일본에서의 부동산 투자는
팔릴 수 있는 물건일지, 팔 때의 가격은 손실이 나지 않을지를
잘 계산해 보고 해야 합니다.
일본 부동산 투자는
부동산 물건에 따라서
◆1. 토지
◆2. 맨션
◆3. 잇코타테(한국으로 치면 단독 주택)
◆4. 아파트(한국으로 치면 연립주택)
◆5. 주차장
으로 크게 나누어지며,
한정자원의 최대활용의 관점에서 현명하게 투자 전략을 세워서
투자를 할 수 있어야 합니다.
일본에서의 잇코타테는 일본인들이 선호하는 주택형태로서
일본에서 생활한 적이 있는 사람이라면, 일본 사람들의 주거문화도 잘 이해할 수 있을 거라 생각합니다.
이번 글에서는 일본 잇코타테 부동산 투자의 장점과 단점이라는 주제로 이야기를 해보고자 합니다.
■일본 잇코타테 부동산도 부동산 투자의 대상이 될 수 있습니다.
일본 부동산 투자시장은 월세 수입이 주류를 이루는
투자시장입니다.
그 때문에, 부동산 투자가들의 대부분은 1동 아파트를 구매해서
월세 수입 경영을 하는 경우가 많습니다.
잇코타테는 투자의 대상이 되기 보다는 거주용이라는 인상이 강합니다만,
잇코타테 물건도 엄연히 부동산 투자 대상 물건이 될 수 있습니다.
잇코타테 부동산 물건도 임차를 하여, 부동산 월세 수입을 벌어들일 수 있으며,
실제 일본인들도 여러 가족이 사는 세대를 겨냥한
잇코타테 부동산 투자를 많이 하고 있습니다.
잇코타테 부동산 투자의 가장 큰 장점은
잇코타테 수익물건의 경우는
층간소음이 없고, 애완동물을 키울 수 있으며, 일반적인 맨션보다 넓은 집을 선호하는
여러가족이 사는 세대를 겨냥한 투자가 될 수 있다는 점입니다.
■일본 잇코타테 부동산 투자의 장점
◆1. 부동산 투자를 소액으로 시작할 수 있습니다.
일본에서 부동산이라는 상품은 가격이 고가이며,
일반인이 쉽게 투자를 하기 어려운 투자상품입니다.
잇코타테의 경우는, 도시계획법상, 도심에서 떨어진 곳에 위치하고 있으며
중고물건을 잘 찾을 경우에는,
저렴한 가격에 부동산을 찾을 수 있는 장점이 있습니다.
가족 중심의 주거 소비층을 겨냥한 부동산 투자를 할 경우에는
역에서의 가까운 거리나, 주변 생활의 편리성 보다는
교육환경, 주거환경, 주거비, 일용품 구입에 대한 측면에서 부동산을 고르는 경향이 있습니다.
따라서, 도심 중심지에서 떨어져 있는 물건의 경우라도,
이러한 가족중심의 세대를 겨냥한 투자의 수요가 있을 수 있습니다.
◆2. 공실 가능성이 낮고, 안정적인 수입을 기대할 수 있습니다.
일본 부동산 임대사업은 공실 상황에 대해서 대비를 해야 합니다.
도심지의 소형 아파트의 경우는, 직장의 전근등이 있을 때마다
금방 이사를 가는 경향이 있기 때문에, 공실 대책을 세우기 어려운 부분이 있습니다.
하지만, 잇코타테의 경우는 기본적으로
가족중심의 거주형태가 수요를 이루기 때문에
자녀의 학교문제가 있어서, 쉽게 이사를 가지 않는 경향이 있습니다.
그 때문에, 한번 임차인이 입거를 하면,
장기간동안 이사를 하지않고 계속 거주하게 될 가능성이 높습니다.
부동산 투자자에게 있어서는, 안정적인 부동산 임대경영을 할 수 있다는 장점이 있습니다.
◆3. 리모델링이 맨션에 비해 수월합니다.
맨션(아파트)의 경우는, 공용부분과 전유부분이 있으며
공용부분은 조합의 동의가 없는 한, 리모델링 자체가 불가능하며,
전유부분도 조합규약상, 리모델링을 할 수 없는 경우가 많습니다.
하지만, 잇코타테의 경우는,
건물 전체가 소유물건이므로, 자유롭게 리모델링을 할 수 있습니다.
컨셉에 맞춰서, 지붕색이나 벽색을 자유롭게 정할 수 있는 장점이 있으며,
실제 일본의 주거환경을 보면, 일본은 동일한 모양의 집을 찾기가 상당히 어려울 정도로
개성을 갖추고 있습니다.
◆4.자유로운 활용으로 인한 부가가치 창출의 가능성이 높습니다.
맨션, 아파트는 층간 소음문제가 있으며,
애완동물은 기본적으로 키우지 못하는 곳이 많습니다.
하지만, 잇코타테의 경우는 자유롭게 애완동물을 키울 수 있고,
층간 소음도 없습니다.
자유롭게 활용할 수 있으므로, 사무소로도 활용할 수 있으며
차별화 전략을 통해서, 잇코타테의 부가가치를 창출하는 것이 용이합니다.
◆5.고정경비가 많이 발생하지 않습니다.
맨션, 아파트의 경우는, 공용부분의 유지 관리에 필요한
관리비, 수선적립금드의 비용이 발생하지 않습니다.
맨션, 아파트는 혼자 사는 물건이 아니기 때문에
엘레베이터, 계단, 청소등 공용으로 사용하는 부분에 대한 고정경비가 매달 발생합니다.
소유자가 되는 경우라도 맨션은 이 비용이 매달 발생합니다만,
잇코타테의 경우는 관리비나, 수선적립금등의 비용이 발생하지 않습니다.
◆6. 매각하기가 맨션보다 수월합니다.
일본 부동산 투자는 새로운 구매자를 찾지 못할 경우,
계속 보유하고 있어야 합니다.
맨션의 경우는, 토지가 없는 경우가 많습니다만,
잇코타테의 경우는, 일반적으로 토지도 함께 소유하는 경우가 많기 때문에,
건물의 가치가 상실하더라도, 토지가 있을 경우,
토지의 가치는 유지되어, 매각하기가 보다 수월하다고 할 수 있습니다.
■일본 잇코타테 부동산 투자의 단점
◆1. 입주 시기를 맞추기가 어려우므로, 임차인 모집시에는 전략이 필요합니다.
일본 잇코타테의 경우는, 직장인의 직장때문에, 부동산 수요가 있는 것이 아니기 때문에,
가족이 함께 사는 세대가 이사하는 시즌에 입주가 집중되는 경향이 있습니다.
특히, 자녀의 교육 문제가 있으므로, 입주시기는 보통 3월에 집중이 되므로,
3월에 임차인을 찾지 못할 경우에는 다음 임차인을 찾기까지 입주시기를 맞추기가 어렵게 됩니다.
◆2. 공실일 경우에는 전혀 수입이 없게 됩니다.
1동 아파트 투자의 경우는 복수의 주거환경을 경영하기 때문에
리스크 분산이 가능합니다만, 잇코타테의 경우는 1세대당 1개의 월세수입이 되기 때문에
공실일 경우에는 전혀 수입이 없게 되는 리스크가 있습니다.
따라서, 잇코타테 부동산 투자를 할 때, 금융기관으로부터 돈을 빌린 경우라면
공실시, 자금문제에 있어서 어려움이 있을 수도 있습니다.
◆3. 1번 수리시 거액의 비용이 발생합니다.
잇코타테는 소유자의 마음에 따라서 리모델링을 할 수 있습니다.
하지만, 면적이 넓은 만큼,
리모델링을 할 경우에는 비용이 많이 발생합니다.
◆4. 융자를 받기 어려울 수 있습니다.
일본 부동산의 담보 가치는 일본 부동산의 종류에 따라서,
융자를 받을 수 있는 건축년수가 있으며,
잇코타테의 경우는 대부분 목조건물이므로,
오래된 건물일 경우, 융자를 받지 못할 가능성이 높습니다.
◆5. 이웃과의 문제가 있을 가능성이 있습니다.
일본 부동산 투자가 갖고 있는 리스크입니다만,
잇코타테의 경우는, 옆집과 가까이 붙어있는 것이 대부분입니다.
그렇기 때문에, 정원을 갖춘 집의 경우는
나무의 뿌리나, 가지가 경계선을 넘어갈 경우, 분쟁이 발생할 가능성이 있으며,
입구와 접한 도로가 공유지가 아닌 사유지일 경우,
통행 문제에 있어서 분쟁이 있을 수 있으므로,
사전에 확인이 필요합니다.
잇코타테 구입시에는 주변의 민도를 잘 살펴보고 구매하는 것이 바람직합니다.
기본적으로 조용한 주거환경, 거리가 깨끗한 곳, 쓰레기 배출을 정리정돈 있게 잘하는 지역일 경우에는
이웃과의 문제가 적을 가능성이 높습니다.
■일본 잇코타테 부동산 투자 전략
◆1. 리모델링이 용이한 중고 저가물건을 구입하여 부가가치를 창출하는 것이 바람직합니다.
일본 잇코타테 부동산 투자는, 리모델링이 자유롭고,
도심지에서 떨어져 있는 경우가 많기 때문에, 중고 저가 물건을 찾을 수 있습니다.
따라서, 중고 저가 물건을 구입하며,
컨셉을 만들어서, 부가가치를 창출해서, 임대경영을 하는 것이 바람직합니다.
가족세대를 겨냥한 임대사업도 있지만,
각 방별로, 임대를 할 수 있는 쉐어하우스 사업도 해 볼 수 있습니다.
◆2. 입주시기를 잘 예측하여, 리모델링은 12월 까지 마칠 것
일본 부동산 시장의 최대 성수기는 3월입니다.
3월 이후에 부동산 임대시장에 임대광고를 해도 임차인을 찾기가 쉽지 않습니다.
따라서, 리모델링 후, 임차인을 모집하려는 경우라면,
12월까지는 리모델링을 마치고, 새로운 임차인을 맞이할 준비를 해야 합니다.
■맺음말
일본 부동산 투자는 각 개인의 가치관에 따라서, 전략이 다를 수 있습니다.
일본 잇코타테 부동산 투자의 경우는, 자유롭게 리모델링을 하여,
부가가치를 창출할 수 있는 장점이 있습니다.
만약 지역에서 예상되는 부동산 임차 수요를 찾고, 그에 맞는 부가가치를 창출할 수 있다면
일본 잇코타테 부동산 투자는 성공할 수 있는 방법이 될 수 있을 거라 생각합니다.
일본 부동산 투자는, 각 부동산 특유의 장점과 단점을 고려하여,
수요를 예측하고, 계획을 잘 세우는 것이 중요합니다.
특히, 한국인이 일본에서
일본에서 거주하는 것까지 생각하는 분들의 경우라면
비자문제와 국적문제까지도 고려해 본 뒤 진행하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.
카네모토 일본 부동산은
한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,
일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을
일본생활 정착이라는 테마에 중점을 두고 컨설팅 해드립니다.
■ 문의
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호
宅地建物取引業免許 埼玉県 知事 第24975号
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
宅地建物取引士
◆ 일본 저작권 상담원
◆ 일본 증권 1종 외무원
◆ 일본 자택 개호사
*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로
제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>
* 카카오톡상담은 통화로 이루어집니다.
* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고,
희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지
담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*일본 부동산 임대인과의 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.
*일본어가 전혀 안되는 분들은 일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
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