일본에서 부동산을 구입할 때에는
부동산 경기 상황을 비롯한 입지 요건등, 도시계획법등의 법률상의 규제요건등의 정보를 확인하면서,
사전 준비를 잘해야 합니다.
일본 부동산 구매시 "용도지역"은
일본 부동산 구매시 반드시 사전에 확인해야 하는 중요한 사항이며,
부동산 중에서도 "토지"를 어떻게 잘 활용할 수 있는지 알려주는
중요한 정보입니다.
이번 글에서는 일본 부동산 구매시 확인해야 하는 일본 부동산의 "용도지역"에대해서
이야기를 해보고자 합니다.
■용도지역이란?
일본의 토지는 일본 도시계획법에 따라서,
"계획적인 시가지 형성을 위한 용도별로 13가지의 토지"로 분류되어 있습니다.
이 지역을 "용도지역"이라고 하며,
크게
◆1. 주거용 계열
◆2. 상업용 계열
◆3. 공업용 계열
이렇게 3가지로 크게 분류됩니다.
용도지역이 정해져 있는 이유는,
일본의 정책상 무분별한 건축을 예방하여, 효율적인 도시를 만들기 위해서
법률상의 제한을 설정한 것으로,
쾌적한 주거환경과 효율적인 상업, 공업용 환경 조성을 통한 국가의 균형적인 발전을 위함이라고 할 수 있습니다.
그 때문에, 일본은 무분별한 건축을 허용하지 않으며,
법률상, 각 지역 토지별로, 사용할 수 있는 부동산의 용도를 제한하고 있습니다.
■용도지역이 중요한 이유
일본 부동산 토지는 각 용도지역별로
사용할 수 있는 용도가 정해져 있으며,
건축할 수 있는 건물의 "용적율"과 "건폐율"이 법률상 정해져 있습니다.
따라서, 부동산 토지를 구매한다고 해서,
아무렇게나 건축을 하거나 활용할 수 없으며,
부동산의 최대활용이라는 관점에서
건축할 수 있는 건물의 "용적율"과 "건폐율"이 정해져 있으므로,
일본 부동산 구매시에는 용도지역 확인이 중요하다고 할 수 있습니다.
같은 땅이라도, 어느지역인지에 따라서,
지을 수 있는 주택, 건물의 면적과 층수에 차이가 있게 되며,
이는 자산 형성 유지에도 영향을 미칩니다.
■일본 부동산 용도지역의 종류
일본 부동산의 용도지역은 2019년 4월까지 12가지의 용도지역이 있었습니다.
2019년 4월부터 "전원 주거 지역"이라는 용도지역이 추가되면서,
2022년 12월 현재, 일본 부동산의 용도지역은
13가지 종류로 분류됩니다.
■주거계열의 일본 부동산 용도지역
*주거환경을 최우선으로 설정된 지역으로 다음의 용도지역
◆1. 제1종 저층 주거 전용지역 第一種低層住居専用地域
◆2. 제2종 저층 주거 전용지역 第二種低層住居専用地域
◆3. 제1종 중고층 주거 전용지역 第一種中高層住居専用地域
◆4. 제2종 중고층 주거 전용지역 第二種中高層住居専用地域
*주택환경을 지키기 위한 목적으로 설정된 지역
◆5. 제1종 주거 지역 第一種住居地域
◆6. 제2종 주거 지역 第二種住居地域
*도로변 등, 자동차 관련시설등과 주거가 함께 조화된 환경을 지키기 위한 목적으로 설정된 지역
◆7. 준주거 지역 準住居地域
*농업 편의를 추진하면서, 양호한 저층 주택 환경을 보호하는 것을 목적으로 설정된 지역
◆8. 전원 주거지역 (2019년 4월 신설) 田園住居地域
■상업계열의 부동산 용도지역
*영화관, 빌딩, 주차장, 차고등을 지을 수 있는 지역
◆9. 근린 상업지역 近隣商業地域
◆10. 상업 지역 商業地域
■공업계열의 부동산 용도지역
*주택도 함께 지을 수 있는 지역
◆11.준공업 지역 準工業地域
◆12. 공업 지역 工業地域
*주택을 지을 수 없고, 공장만 지을 수 있는 지역
◆13. 공업 전용 지역 工業専用地域
■각 용도지역별 특징과 법령상의 제한
일본 부동산은 각 용도지역별로, 제한이 있습니다.
주된 제한 요소는 다음과 같습니다.
◆1. 제1종 저층주거전용지역 第一種低層住居専用地域
: 일본에서 2층 단독주택이 많이 모여있는, 역에서는 떨어져 있는 주택지역으로,
다음과 같은 제한이 있습니다.
-건물 높이는 10~12m 로 제한됩니다.
-점포 운영시에는 면적 50㎡ 이하여야만 합니다.
-단독주택, 임대 아파트, 초중학교를 지을 수 있는 지역입니다.
-점포를 지을 수 있지만, 면적 제한이 있기 때문에, 상업용으로 부동산 이용을 하기에는 제약이 있습니다.
◆2. 제2종 저층 주거 전용지역 第二種低層住居専用地域
-건물 높이는 10~12m 로 제한됩니다.
-점포 운영시에는 면적 150㎡ 이하여야만 합니다.
-단독주택, 임대 아파트, 초중학교, 편의점을 지을 수 있는 지역입니다.
-제1종 저층주거전용지역에 비해서, 점포를 지을 수 있는 면적이 150㎡이므로,
주택가에서도 편의점을 비롯한 상업용 이용을 쉽게 할 수 있다는 장점이 있습니다.
◆3. 제1종 중고층 주거 전용지역 第一種中高層住居専用地域
- 건물 높이의 제한 없이 건물을 지을 수 있습니다.
- 점포일 경우에는 2층 이하로 지을 수 있으며, 면적은 500㎡ 이하여야만 합니다.
- 중고층 맨션, 슈퍼마트, 편의점, 유치원, 소학교, 중학교, 대학교등의 교육시설, 병원, 도서관등의 시설을 지을 수 있습니다.
-대형 쇼핑몰은 입점할 수 없는 지역입니다.
◆4. 제2종 중고층 주거 전용지역 第二種中高層住居専用地域
- 건물 높이의 제한 없이 건물을 지을 수 있습니다.
- 점포일 경우에는, 면적은 1,500㎡ 이하여야만 합니다.
- 중고층 맨션, 슈퍼마트, 편의점, 유치원, 소학교, 중학교, 대학교등의 교육시설, 병원, 도서관, 중대형 쇼핑몰등의 시설을 지을 수 있습니다.
◆5. 제1종 주거 지역 第一種住居地域
- 건물 높이의 제한 없이 건물을 지을 수 있습니다.
- 점포일 경우에는 면적은 3,000㎡이하여야만 합니다.
- 호텔을 짓고 경영할 수 있는 지역입니다.
- 모든 주거용 건물, 호텔, 대형 상업시설을 지을 수 있는 지역입니다.
-사람들과 자동차등이 많이 밀집한 지역이므로, 큰 거리에 위치한 것이 특징이며, 주거용으로 사용하기에는
소음문제가 있을 수 있습니다.
◆6. 제2종 주거 지역 第二種住居地域
- 건물 높이의 제한 없이 건물을 지을 수 있습니다.
- 점포일 경우에는 면적은 10,000㎡이하여야만 합니다.
- 파칭코를 비롯한 카라오케 노래방등의 시설을 지을 수 있습니다.
- 각 주거전용지역에서 지을 수 있는 건물을 비롯한 대행상업시설, 파칭코, 카라오케 노래방등의 시설을 지을 수 있습니다.
-주거용으로 사용하기에는 소음문제가 있을 수 있습니다.
◆7. 준주거 지역 準住居地域
-일본 국도, 간선도로변에 위치한 지역입니다.
-번화가로서, 차고와 창고 자동차 수리시설을 지을 수 있는 지역입니다.
-극장, 영화관을 지을 수 있는 지역입니다.
-주거지역에서 지을 수 있는 건물을 비롯한 10,000㎡이하의 상업시설, 사무실, 매장, 파칭코, 카라오케 노래방을 지을 수 있습니다.
-자동차가 없으면 생활하기 어려운 지역의 사람들이 거주하기에 적합한 지역이라고 할 수 있습니다.
◆8. 전원 주거지역 (2019년 4월 신설) 田園住居地域
-제1종 저층주거전용지역 第一種低層住居専用地域 와 비슷합니다.
-2층 이하의 농업용 시설을 지울 수 있습니다.
-단독주택, 농업용 시설, 유치원, 소학교, 중학교, 고등학교의 교육시설, 병원, 사찰등을 지을 수 있습니다.
- 농지와 시가지의 공존을 꾀하는 목적으로 신설 제정된 용도지역으로,
논과 밭이 있는 지역에서 150㎡이하의 점포와 음식점, 500㎡이하의 2층 이내의 농업용시설을 지을 수 있습니다.
◆9. 근린 상업지역 近隣商業地域
-면적 제한 없이, 극장, 영화관을 지을 수 있습니다.
- 환경 오염의 우려가 없는 150㎡이하의 공장을 지을 수 있습니다.
-중고층 맨션, 대규모 상업시설, 카라오케 노래방, 파칭코, 소규모 공장을 지을 수 있는 지역입니다.
-인적 및 차량 이동, 소규모 공장시설이 있음으로 인해서, 거주용으로는 부적합할 수 있습니다.
◆10. 상업 지역 商業地域
-역세권, 터미널 역등의 지역이 상업지역입니다.
-고층의 건물이 지어집니다.
-고층 대규모 세대의 맨션, 대규모 상업시설, 금융기관, 극장, 영화관등이 지을 수 있는 지역입니다.
-주거환경을 목적으로 하지 않는 지역이므로, 도시 생활의 편리성을 추구하는 이에게는 좋은 지역일 수 있으니,
조용한 주거환경을 원하는 이들에데는 좋은 지역이 아닐 수도 있습니다.
◆11.준공업 지역 準工業地域
-유독물질, 환경오염 영향이 없는 경우를 제외하고 대부분의 공장을 지을 수 있습니다.
-주거와 공장, 상업시설이 함께 지어질 수 있는 지역입니다.
-집, 공장, 병원, 교육시설, 호텔을 지을 수 있습니다.
◆12. 공업 지역 工業地域
-모든 종류의 공장을 지을 수 있습니다.
-주택과 상업용 점포를 지을 수 있습니다.
◆13. 공업 전용 지역 工業専用地域
-모든 종류의 공장을 지을 수 있습니다.
-주택을 지을 수 없습니다.
■맺음말
◆일본 부동산은 용도지역별로, 사용용도와 용적률, 건폐율등의 제한이 있습니다.
◆일본 부동산의 용도지역은 일본 도시계획법에 따라 13가지로 분류됩니다.
◆일본 부동산은 용도지역에 따라서 지어지는 건물의 종류, 면적, 높이 등이 다릅니다.
◆일본 부동산의 용도지역은 1. 주거계열, 2. 상업계열, 3. 공업계열로 크게 3가지로 나누어 집니다.
◆일본 부동산 구매시에는 사용목적에 따라 부동산의 용도지역을 확인후 구매하시길 바랍니다.
■ 문의
■ 카네모토 일본 부동산 金本日本不動産
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 행정서사
行政書士登録番号 第16130910号
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
宅地建物取引士
◆ 일본 저작권 상담원
◆ 일본 증권 1종 외무원
◆ 일본 자택 개호사
*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로
제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>
* 카카오톡상담은 통화로 이루어집니다.
* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고,
희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "거주용, 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 비자업무를 담당한 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
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