에 대한 정식 사업면허 허가를 받고, 

 

일본 부동산 중개 사업 업체의 대표로서,

 

노루마(업무 실적)에 대한 부담없이 

 

일본 이민을 오시는 한국분들의  주거용, 사업용 부동산 중개 업무를 하게 되었습니다만,

 

일본 부동산 중개업을 하다보면, 아무리 일본 부동산 중개업에 대한 법률이 개정되고,

 

부정과 피해를 막고자하는 협회와 공정거래 협의회의 노력이 있다고 하지만,

 

아직도 부동산 중개업에 대한 거짓말과, 위법적인 사항을 실무를 하면서 경험하게 됩니다.

 

이번 글에서는 제가 일본 부동산 중개사업자로서,

 

실제 한국 고객님의 일본 부동산 중개를 서포트 해보면서 겪어본  실무 내용을 바탕으로

 

"일본 부동산 중개 물건의 허위 광고 특징 및 주의사항"이라는 주제로 이야기를 해보고자 합니다.

 

 

 

■일본 부동산 중개  업자 선정이 중요한 이유

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일본은 미국과 달리, 쌍방 중개가 가능한 중개 제도를 취하고 있으며,

 

이러한 제도 탓에

 

일본 부동산 중개 업자는 중개수수료를 최대로 받을 수 있는 방법으로,

 

일본 부동산을 중개하게 되는 업계의 문제가 있습니다.

 

이것을 일본 부동산 용어로는 "카코이 코미 ( 囲い込み)" 영업이라고 하며,

 

실무상, 인터넷에 중개가 가능한 것처럼 올라온 물건이어도 

 

부동산 중개를 하는 모든 업자들만 볼 수 있는 "레인즈 (REINS): 일본 부동산  정보 네트워크 시스템"에

 

해당 부동산에 대한 정보가 없거나,

 

해당 부동산에 대한 정보가 있는 경우라도, 중개 자체가 불가능한 부동산인 경우가 많습니다.

 

또한, 구매 의사 결정에 있어서, 중요한 영향을 끼칠 수 있는 내용에 대해서,

 

법을 피하면서, 교묘하게 광고를 하는 것을 경험하게 됩니다.

 

일본 부동산 업계는 동일한 법규제를 받기 때문에,

 

매매물건에 대해서는

 

작은 업체를 가던, 큰 업체를 가던 정보에 대한 차이가 없습니다.

 

또한, "중개 수수료 무료"로 되어 있는 업체가 있다면,

 

상식적으로 부동산 중개회사가 어떻게 무료로 중개를 할 수 있는지, 생각해 볼 수도 있어야 합니다.

 

(세상에는 공짜가 없고, 무료라고 하는 데에는 다 뒤에서 따로 돈을 받는 업자들의 시스템이 있습니다.)

 

특히, 일본 부동산 업계는 판매자측 또는 임대인측에서

 

중요한 사항에 대해서 미리 고지를 하지 않거나,

 

계약 시점이 되어서야 말해주는 경우가 허다하며,

 

이는 고객의 입장에서 중개를 하는 양심을 갖고 중개업을 하는 업자의 입장에서는

 

공감하게 되는 내용이 될 걸 생각합니다.

 

그 때문에, 일본 부동산 물건은 인터넷에 그럴싸  해보이는 내용이 있다 할지라도,

 

해당 내용을 전부 그대로 믿고 받아들여서는 안되며,

 

일생 일대의 생애소득의 20%가 넘는 자산을 투하하는 큰 소비인만큼,

 

수익구조를 비롯해서,

 

일본 부동산 중개업자가 양심은 있는 사람인지, 진실되게 관계자료를 조사해서,

 

객관적 입장에서 조언을 해줄 수 있는 업자인지

 

잘 확인해 보고 의뢰하는 것이 제일 중요하다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 중개사업면허가 없는 사람은 타인의 부동산에 대한 광고를 할 수 없습니다.

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일본에서 부동산 중개사업면허가 없는 사람은 

 

타인의 일본 부동산 물건에 대해서  일체 광고를 할 수 없습니다.

 

단순히 공인중개사 자격증(宅建資格）가 있다고 해서, 광고를 할 수 있는 것이 아니며,

 

반드시, 일본 도, 현의 지사, 또는 국토교통성의 사업 면허 허가를 받은 사람만

 

일본 부동산 중개 사업자로서, 일본 부동산에 대해서 광고를 비롯한, 소개 및 중개업을 할 수 있습니다.

 

일본 부동산 중개 사업면허가 있는 사업자가,

 

자사의 직원이 아닌 무면허업자와 함께, 공동 중개를 할 경우에는

 

무면허영업방조죄 (無免許営業幇助、業法12条違反）에 해당하며,

 

부동산중개 사업면허가 없는 무면허 중개사업자가 공동중개를 하면서,

 

보수를 받을 경우에는 일본 부동산 관련법 12조（宅建法）에 의해서 처벌을 받을 수 있습니다.

 

따라서,

 

인터넷에 일본 부동산 중개사업 면허 허가를 받은 적이 없고,

 

일본 부동산 중개 사업면허 허가번호도 없는 업자가

 

일본 부동산을 소개하거나, 알선하는 행위는 일본법률상, 모두 형사처벌을 받을 수 있는 사안이 되며,

 

일본으로의 이민, 사업을 위해,

 

부동산 구매를 생각하는 분들이라면, 해당 광고업자가 일본 국토교통성 홈페이지에서

 

정식으로 등록된 업체인지를 먼저 확인해 보고 거래를 해야 합니다.

 

일본에서 정식으로 허가를 받은 등록된 부동산 중개사업체인지에 대한 사항은

 

일본 국토교통성 홈페이지에서 실시간으로 확인이 가능하며,

 

그나마, 해당 업자가 실제 허가를 받은 업자인지 확인할 수 있다는 점에서,

 

1차 사기 피해를 예방할 수 있습니다.

 

일본 국토교통성 일본 부동산 중개사업자 검색 페이지:https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do

 

일본부동산 중개 사업면허가 없는 사람은,  일본 부동산 중개 사업자와 공동으로 중개를 절대 할 수 업습니다!!!

(단순 일본 부동산 공인 중개사 자격자만으로도 불가능하며, 반드시 일본 부동산 중개 사업면허를 갖고 있어야 합니다!!)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 중개 물건의 허위 광고 특징 및 주의사항!!

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일본에서는 허위 부동산 광고에 대해서 

 

오토리 광고(おとり広告）라고 합니다.

 

일본 부동산 중개 사업자가 실제 부동산 중개 사업 면허 허가를 받고 중개사업을 하는 경우라 하더라도,

 

편의점보다 많은 부동산 중개사업자가 있는 경쟁이 치열한 경쟁 상황에서,

 

어떻게든 영업을 통해, 고객을 유치하기 위해서, 허위 부동산 물건에 대한 광고를 하는 것이 비일비재하며

 

실제 일본 부동산 협회를 비롯한 공정거래 협의회에서도

 

자체적으로 주의환기를 시키고 있습니다.

 

그럼에도 불구하고, 실무를 하다보면, 구매자측, 임차인측 부동산 중개업자로서,

 

이러한 허위 광고를 실제 경험할 때가 있습니다.

 

 

 

◆1. 실제 존재하지 않는 가공 일본 부동산 물건에 대한 광고

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:인터넷 홈페이지에 광고로 존재합니다만,

 

일본 부동산 업자들만 볼 수 있는 레인즈에 없는 부동산 물건일 경우에는

 

실제 존재하지 않는 가공 일본 부동산일 가능성이 높습니다.

 

(실무상, 실제 경험)

 

 

 

 

 

 

◆2. 실제로 존재는 하지만, 판매 의사가 전혀 없는 일본 부동산 물건에 대한 광고

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:일본 부동산 포털 사이트를  검색해 보면,

 

아주 사진도 그럴사하고, 가격도 저렴한 좋은 부동산 물건을 찾을 수 있습니다만,

 

막상, 해당 부동산 물건이 레인즈에 등록된 것을 확인 하고,

 

연락을 하면 

 

◆*담당자가 오늘 휴일이다.(1주일 내내 휴일)

 

◆*담당자가 회의에 들어갔다.(하루 10시간 내내 회의)

 

◆*다른 사람하고 상담중이다.(일본 레인즈와 부동산 포털 사이트에는 계속 광고중)

 

◆*다른 사람의 입거제의가 들어왔다.(일본 레인즈와 부동산 포털 사이트에는 계속 광고중)

 

◆*다른 사람이 자살한 물건이다.(일본 레인즈와 부동산 포털 사이트에는 자살했다는 내용 없이 계속 광고중)

 

등등. 

 

이런 경우가 대부분입니다.

 

이 경우, 해당 물건을 관리하는 관리 부동산 업체나,

 

판매자측 부동산 업자에게 직접 연락해서 방문할 경우에

 

인터넷에서 본 좋은 물건은 없고, 빌리거나 사고 싶지도 않은 물건을 사게끔 권유를 받게 됩니다.

 

전형적인 허위광고 영업으로서, 실제 실무를 하다보면, 이런 업자들이 많다는 것을 경험하게 됩니다.

 

 

 

 

 

◆3. 이미 다른 사람이 계약을 한 일본 부동산 물건에 대한 광고

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:일본 부동산 협회와 일본 공정거래협의회에서도 적발하는 가장 많은 허위 광고로서,

 

실제 부동산 매물이 존재하지만, 이미 다른 사람이 계약을 했기 때문에,

 

부동산 광고를 할 수 없음에도 불구하고, 일부러 계속 광고를 게재하고,

 

영업활동을 하는 허위광고를 하는 업자들이 있습니다.

 

이런 부동산 물건의 경우, 손님으로 갈 경우에는

 

안타깝게도 조금전에 다른사람과 계약이 되었다면서,

 

다른 부동산 물건을 보라고 권유하거나,

 

제3의 부동산 업자를 통해서 연락을 할 경우에는, 광고를 내리겠다고 하면서

 

계속 광고를 올리면서, 허위 광고 영업을 하는 경우가 있습니다.(실무상 실제 경험)

 

 

 

 

◆4. 광고 사진과 전혀 다른 일본 부동산 물건에 대한 광고

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:일본 부동산 포털 사이트에는 그럴듯한 사진광고가 있고,

 

일본 부동산 업자들이 보는 레인즈에도 큰 상이함이 없을 거라 판단해서 

 

확인한 물건인 경우라 하더라도, 실제 방문을 해 보면,

 

쓰레기, 악취를 비롯해서, 사진하고 전혀 다른 부동산물건을 보는 경우가 있습니다.

 

실제 실무를 하면서, 임대인, 판매자측이 안내한 부동산에서,

 

수년전에 찍은 사진을 갖고 허위 광고 영업을 하는 경우가 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 허위 광고 부동산업자를 통해서, 계약을 할 경우, 피해를 입는 것은 소비자들

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일본 부동산 업계는 일본인들 사이에서도, 부동산하는 사람들은 믿을 게 못된다면서,

 

사기꾼들이 제일 많은 업계로 이미지가 자리잡혀 있습니다.

 

실무를 하다보면, 일본의 큰 대기업 부동산 업자라고 해서, 

 

상황은 별반 다르지 않으며,

 

처음부터 중개할 부동산 물건을 계획한 뒤, 중개 활동을 한다고 생각되어집니다.

 

실제 이러한 광고들이 허위 광고이고, 불법임에도 불구하고, 

 

버젓히 횡행하며, 내세우는 이유는 대부분 다음과 같습니다.

 

◆1. 다른 일본 부동산 업자들도 이렇게 하고 있다.

 

◆2. 직원이 상사의 지시없이 멋대로 한 행위다. 바로 정정하겠다. 

 

◆3. 광고 물건의 자료가 없어서 이전의 자료를 썼다.

 

◆4. 노루마(업무 실적)이 있어서 어쩔 수 없었다.

 

◆5. 규제가 없을 줄 알았다.(적발될 줄 몰랐다.)

 

◆6. 문의가 없어서, 부동산 광고 정보 관리를 방치하고 있었다 등등

 

또한,

 

제일 조심해야 하는 것은

 

소개를 해주면

 

돈을 준다는 일부 일본 부동산 중개업자들의 영업행위로서,

 

일본 부동산 중개 사업 면허가 없는 사람이 일본 부동산을 소개하면서,

 

공동중개를 하는 행위입니다.

 

일본 부동산 중개는 큰 금액이 오고 가는 만큼, 한번 사기 피해를 입으면 회복이 어렵고,

 

정작 중요한 내용은 제일 마지막에 이야기를 하거나,

 

허위 광고가 아직도 존재하는 업계입니다.

 

그 때문에, 일본 부동산 업계의 계약서 양식과 중요사항설명서의 서식은 빈번하게 개정되고 있으며,

 

법률상의 규제도 엄격해지고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 중개업자 선정이 중요한 이유

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아무리 정보화 사회라고 하지만,  인터넷으로 찾을 수 있는 정보 중에는

 

허위 정보가 많이 있으며,

 

광고를 할 수 있는 그 어떠한 법적 권한이 없음에도 불구하고,

 

일본 부동산 중개사업자인마냥, 소비자를 기망하면서,

 

일본 부동산에 대한 중개 알선 광고를 하는 업자들이 있습니다.

 

자신의 부동산을 임대하거나 파는 것이 아닌 이상,

 

일본 부동산 중개사업면허가 없는 자들의 일본 부동산 광고 및 일본 부동산 중개행위는

 

일본 택건법（宅建法）에 저촉되는 불법행위이며,

 

일본 사법권에 고소를 할 경우, 형사처벌도 받을 수 있는 행위입니다.

 

또한, 합법적인 일본 부동산 중개 사업면허 허가가 있는 경우라 하더라도,

 

일본 부동산 중개업 세계는 중요한 진실을 감추며,

 

거래 계약 최종시점이 되어서야, 중요한 사실을 말하거나, 추가비용을 알게 되는 

 

방심할 수 없는 세계라는 것을 일본 중개업을 하면서 느끼게 됩니다.

 

일본 부동산 중개업자를 선정할 때에는

 

해당 일본 부동산 중개업자가 합법적인 사업면허를 갖고 있는지에 대한 확인을 비롯해서,

 

관련법에 대한 지식은 충분히 있고, 일본 행정청을 돌아다니면서,

 

구매하고자 하는 일본 부동산에 대한 조사작업까지 제3자의 입장에서 적확하게 해 줄 수 있는

 

양심있는 업자인지에 대한 확인이 중요하다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■맺음말

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◆일본 부동산 중개업계는 허위 광고 및 사건 사고가 많은 업계입니다.

 

◆일본 부동산 중개 사업면허가 없는 자는 타인 소유의 일본 부동산 광고 및 중개행위를 해서는 안됩니다.

 

◆일본 부동산 중개 사업면허가 없는 자가 공동중개로 일본 부동산을 중개할 경우, 불법행위이며, 형사 처벌을 받을 수도 있습니다.

 

◆일본 부동산 중개를 의뢰할 때에는 해당 업자가 일본 부동산 중개 사업면허를 갖고 있는 지 반드시 확인을 해야, 1차 피해를 예방할 수 있습니다.

 

◆일본 부동산 구매는 생애 재산의 20%이상을 소비하는 큰 소비이며, 부동산 업자 선정시에는 부동산에 관련한 적확한 지식과 진실함과 양심이 중요하다고 할 수 있습니다.

 

◆일본 부동산을 구입할 때에는, 관련 행정청을 방문해서, 도시계획법을 비롯한 법률상 문제가 없는지, 상세한 조사작업과 자료확인이 필요합니다.(이 조사작업이 일본 부동산 중개업자의 중요한 업무능력이라고 할 수 있습니다.)

 

 

◆일본 부동산 업계의 허위 광고로는 다음의 광고가 있습니다.

 

◆1. 실제 존재하지 않는 가공 일본 부동산 물건에 대한 광고

 

◆2. 실제로 존재는 하지만, 판매 의사가 전혀 없는 일본 부동산 물건에 대한 광고

 

◆3. 이미 다른 사람이 계약을 한 일본 부동산 물건에 대한 광고

 

◆4. 사진과 전혀 다른 일본 부동산 물건에 대한 광고

 

 

◆인터넷에 나온 일본 부동산 물건이라고 해서, 해당 정보가 모두 진실이라고 할 수 없으며, 믿을 수 있는 일본 부동산 업자를 통한, 각종 부동산 관련 법률관계 확인, 도로문제, 유지 비용보수등을 잘 확인하고 구입해야 합니다.

 

◆일본 부동산 업계는 일본 현지내에서도 매년 사기 사건 사고등이 끊이지 않는 업계이므로, 일본 부동산 중개업자의 부동산 지식, 부동산 관련 법률지식 뿐만 아니라, 진실성이 제일 중요하다고 할 수 있습니다.

 

"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고

일본 부동산 중개 및 관리업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.

일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,

일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면, 

구매하기가 무척 어렵습니다.

또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우, 

허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,

적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.

카네모토 일본 부동산은 

한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,

일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을 

일본생활 정착이라는 테마에 맞춰서 일본 비자업무와 일본 부동산 중개서비스를 제공해 드립니다.

 

 

 

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