일본 부동산 구매 절차-분양물건과 중개물건

일본 부동산시장의 거래는 다음의 4가지 거래 형태가 있습니다.

 

◆1. 구매하기(구매) 

 

◆2. 팔기(매각)

 

◆3. 빌리기(임차)

 

◆4. 빌려주기(임대)

 

이 중, 일본 부동산의 1.구매하기(구매)의 방법은

 

◆1.분양 물건

 

◆2.중개 물건

 

으로 나누어집니다.

 

이번 글에서는 "일본 부동산 구매 절차-분양물건과 중개물건"이라는 주제로 

 

이야기를 해 보고자 합니다.

 

■"분양 물건"과 "중개 물건"

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일본 부동산 구매는 구매하고자 하는 부동산이

 

"분양 물건"이지 "중개 물건"인지에 따라서, 구매 방법이 달라집니다.

 

"분양 물건"과 "중개 물건"의 차이는 

 

부동산 판매자가 일본 부동산 업자인지, 아닌지에 따라서 달라집니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 분양물건의 특징

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일본에서 구입하는 신축 부동산 물건은 대부분이

 

부동산업자가 개발하여 판매하는 분양물건입니다.

 

분양물건은 부동산 정보기재란에 판매자가

 

부동산 업자로 표시되어 판매가 됩니다.

 

부동산 분양물건은 판매자가 직접 판매를 하는 것이므로,

 

기본적으로 다음의 장점이 있습니다.

 

 

◆1.중개수수료가 발생하지 않는 장점이 있습니다.

 

:신축 부동산 개발업자가 직접 개발해서 판매를 하기 때문에,

 

부동산 중개 수수료가 발생하지 않습니다.

 

*판매 부동산 개발회사에 따라서, 자사가 직접 마케팅을 비롯한 영업활동을 하지 않고,

 

신축 프리미엄 가격을 빼서, 중개업자에게 중개를 부탁하는 

 

부동산 개발회사도 많습니다.

 

일본 부동산 중개업자에게 중개를 부탁하는

 

일본 부동산 개발업자의 분양판매 물건은

 

일반 중개물건과 동일하게 중개 수수료가 발생합니다.

 

 

◆2.판매자가 직접 하자담보책임을 지게 됩니다.

 

: 신축 물건일 경우, 판매자는 일본 법률상 10년동안 하자담보책임을 지게 됩니다.

 

하자 담보책임이란, 부동산 판매 이후, 부동산물건에 어떤 문제가 발생할 경우,

 

지게 되는 책임을 의미합니다.

 

단 이 책임의 범위는 부동산에 관련된 모든 문제를 의미하는 것이 아니라,

 

건물의 기본적인 성능부분에 한정됩니다.

 

중개수수료가 발생하지 않는다는 점에서는  저렴하게 살 수 있는 것처럼 느껴질 지 모르지만,

 

분양업자는 이미 판매 시점에서, 프리미엄을 붙여서 판매를 하기 때문에,

 

실제 판매 가격은 신축 건물 물건이라는 이유로,

 

비슷한 조건의 중고 건물보다 비싼 경향이 있습니다.

 

일본에서의 부동산 중개 수수료가 3%인 점을 고려해 보았을 때,

 

신축 분양물건의 가격이 3%의 중개 수수료 이상의 프리미엄 가격이 붙어 있다고 여겨질 경우에는

 

중고물건을 구매하는 것도 나쁜 선택이 아니라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

◆3. 판매 부동산에 대한 상세한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

중개물건에 비해, 분양물건은 판매회사가 부동산 업자이므로, 

 

자사 물건에 대해서 상세하고 정확한 정보를 갖고 있다고 할 수 있습니다.

 

중개물건의 경우는, 설계도를 비롯해서, 자료가 없는 경우가 있습니다만,

 

신축 분양물건의 경우는 부동산 업자가 직접 설계, 건축해서 판매를 하기 때문에,

 

설계도를 비롯한 자세한 자료를 입수할 수 있는 장점이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 중개물건의 특징

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일본 부동산 중개물건이란,

 

판매자가 부동산업자가 아닌 경우의 부동산 물건을 말합니다.

 

판매자가 부동산업자가 아니기 때문에,

 

일본 정부기관의 부동산 면허를 갖고 있는 업자가 중개를 하여,

 

구매를 성사시키는 형태를 말합니다. 

 

일본 부동산 구매를 위한 검색시, "중개(仲介)" 로 적혀 있는 경우에는

 

판매자가 부동산 업자가 아님을 의미합니다.

 

이 중개업자는 판매자측의 중개업자가 있을 수도 있고,

 

구매자측의 중개업자가 있을 수 있습니다.

 

 

중개물건의 장점으로는 다음의 장점이 있습니다.

 

 

◆1.다양한 물건 정보를 얻을 수 있습니다.

 

자사물건을 팔아야 하는 분양물건 판매자와 달리, 

 

다양한 물건을 취급할 수 있다 보니, 

 

구매자에게 다양한 부동산 정보를 전달할 수 있습니다.

 

 

 

 

◆2. 제3자의 입장에서 적확한 조언을 할 수 있습니다.

자사의 물건을 팔아야 하는 분양업자와 달리,

 

다른 여러물건을 다룰 수 있다는 점에서

 

고객에게 제3자의 입장에서, 부동산에 대한 적확한 조언을 할 수 있습니다.

 

중개의 책임이 크다보니,

 

판매자에게 있어서도,

 

구매자에게 있어서도,

 

정확하게 판단할 수 있는 정보제공과 조언의 책임을 지게 됩니다.

 

 

*신축 분양물건인 경우라도, 신축 분양을 하는 업자가  직접 판매비용을 부담하지 않고,

 

레인즈에 등록 후, 일본 부동산 중개업자에게 중개를 부탁하는 신축분양물건도 많습니다.

 

이 경우, 신축분양물건인 경우라 할지라도 중개업자가 제3자의 입장에서,

 

구매자측의 편에 서서, 조사작업과 조언을 할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

■분양물건과 중개물건의 구매절차

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일본에서 분양물건과 중개물건을 구매하는 절차는 다음과 같습니다.

 

 

 

일본에서 분양물건 구매절차

 

◆1. 희망조건과 구매 예산 확정

 

◆2. 직접 물건 찾기(판매 분양업자와 직접 연락)

 

(*판매분양업자 자사가 직접 판매,마케팅을 하지 않고,

중개업자를 통해서 부동산 판매를 하는 판매 분양업자도 있습니다.

이 경우에는, 신축 분양물건인 경우라 하더라도, 중개 거래가 됩니다.

중개 거래가 될 경우에는,

중개업자가 중간에서 서로의 의견을 절충하면서, 협상을 하게 되고,

대부분의 절차를 대행하게 됩니다.)

 

◆3. 현지 방문해서 물건 설명듣기

 

◆4. 판매 부동산회사와 교섭

 

◆5. 자금계획 작성(은행 대출(론) 심사)

(*대출이 필요없는 경우에는 바로 구매도 가능합니다.)

 

◆6.구매

 

 

 

 

 

일본에서 중개물건 구매 절차

 

◆1. 희망조건과 구매 예산 확정

 

◆2.부동산 중개회사 찾기(중개회사와 직접 연락)

 

◆3.부동산 회사가 물건 소개(부동산 조사)

 

◆4.현지 방문해서 물건 확인

 

◆5. 자금계획 작성(은행 대출(론) 심사)

(*대출이 필요없는 경우에는 바로 구매도 가능합니다.)

 

◆6.구매

 

 

분양물건의 경우는 먼저 구매할 물건을 정한 상태에서,

 

구매절차가 진행됩니다만,

 

중개물건의 경우는 먼저 중개를 의뢰할 부동산 중개업자를 정한 뒤,

 

부동산 중개업자가 물건에 대한 조사를 한 뒤,

 

물건을 정하게 됩니다.

 

(물론, 먼저 포털사이트를 통해서, 구매하고자 하는 부동산을 정한 뒤, 중개업자를 찾을 수도 있습니다)

 

 

 

 

 

 

 

■분양업자와 중개업자에 대한 고찰

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일본 부동산을 구매함에 있어서,

 

신축물건의 구매를 희망하는 경우라면, 일반적으로 분양업자를 통해서 부동산 구매를 하게 됩니다.

 

(*신축 분양물건인 경우라도, 신축 분양을 하는 업자가  직접 판매비용을 부담하지 않고,

 

레인즈에 등록 후, 일본 부동산 중개업자에게 중개를 부탁하는 신축분양물건도 많습니다.

 

이 경우, 신축분양물건인 경우라 할지라도 중개업자가 제3자의 입장에서,

 

구매자측의 편에 서서, 조사작업과 조언을 할 수 있게 됩니다.)

 

반면, 중고물건의 구매를 희망하는 경우라면,

 

중개업자를 통해서, 부동산 구매를 할 수 밖에 없으며,

 

분양물건이 좋은지, 중개물건인지에 대해서는 개개인의 가치관에 따라서 다르므로,

 

일률적으로 어떤 것이 좋다고 말하기는 어렵습니다.

 

다만, 일본 부동산 시장은 한국과 달리,

 

신축 물건에 대한 프리미엄이 붙는 것이 일반적이고,

 

신축물건은 구입하는 순간부터 중고물건이 되어 버리기 때문에,

 

대부분의 가치가 하락하는 일본 부동산 시장의 특수성이 있습니다. 

 

그 때문에, 한 가지의 물건을 볼 수밖에 없는 신축 분양물건보다는

 

선택의 폭을 넓혀서, 부동산의 가치를 중시하는 측면에서는

 

중개 물건을 통한 일본 부동산 구매가 더 합리적인 구매가 되지 않을까 생각합니다.

 

(실무상, 신축 물건이  더 메리트가 있는 경우도 있으며,

건물과 관련된 설계자료가 모두 존재하므로, 신축 부동산 물건이 더 좋은 경우도 있습니다.)

 

 

 

 

 

 

■맺음말

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◆일본 부동산 구매는 1. 분양물건 과 2. 중개물건이 있습니다.

 

◆부동산 업자가 직접 기획 개발 판매하는 신축 부동산 물건은 분양물건 거래가 됩니다.

 

◆분양물건은 구매자가 직접 분양업자를 찾아서 구매를 해야 합니다.

 

◆부동산업자가 아닌 일반인이 판매하는 부동산 물건은 중개물건 거래가 됩니다.

 

◆중개물건은 부동산중개회사를 통해서 부동산에 대한 정보를 얻고 구매를 할 수 있습니다.

 

◆신축 분양물건인 경우라도, 신축 분양을 하는 업자가  직접 판매비용을 부담하지 않고,

레인즈에 등록 후, 일본 부동산 중개업자에게 중개를 부탁하는 신축분양물건도 많습니다.

이 경우, 신축분양물건인 경우라 할지라도 중개업자가 제3자의 입장에서,

구매자측의 편에 서서, 조사작업과 조언을 할 수 있게 됩니다.

 

◆일본 부동산 시장은 신축 건물 구매시 신축 프리미엄이 붙으며, 가장 부동산 가격이 비쌉니다.

 (경우에 따라서는 중고 부동산이 더 비싼 경우도 있습니다.)

 

◆신축 분양물건 구매시에는 부동산 중개수수료 3%가 발생하지 않습니다만, 신축 프리미엄 가격이 암묵적으로 붙습니다. 

(신축 분양물건인 경우라 하더라도, 프리미엄 가격을 없애고, 판매 중개를 중개업자에게 의뢰하는 개발업자도 있습니다.)

 

◆부동산 중개 수수료3%와 신축 프리미엄의 가격을 잘 고려해서 구매하는 것이 현명한 구매가 될거라 생각합니다.

 

 

 

 

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