일본에서 집을 구매할 때에는
부동산 가격 이외의 여러 비용이 발생합니다.
따라서, 일본에서 구매용 부동산 물건을 찾을 때에는
매매가격만을 볼 것이 아니라,
실제 구입시의 초기 비용이 어떻게 되는 지 잘 확인해 보고
예산계획을 세워야 합니다.
또한, 일본 부동산은 고가의 상품인 만큼, 쉽게 처분이 힘들 수 있다는 점도 기억하고
구입시에는 현재 나이에 따른 생애소득을 잘 생각해보고 집을 구매하는 것이 바람직합니다.
이번 글에서는 일본에서 집을 구매할 때, 발생하는 비용에 대해서 이야기를 해 보고자 합니다.
■일본 집 구매시의 비용
일본에서 집을 구매할 때에는 부동산광고에서 보이는 매매 가격 이외의
부수적인 세금, 수수료등의 별도의 비용이 발생합니다.
일반적으로 일본에서 집을 구매할 때에는
매매 가격의 6%~9% 전후의 비용이 별도 발생하게 됩니다.
이 비용은 대부분이 세금을 비롯한 사무수수료에 해당하기 때문에
부동산 매매대금은 은행의 융자를 통해서 갚아나갈 수 있다 하더라도,
초기의 세금,사무수수료는 현금지급이 원칙이고,
부동산 융자(론)대금처럼 상환해 나갈 수 있는 비용이 아닙니다.
따라서, 일본에서 집 구매시에는 이러한 비용이 발생할 수 있다는 점을 염두해 두고
융자를 받아야 할 때에는 이 비용에 대해서까지 융자를 받을지,
충분한 예저금이 있는지, 예산을 확인 후, 구매 계획을 세우는 것이 중요합니다.
일반적으로 일본에서 집을 구매할 때에는
매매가격과는 별도로 수백만엔의 비용이 별도로 발생할 수도 있습니다.
■일본 부동산 구매시 발생하는 비용들
일본에서 부동산을 구매할 때의 비용은
부동산의 매매가격과 대출 융자를 받은 금액에 따라서
기본적으로 비용이 달라집니다.
◆1. 인지세
일본에서 매매계약서를 작성할 때에는 수입인지를 붙여야 하며,
매매대금에 따라서, 인지세가 달라집니다.
부동산의 가격이 1000만엔~5000만엔 이하일 경우에는
매매계약서에 2만엔의 수입인지를 붙여야 합니다.
◆2.부동산 취득세
일본에서 부동산을 취득했을 때에는
지방세를 납부해야 합니다.
이 부동산 취득세는 "고정자산세 평가액 × 표준세율"로 결정되며,
고정자산세 평가액의 4%정도의 비용이 발생합니다.
각 지방별로 별도의 조건에 따른 특례가 있기도 합니다.
◆3. 등록면허세
일본에서 부동산을 취득하면, 소유권 이전등기를 하게됩니다.
소유권 이전등기를 할 때에는 "국세"에 해당하는
등록면허세를 납부해야 합니다.
일본에서 부동산을 취득할 때의 부동산 등기는
일반적으로
소유권보존등기, 소유권 이전등기, (근)저당권 설정등기를 하게 되며,
각 등기별로 세율이 달라집니다.
매매를 통한 소유권 이전등기의 경우는
고정자산세 평가액의 2퍼센트의 등록면허세 비용이 발생합니다.
◆4.사법서사 등기 업무 보수
소유권 이전등기는 수천만엔에 해당하는 부동산 자산의 소유권이 이전되는 절차로서,
명확한 절차진행을 위해서
사법서사에게 등기절차를 일반적으로 의뢰하게 됩니다.
이 보수는 사법서사들에 따라서 다르며,
일반적으로 부동산 매매시에는 판매자측에서 정한 사법서사를 통해서
부동산의 소유권 이전등기를 하게 되는 경우가 많습니다.
이 금액은 일반적으로 5만엔~15만엔 정도 발생합니다.
◆5. 고정자산세 청산금 및 도시계획세 청산금
고정자산세와 도시계획세는 1월 1일(또는 4월 1일)시점에서 부동산을 소유한 사람이
1년치 세금을 내는 것이 원칙입니다.
그 때문에, 부동산의 소유권이 변동되었을 때에는,
통상적으로 판매자가 내야 하는 세금을 구매자에게 이전되어,
구매자가 지불을 하게 됩니다.
이를 고정자산세 청산금 및 도시계획세 청산금이라고 하며,
보통 이 청산금은 매매가격과는 별도로 지불을 해야 할 수 있습니다.
만약 부동산 판매자가 법인일 경우에는, 소비세도 별도 지불해야 합니다.
이 금액은
고정자산세 평가액의 6분의 1 ×1.4%(표준세율)(일로 환산한 금액)
이 되며, 중고맨션을 구매할 경우에는 관리비와 수선적립금의 청산금등이 별도 발생합니다.
◆6.수선적립기금
수선적립기금은 신축 맨션을 구입할 떄 발생하는 비용이며,
일반적으로 수선적립준비금, 수선적립일시금이라고 부르기도 합니다.
이 금액은 일반적으로 20만엔~40만엔 정도 발생합니다.
신축맨션을 구매했을 때에만 발생하는 비용입니다.
◆7.부동산 중개 수수료
일본 부동산을 중개업자를 통해서 구매하게 될 경우에
부동산 중개업자에게 지불해야 하는 수수료입니다.
매매가격이 400만엔을 초과할 경우
이 중개수수료는 매매가격의 ×3%+6만엔(소비세 별도)가 됩니다.
이 금액은 상한금액이며, 부동산 중개업자는 이 금액을 초과하는 금액을 보수로 받아서는 안됩니다.
일본에서 부동산 매매중개에 대한 중개업자의 수수료는 일반적으로 3%입니다만,
당 카네모토 일본부동산에게 부동산 매매물건의 중개를 의뢰주실 경우에는
매매물건에 대한 3%의 중개수수료를 낮춰서 대응해 드릴 수 있습니다.
■주택 융자(론)을 받을 때의 비용
만약에 본인의 현금 100%로 일본 부동산을 구매할 경우라면
주택 융자(론)과 관련된 비용이 발생하지 않습니다만,
금융기관으로부터 융자(론)를 받아야 할 경우라면,
다음의 비용이 별도 발생합니다.
◆1. 인지세
융자(론)을 받을 때에 금융기관과 "금전소비대차계약서"를 작성하게 되며
이 계약서에는 수입인지를 붙여야 합니다.
일반적으로 2만엔~4만엔 정도의 비용이 발생합니다.
◆2.등록면허세
일본 부동산을 구매할 때에 융자(론)을 받을 경우,
(근)저당권을 설정하게 됩니다.
채권자는 금융기관이 되며, 금융기관은 부동산을 담보로 잡습니다.
이 담보설정등기를 할 때에 별도로 등록면허세가 발생합니다.
이 금액은 대출받은 금액에 따라서 금액이 정해집니다.
원칙적으로 대출받은 금액의 0.4%의 비용이 발생합니다.
◆3.사법서사 등기대행 보수
구매하는 부동산에 저당권을 설정하게 될 경우,
일반적으로 사법서사에게 의뢰를 하게 됩니다.
소유권 이전등기 절차와는 별도로
4만엔~8만엔 가까운 비용이 별도 발생합니다.
◆4. 융자(론) 사무 수수료
일본 부동산 구매시, 금융기관을 통해서, 융자(론)를 받을 경우,
별도 금융기관에 사무수수료를 지불해야 합니다.
이 금액은 금융기관에 따라 다르며,
일반적으로 차입금액의 1~3%정도의 수수료가 발생합니다.
◆5.융자(론) 보증료
부동산 구입에 필요한 자금을 금융기관으로부터 빌린 뒤,
상환이 연체되는 것을 보증하는 명목으로 보증회사에 지불하는 비용입니다.
매달 상환해야 하는 이자에 0.2%정도를 더 지불해야 할 수도 있습니다.
단, 프라토35(35년 고정상환)을 이용할 경우에는, 이 비용이 발생하지 않습니다.
이 비용은 대출받은 금액을 기준으로 산정되며,
융자(론)금액의 0.5%~2%정도의 비용이 발생합니다.
◆6.부동산 물건 조사 수수료
일본 부동산 구매시,
융자(론)를 받을 수 있는 부동산이 아니면, 융자(론)를 받을 수 없습니다.
은행에서는 부동산의 담보가치를 평가하기 때문입니다.
은행 융자(론)절차 진행시에는 부동산 물건 조사에 필요한 수수료를 별도 지불하게 되며,
잇코타테의 경우는 약 8만엔 전후, 맨션의 경우는 약 6만엔 전후의 비용이 발생합니다.
◆7. 화재 보험료(+지진 보험료)
일본 부동산 구매시, 금융기관을 통해서, 융자(론)를 받을 경우,
화재보험 가입이 필수인 경우가 많습니다.
화재보험의 가입기간이 길 수록, 보험료가 저렴해지며
지진보험에도 가입해야 하는 경우라면, 별도의 지진보험에도 가입해야 합니다.
화재보험료는 일반적으로 15만엔~43만엔 정도가 발생하며
지진보험료는 5만엔~27만엔 정도 발생합니다.
■일본 부동산 구매시에는 대략적으로 매매가격과 별도로 6%~9%정도의 비용이 발생
일본 부동산 구매시에는 상황이나 조건에 따라 다릅니다만,
매매 가격과 별도로 6%~9%이상의 비용이 발생합니다.
일본에서 부동산 구매시에는 구매시 발생할 수 있는 비용을 포함하여
자금계획을 세우는 것이 중요합니다.
또한, 본인의 현재 나이를 고려하여,
매달마다 사라지는 월세등의 거주비용을 자산축적을 위한
부동산 구매라는 시점으로 부동산 구매를 검토함에 있어서도
무리하지 않는 부동산 구매가 바람직할 수 있습니다.
"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고
일본 부동산 업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.
일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,
일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면,
구매하기가 무척 어렵습니다.
또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 부동산 물건정보일 경우,
허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,
적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.
카네모토 일본 부동산은
한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,
일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을
일본생활 정착이라는 테마에 중점을 두고 컨설팅 해드립니다.
■ 문의
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호
宅地建物取引業免許 埼玉県 知事 第24975号
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
宅地建物取引士
◆ 일본 저작권 상담원
◆ 일본 증권 1종 외무원
◆ 일본 자택 개호사
*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로
제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>
* 카카오톡상담은 통화로 이루어집니다.
* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고,
희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지
담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*일본 부동산 임대인과의 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.
*일본어가 전혀 안되는 분들은 일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
