일본에서 부동산 구입 및 투자를 생각하는 분들 중에서
인터넷 포탈 사이트를 통해서, 일본 부동산에 대한 정보를 찾다보면
시세보다 저렴한 가격의 부동산 물건을 발견하는 일이 있을 수 있습니다.
보통, 시세보다 저렴하게 나온 부동산 물건의 경우는
무언가 하자가 있는 경우가 있습니다.
"재 건축 불가 (再建築不可)" ,
"전면 도로 폭에 의한 제한 (前面道路幅員による制限)"과 같은 설명과 함께
동일한 조건으로 재건축이 불가능하다는 안내를 받는 일이 있을 수 있습니다.
재건축이 불가능하다는 이야기를 듣게 되면,
뭔가 불안해지는 것도 사실입니다만,
재건축에 하자가 있는 부동산 물건이라고 해서,
무조건 단점만 있는 것은 아닙니다.
이번 글에서는 "일본 재건축 불가 부동산의 장점과 단점"에 대해서
이야기를 해 보고자 합니다.
■재건축이 불가능한 일본 부동산
일본 부동산은 재건축이 불가능한 이유가 여러가지입니다.
대표적인 이유로는 다음과 같습니다.
◆1.건축물의 부지가 2m이상, 도로에 접하고 있지 않은 경우
◆2.건축물의 부지가 접하고 있는 도로가, 일본 건축기준법상의 법정 도로가 아닐 경우
◆3.옆 건물과 1개의 건물로 연동형 건물로 지어진 경우
(구조상, 분리가 불가능한 설계로 건물을 지은 경우)
◆4. 건평율, 용적율을 초과한 상태로 집을 지은 경우
이 처럼, 한정된 자원의 최대활용이라는 관점에서, 건물을 허물고,
동일한 조건의 새로운 건물을 짓지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.
■재건축이 불가능한 일본 부동산의 장점
재건축이 불가능하다고 해서,
무조건 단점만 있는 것이 아닙니다.
리폼 수선기술이 발달한 만큼, 리폼을 비롯한 수리를 바탕으로
활용할 수 있는 방법도 있으며, 오히려, 건물 해체비용이 많이 발생하는 경우도 있기 때문에,
재건축 불가 부동산이라고 해서, 무조건 나쁘다고는 할 수 없습니다.
◆1. 시세보다 저렴하게 구입할 수 있습니다.
일본 부동산은 건물 자체가 갖는 자산 가치가 있을 수 있습니다만,
부동산의 특성상, 입지가 제일 중요하다고 할 수 있습니다.
좋은 입지에 위치한 부동산 물건을 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 것은
재건축 불가 부동산의 장점이기도 합니다.
◆2.리폼, 수선이 가능합니다.
재건축 불가 물건은 재건축을 할 수 없다는 단점이 있을 뿐,
리폼, 수선은 얼마든지 가능합니다.
단, 완전히 새로운 건물을 짓는 것과 같은 규모의
건축확인이 필요한 대규모 공사는 할 수 없습니다.
즉, 건물의 기초, 기둥, 지붕의 주요 구조물을 변경하거나, 증축하는 공사는 할 수 없지만,
그 외의 리폼, 수선은 얼마든지 가능합니다.
◆3. 고정자산세를 비롯한 세금이 저렴합니다.
재건축 불가 부동산의 경우, 재건축을 할 수 없는 만큼,
고정자산 평가가격이 낮아지게 됩니다.
왜냐하면, 토지의 활용도 부분에서 주변 토지보다, 가치가 없다고 평가되어지기 때문에
자연스레, 고정자산 평가가격이 낮아지게 되며
매월 지불해야 하는 "고정자산세"나 "도시계획세"도 다른 비슷한 조건의 부동산 보다
낮게 설정된다는 것이 장점이라고 할 수 있습니다.
"고정자산세", "도시계획세"뿐만 아니라,
고정자산 평가가격이 주변 부동산보다 낮기 때문에
부동산구입시 지불해야 하는 "부동산 취득세"나 "등록면허세"도
다른 부동산에 비해서 저렴하다는 장점이 있습니다.
■재건축이 불가능한 일본 부동산의 단점
재건축이 불가능한 부동산의 경우, 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있지만,
다음과 같은 단점이 있습니다.
◆1. 동일한 조건의 재건축이 불가능합니다.
일본은 지진을 비롯한 자연재해가 많은 나라입니다.
그 때문에,건물을 다시 지어야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
특히, 건물이 붕괴되거나 화재가 발생한 경우에는
어쩔 수 없이 집을 새로 지어야 합니다만,
새로 집을 지을 때에는 기존에 있던 집과 동일한 조건으로 재건축을 할 수 없게 됩니다.
(도쿄를 비롯한 일본 수도권에서 지진으로 1990년대 이후에 지어진 집이 무너지는 일은 본 적이 없습니다만,
화재나 수해가 있을 경우라면, 자산의 감소로 이어질 수 있습니다.)
◆2. 주택 론(대출)을 받을 수 없습니다.
재건축 불가 부동산의 경우는, 은행을 비롯한 금융기관에서 담보가치가 낮다는 이유로,
대출을 잘 해주지 않습니다.
재건축이 불가능한 물건이 만약에 하나, 화재나 지진으로 무너진 경우,
해당 부동산의 가치는 현저히 감소할 것이 분명하기 때문입니다.
따라서, 주택 론(대출)을 통해서, 집을 구매하고자 하는 사람들은
재건축 불가 부동산 구매를 할 수 없으며,
주택 론(대출)을 받는다 해도, 시세보다 비싼 이자를 지불하게 될 가능성이 높습니다.
◆3. 매각하기가 어렵습니다.
재건축 불가 부동산의 경우는, 일반인이 아무래도, 구매하기를 꺼려하는 부분이 있습니다.
무엇보다, 일본 부동산 구매 시장은 거액의 자금이 필요한 이유때문에
금융기관의 주택 론(대출)이 필요합니다만,
금융기관에서 주택 론(대출)을 해주지 않기 때문에,
새로운 구입자에게 매각하기가 어려운 문제가 발생합니다.
만약에 20년 이상을 계속 살 예정이라면, 문제가 없습니다만,
그럴 예정이 아닌, 판매를 생각하는 경우라면,
현금으로 일괄 구매를 할 수 있는 구매자가 나타나지 않으면 매각하기가 어려운 사정이 있습니다.
■맺음말
일본 부동산 구매 및 투자는 보유기간과 매각시기를 고려할 수 있어야 합니다.
재건축 불가 물건의 경우, 매각이 쉽지 않으며,
만약에 화재, 지진으로 인해, 건물이 멸실될 경우, 자산가치가 현저하게 줄어들 가능성이 있습니다.
재건축 불가 부동산 물건을 구입할 때에는
후회하는 일이 없도록, 시세보다 싸게 구입하는 것이 바람직하며
실 거주 기간, 실 임대 투자 운용기간을 고려하여,
적정의 경제적 가치를 충분히 누릴 수 있는지 잘 고려 후,구매하는 것이 바람직합니다.
재건축 부동산 물건의 경우, 옆 소유자의 물건을 구입할 경우,
재건축이 가능한 경우도 있습니다만,
소유권의 이전 문제는 돈으로도 쉽게 해결할 수 없는 문제이기 때문에
일본에서의 생활, 거주등의 계획을 고려하여, 구매하는 것이 바람직합니다.
"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고
일본 부동산 중개 및 관리업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.
일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,
일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면,
구매하기가 무척 어렵습니다.
또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우,
허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,
적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.
카네모토 일본 부동산은
한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,
일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을
일본생활 정착이라는 테마에 맞춰서 일본 부동산 중개서비스를 제공해 드립니다.
■ 문의
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호
宅地建物取引業免許 埼玉県 知事 第24975号
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
宅地建物取引士
◆ 일본 저작권 상담원
◆ 일본 증권 1종 외무원
◆ 일본 자택 개호사
*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로
제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>
* 카카오톡상담은 통화로 이루어집니다.
* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고,
희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지
담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*일본 부동산 임대인과의 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.
*일본어가 전혀 안되는 분들은 일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
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