일본 부동산- 땅 토지 활용 투자방법

일본에서 일본인과의 신분관계(결혼, 입양)등을 통해서

 

일본 토지를 상속받거나,

 

일본 부동산 투자방법으로서 토지를  선택한 경우에는 

 

토지를 어떻게 활용할 것인가가 중요한 과제가 됩니다.

 

일본 부동산은 최대 유효 활용의 관점에서, 

 

투자 방법을 고려하여, 적절한 부동산 투자 운용 활용을 해야 한다고 생각합니다.

 

이번 글에서는 일본 부동산 땅 토지 활용 투자 방법에 대해서

 

이야기를 해보고자 합니다.

 

 

■일본 부동산 토지는 합리적인 활용이 중요

---

 

일본에서 부동산 토지는 최대유효활용이란 관점에서

 

지속적인 수익을 발생시킬 수 있는 비즈니스 구조로

 

활용하는 것이 바람직하다고 생각합니다.

 

그 때문에, 일본에서의 부동산 토지는

 

◆ 1. 임대용 주택 (아파트) 경영

 

◆ 2. 주차장 경영

 

◆ 3. 태양광 발전 경영

 

◆ 4. 농업경영

 

◆ 5. 트렁크 룸(창고) 임대경영

 

등의 방법으로 활용을 하여, 지속적인 수익을 발생시키는 것이 일반적입니다.

 

일본에서 부동산은 소유하고 있는 것만으로

 

매년마다 고정자산세를 비롯한 비용이 발생하므로,

 

최대 유효활용의 관점에서

 

적절히 활용할 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

◆아파트 경영

 

일본에서 말하는 아파트란, 저층 복합 주택으로

 

월세가 저렴한 서민들이 사는 주거형태를 말합니다.

 

한국으로 치면, 빌라와 비슷한 주거형태라고 할 수 있습니다.

 

토지가 있는 경우, 아파트를 건축해서

 

제3자에게 임대하여, 임대수입을 얻는 것도 좋은 토지활용 방법이 될 수 있습니다.

 

아파트 건축에 있어서는 사전에 관련 건축 허인가를 받아야 하며,

 

건축까지의 대략적인 소요기간은 6개월~1년 정도 소요되는 것이 일반적입니다.

 

입거자가 있다는 전제하에 아파트 경영을 할 경우에는,

 

자본을 활용한  지속적인 소득을 얻을 수 있다는 장점이 있으며,

 

상속세나 고정자산세에 대한 부분에 있어서도 절세를 할 수 있는 방법이 있는 장점이 있습니다.

 

비교적 저렴한 가격으로 건축할 수 있는 아파트입니다만,

 

수천만엔의 초기비용이 발생하며,

 

지속적인 관리를 비롯해서, 입거자가 없을 경우에는, 수입확보가 어려우므로,

 

입거자가 계속해서 있을 수 있는 토지인지에 대한 사전 시장 요건 확인이 필요하다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

◆맨션 경영

 

일본에서는 고층 주거형태를 맨션이라고 부릅니다.

 

한국으로 치면, 고층아파트를 맨션이라고 할 수 있습니다.

 

맨션 경영도 마찬가지로, 제 3자에게 임대를 함으로서, 임대수입을 얻을 수 있는

 

토지활용을 할 수 있는 방법입니다.

 

유동인구가 많고, 밀집인구가 많은 지역에 위치한 것이 특징이며.

 

기본적으로 100평 이상의 면적이 필요하고,

 

수억~수십억엔 단위의 아주 많은 비용과 건축에 대한 노하우가 필요하기 때문에,

 

큰 자산가가 아닌 이상, 개인이 맨션경영을 하기는 어렵다고 할 수 있습니다.

 

또한, 관리비와 수선, 유지 보수의 문제가 있고,

 

임차인을 모집할 수 있어야 하는 마케팅 능력과 입지 조건을 갖고 있어야 

 

한다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

◆임대 병용 주택경영

 

한 건물에 공간을 나누어서,

 

자신이 거주하는 거주공간과 임대용을 함께 건축함으로서,

 

거주와 동시에 임대수입을 얻을 수 있는 토지 활용법입니다.

 

은행을 통한 대출에 있어서도,

 

투자용일 경우에는 일반적으로 금리가 높습니다만,

 

거주용일 경우에는 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있는 것처럼,

 

주택용과 함께 있는 경우에는, 저렴한 금리가 적용된 금액으로 대출을 받을 수 있는 장점이 있습니다.

 

단, 임차인 모집에 있어서는 관리회사가 아닌, 집주인이 같은 건물에 있다는 부담감으로,

 

임차인 모집이 어려울 수도 있으며, 매각시에도 투자용으로는 매각이 어려울 수 있다는 단점이 있습니다.

 

 

 

 

 

◆주차장 경영(월 단위 이용제)

 

일본의 경우, 주차장을 이용할 경우에는, 별도의 이용료를 지불해야 하며,

 

주차장 경영에는 1. 임시 주차장, 2. 월단위의 장기 주차장 의 경영 2가지 종류가 있습니다.

 

월 단위 이용제의 주차장은 이용자와 계약을 맺고,

 

월단위로 수입을 얻을 수 있는 주차장 경영형태이며,

 

별도의 기구나 설비를 도입할 필요가 없기 때문에,

 

투자 비용이나 유지 보수 비용이 거의 발생하지 않습니다.

 

또한, 쉽게 관리할 수 있다는 것도 장점이라도 할 수 있습니다.

 

 

 

◆트렁크 창고룸 경영

 

트렁크 창고룸 경영사업은

 

좁은 일본집 문화에 있어서, 짐을 보관하는 장소를 빌려주고,

 

매월마다 월 이용료를 받는 토지 활용법입니다.

 

컨테이너를 설치하는 등의 간단한 방법으로 

 

초기 투자 준비가 가능하기 때문에

 

다른 주택경영에 비해서, 비용 절감을 꽤할 수 있고,

 

관리가 수월할 수 있습니다.

 

다만, 마케팅을 비롯하여, 이용자를 확보하기까지 많은 시간이 걸릴 수 있다는 단점이 있습니다.

 

 

 

 

 

◆점포경영

 

일본의 경우, 도쿄 중심가만 벗어나도,

 

자동차가 없으면 생활이 어려운 환경을 갖추고 있습니다.

 

그 때문에 식당을 비롯해서, 편의점, 카라오케등의 상업시설이

 

도로변에 위치하고 있는 경우가 많습니다.

 

직접 점포를 경영해도 되고,

 

유명 프랜차이즈 체인점에 임대를 하여, 수입을 꽤하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

 

점포경영은 사전에 지역의 수요를 적절히 파악 후,

 

그에 맞는 업종 업태 선정이 중요하며,

 

고부가가치를 창출할 수 있는 활용법이라 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

◆의료시설 경영

 

일본은 중심가만 벗어나도 많은 병원이 도로변에 위치해 있습니다.

 

병원, 약국등의 의료시설이 많이 있으며,

 

의료시설을 대상으로 임대사업을 할 경우에는,

 

장기간에 걸쳐서 안정적인 수입을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

 

 

 

◆창고 경영

 

일본 건축, 폐기물 사업을 하는 경우에는,

 

자재를 비롯해서, 폐기물등을 적재해야 하는 토지가 필요합니다.

 

창고 경영은 토지의 활용제한을 크게 받지 않으므로,

 

도시계획법상, 활용을 하기 쉽습니다만,

 

수요를 확보하는 것이 어려우며, 안정적인 수입을 기대하는 것이 어려운 단점이 있습니다.

 

 

 

 

 

◆묘지 경영

 

장기적이고 안정적인 수입을 꽤할 수 있는 토지활용법입니다만,

 

일본의 법률상, 묘지를 소유해서 경영할 수 있는 것은 개인이 할 수 없으며,

 

자치체, 종교법인, 묘지등의 경영을 목적으로 하는 공익 사단법인, 공익재단법인만이

 

묘지를 경영할 수 있습니다.

 

또한, 법률상 묘지경영을 위해서는 지역주민들의 동의를 얻어야 하기 때문에,

 

"죽음"이라는 이미지가 농색한 묘지 입점에 대한 지역주민들의 동의를 얻기가 어렵기 때문에,

 

신규로 묘지 경영을 하는 것은 어려운 부분이 많이 있을 수 있습니다.

 

단, 일단 묘지경영을 시작하게 될 경우에는, 매월 안정적인 수입이 끝없이 발생하기 때문에

 

안정적인 수입을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

 

 

 

 

◆자동판매기경영

 

주차장 경영과 함께, 같이 하면 좋은 토지활용법입니다.

 

일본의 코인 주차장에는 자동판매기가 항상 놓여있는 것을 볼 수 있습니다.

 

무인경영으로 관리가 쉽고,

 

일본 기업에서 알아서 관리를 해주기 때문에, 신경쓸 일이 많이 없는 장점이 있습니다.

 

주차장과 함께 경영하지 않는 경우라 하더라도,

 

좁은 공간만 있으면, 경영이 가능하므로, 실제 토지가 있다면,

 

잘 활용할 수 있는 방법이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 토지(땅)투자와 활용법

---

 

일본 부동산은 소유하고 있는 것만으로,

 

매년마다 고정자산세를 비롯한 유지비용이 발생합니다.

 

토지는 감가상각이 없고, 입지 조건에 따라서, 다양한 활용방법이 존재합니다.

 

일본부동산 중에서 토지(땅)투자를 활용할 예정이 있는 경우라면,

 

먼저, 목적을 분명히 하는 것이 중요합니다.

 

◆ 1. 상속세 절세를 위한 투자

(시세가 아닌 노선가를 통해, 상속재산을 적게 하기 위한 방법)

 

◆ 2. 고정자산세 절세를 위한 투자

(대출, 적자경영에 대한 수입분산을 통한 절세를 위한 방법)

 

◆ 3.안정적인 자본 수입의 확보

(매월 수입이 발생하는 수익구조 형성)

 

등, 부동산 투자는 먼저 목적을 분명히 한 뒤,

 

적절한 시뮬레이션을 바탕으로 수익성을 분석한 뒤, 투자를 하는 것이 바람직합니다.

 

또한, 무엇보다 토지 활용을 하기 위해서는 

 

먼저 소유하고 있는 토지의 입지와 주변환경을 분석한 뒤,

 

어떻게 활용할 지 정하는 것이 중요합니다.

 

◆ 1. 시가지에 있는 토지

 

◆ 2.역 근처에 있는 토지

 

◆ 3. 도로변에 있는 토지

 

◆ 4. 교외지에 있는 토지

 

◆ 5. 전원 토지

 

◆ 6.농업용 토지

 

등 각 토지의 용도와 위치별로, 입지와 주변환경, 법률의 제약을 분석한 뒤,

 

적절한 방법을 찾아서 투자 준비를 하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

 

■ 문의

---

■ 카네모토 일본 부동산　金本日本不動産

 

◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키  (한경구) (30대)

   　代表　専任　宅地建物取引士　金本　知之

 

◆  일본 국내전화 :  080-2335-1890

 

◆  카톡 친구 추가하기

 

◆ 일본 국가 공인 행정서사 

    行政書士登録番号 第16130910号

 

◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사  

    東京入国管理局申請取次行政書士　

 

◆ 일본 부동산 공인중개사  

    宅地建物取引士　

 

◆ 일본 저작권 상담원    

 

◆ 일본 증권 1종 외무원 

 

◆ 일본 자택 개호사

 

*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로 

 

제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>

 

* 카카오톡상담은  통화로 이루어집니다.

 

* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고, 

  희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다. 

 

*당 일본 부동산 사무소는 "거주용, 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.

 "거주용 임차물건"은 "당행정서사"가  직접 비자업무를 담당한 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.

 

*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우, 

 

별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.