한국인과 한국기업이 일본에서 사업을 해나감에 있어서,
일본에서 사무소를 빌려야 하는 문제가 있습니다.
안타깝게도, 일본 부동산 중개시장에 나온 사무소로 사용이 가능한 물건의 대부분은
외국인(한국인)이 임차가 불가능한 경우가 많습니다.
그 때문에, 한국인으로서 일본에서 사업을 해나간다는 것은
일본인과 같은 조건으로 사업을 할 수 없는 어려운 일일수도 있습니다.
일본에서 외국인이 사업용으로 임차할 수 있는 물건은
그 숫자가 제한되어 있는 경우가 많으며,
거주용 부동산 물건에 있어서도, 외국인(한국인)이 임차하기 어려운 부동산 시장인 만큼,
일본에서 사업을 위한 부동산 사무소 임차에 있어서는
많은 시간과 노력이 소요될 수 있다는 점을 기억하고,
처음에는 작게 시작해서, 실적을 쌓아가면서, 사업을 키워나가는 것이 바람직합니다.
이번 글에서는 일본에서 사업을 시작함에 있어서 필요한 사무소를 임차할 때 발생하는 초기경비에 대해서
이야기를 해 보고자 합니다.
■일본 비자 신청시 필요한 사무소용 일본 부동산 임차물건의 특징
일본 비자신청시 필요한 일본 사무소는
사용 목적이 "사무소, 창고, 점포등"과 같은 "사업용"으로 되어 있어야 합니다.
일본 부동산 시장에 있어서
"사업용 부동산" 은
일반 거주용 부동산 물건보다 고가에 거래되고 있으며,
임차할 수 있는 부동산 물건의 수가 적고,
일반 거주용 부동산 물건과 달리, 소비세가 발생하며
초기비용도 일반 거주용 부동산 물건보다 많이 발생하는 것이 특징입니다.
■일본 비자 신청시 필요한 사무소용 일본 부동산 임차시의 초기비용
일본 사업용 부동산 물건은 거주용 부동산 물건에 비해서
많은 비용이 발생합니다.
일본 비자신청시 필요한 일본 사무소용 일본 부동산 임차시에는
크게 다음의 8가지 비용이 발생합니다.
◆1 . 시키킹(보증금)
◆2. 레이킹
◆3. 중개 수수료
◆4. 공익비, 관리비
◆5. 선불 월세
◆6. 보증 보험료
◆7. 화재 보험료
◆8. 열쇠 교환비용
또한, 위 비용 중 1~6은 "야칭(월세)"를 기준으로 산정되기 때문에
"야칭(월세)"이 비싼 물건일 수록, 초기 비용이 많이 발생하게 됩니다.
따라서, 사업 초창기에는 사업의 규모와 계획을 잘 계산해 보고
무리하지 않는 규모에서 시작하는 것이 바람직하다고
당사무소는 생각하고 있습니다.
■1 . 시키킹(보증금)
일반적으로 시키킹（敷金）이라고 불리우며,
임차인이 사무소를 사용하면서,
부동산 물건을 더럽힐 경우등, 부동산 물건에 손상이 발생할 경우의 수선수리비용
및 야칭(월세)를 체납했을 때를 대비한 담보 금액입니다.
이 금액은, "비과세"금액으로서, 건물 주인에게 맡기는 금액입니다.
부동산 물건에 따라 다릅니다만, 거주용 물건의 경우는 1개월분의 비용이 발생합니다만,
사업용 물건의 경우는
사무소 물건의 경우는 1개월분~
점포사업용 물건의 경우는 3개월~10개월분의 비용을 보증금으로 맡겨야 하는 경우가 있습니다.
퇴거시에 정산을 통해서, 돌려받거나 물건의 손상에 비례해서 충당되기도 하는 비용입니다.
■2. 레이킹
레이킹(礼金)은, 예의를 갖추고,
부동산 물건을 빌려준 것에 대해서 사례를 한다는 의미의 비용으로
한국인의 정서로는 이해하기가 어려운 비용일 수 있습니다.
일본의 고도경제성장기에 지방에서 상경한 자녀들의 부모들이
상경한 자녀를 잘 부탁한다는 의미로, 집주인에게 지불한 비용이 관습으로 자리잡게 되었다는 설도 있고,
관동대지진 때, 거주지를 잃은 사람들이, 나중에 집을 빌려준 건물주에게 사례금을 지불하는 것으로
관습이 되었다는 설도 있습니다.
이 레이킹은 어디까지나 고맙다는 의미로, 전달하는 금액으로,
법적으로 보호대상이 되지 않는 금액입니다.
일본 거주용 부동산 물건 시장에서는 레이킹이 없는 경우도 많지만,
일본 사업용 부동산 물건 시장에서는 레이킹이 있는 경우가 많습니다.
시키킹은 퇴거시 돌려받을 수 있지만, 이 레이킹은 퇴거시에 돌려받을 수 없으며
일반적으로 1개월~2개월분을 지불하게 됩니다.
■3. 중개 수수료
한국에서는 "복비"로도 불리우는 중개인 수수료입니다만,
일본에서는 "임대인측" 부동산 중개업자와
"임차인측" 부동산 중개업자가
서로 다른 수익원을 갖고 부동산업을 운영하고 있습니다만,
일반적으로 부동산 중개수수료는 "임차인 측"부동산 중개업자에게 100% 지불하게 됩니다.
일본에서의 부동산 중개업자의 업무는
부동산에 대한 정보제공, 부동산 내견 안내, 고객과 임대인 측 부동산업자와의 연락사무 업무,
계약서의 확인 및 작성, 중요사항설명서의 작성 및 교부, 중요사항 설명서의 설명이 주 업무가 됩니다.
일본에서의 중개업자에 대한 중개수수료는
1개월분의 야칭(월세)+10%의 수수료가 일반적이며, 이 금액이 상한 금액이므로,
일본 부동산 중개업자는 중개수수료로서
1개월분의 야칭(월세)이상의 수수료 금액을 받을 수 없기 때문에
악덕업자를 잘못 만나면, 주변시세보다 야칭(월세)가 비싼 물건만 소개를 받을 위험이 있습니다.
■4. 공익비, 관리비
공익비, 관리비란, 같은 건물을 공동으로 사용하고 있을 경우,
여러 사람이 함께 사용하는 복도, 계단등,
설비나 환경을 유지관리하기 위해 지출하는 비용을 말합니다.
건물의 청소, 엘레베이터의 유지등, 공용물건의 경우는 수리관리가 필요한 부분이 많습니다.
특히, 비자신청시에 필요한 사무소용 물건의 경우는
한 건물에 복수의 기업, 사람들이 사용하는 경우가 일반적이므로,
매월 지불해야 하는 공익비, 관리비가 발생하게 됩니다.
■5. 선불 월세
일본 부동산 임차는 입거일부터, 1달치의 월세를 미리 지불하는 것이 일반적입니다.
입거 신청을 한 뒤, 입거일부터 다음달 말일까지의 야칭(월세)을 정산하게 되며,
일반적으로 2개월분의 월세를 선불로 지불하게 됩니다.
간혹 입거 1개월분을 무료로 빌려준다는 부동산 물건도 있습니다만,
이 경우에는, 1년이내에 해약을 할 경우에는 위약금을 지불해야 하는 경우가 있으므로,
1개월불의 월세가 무료라는 부분에 현혹되지 않고, 내용을 잘 확인해 볼 필요가 있습니다.
일본에서의 부동산 임차는, 대부분의 계약이 "선불"이므로,
충분한 여유자금을 준비해야 합니다.
■6. 보증 보험료
과거에는 연대보증인만 있으면, 계약이 가능한 경우도 많았습니다만,
현재의 일본 부동산 시장 특성상, 임대차 계약 조건상 보증회사를 이용해야 하는 경우가 많습니다.
임대인의 입장에서는 보증회사를 이용할 경우,
월세(야칭)체납 문제에 대해서, 보증회사가 월세를 보증해준다는 장점이 있고,
이 금액의 일부는 소개비 명목으로, 임대인측 관리회사의 수익원이 되기도 합니다.
보증보험료의 경우, 거주용 물건의 경우는 월세(야칭)의 50%만 지불하면 되기도 합니다만,
사업용 물건의 경우는 대부분 월세(야칭)의 100%~200%를 지불해야 합니다.
일반적으로, 이 보증 보험회사는
임대인 또는 임대인측 부동산 관리회사가 지정하는 보증회사를 이용하게 되어 있습니다.
(임대인측 부동산 관리회사의 수익원이 되기 때문입니다.)
■7. 화재 보험료
화재보험료라고 불리는 보험입니다만,
임대차계약시에는 반드시 가입을 하도록 되어 있습니다.
특히, 사업용 부동산 물건 계약일 경우에는 화재보험 가입이 필수입니다.
이유는, 사업용 부동산 물건일 경우에는 화재의 위험이 높다고 인식하기 때문이며,
이 보험을 가입하지 않을 경우에는, 나중에 화재가 발생하여,
부동산 물건에 손해가 발생할 경우에는 임대인에게 전액 변상해야 하는 문제가 있을 수 있기 때문입니다.
자신의 재산을 지키기 위해서라도 꼭 들어야 하는 보험이며,
사업용 물건의 경우, 거주용 물건에 비해서 비용이 다소 비싼 경향이 있습니다.
이 화재보험은
일반적으로 임대인 또는 임대인 측 관리부동산 업자가 지정한 보험회사를 이용하도록 되어 있습니다.
■8. 열쇠 교환비용
새로운 임차인이 들어올 때마다,
일본의 경우는 열쇠를 교환합니다.
이유는, 열쇠를 교환하지 않을 경우,
이전의 임차인이 이전에 소지하고 있던, 열쇠를 복사해서 갖고 있다가
나중에 절도등과 같은 사건 사고를 일으킬 위험이 있기 때문입니다.
일반적으로 열쇠교환비용은 소비세 별도로 2만엔~정도 발생합니다.
아까운 비용이라고 생각될 지 모르지만,
나중에 도난, 절도등의 침입 문제를 대비하기 위해서라면,
열쇠교환은 안전한 필수 장치라고 할 수 있습니다.
■맺음말
일본에서 한국인, 한국기업이 합법적으로 일본에서 경제활동을 해나가기 위해서는
한국인의 경우는 비자허가를 받지 않으면 안되는 문제가 있습니다.
일본에서의 사업 이민의 경우, 사업을 하기 위해서 받아야 하는 비자 허가 요건중에는
사무소, 사업소 요건이 있으며,
사무소, 사업소 용도로 사용할 수 있는 부동산을 사전에 확보하지 못하면,
회사설립 뿐만 아니라, 비자신청을 할 수도 없습니다.
또한, 사업용 부동산 물건은 일본에서 한국인이 빌릴 수 있는 부동산이 한정되어 있고,
거주용 부동산 물건에 비해서, 초기비용이 많이 발생합니다.
한국인의 생각으로는 납득할 수 없는 비용도 많이 있을 수 있으며,
부동산을 임차하는 방법 뿐만 아니라, 실제 운영하는 방법에 있어서도,
한국에서의 방법으로 일본에서 부동산 문제를 생각하면 어려움에 직면할 수도 있습니다.
따라서, 일본에서 사업을 준비하는 한국인, 한국기업의 경우는
일본에서 사무소, 사업용으로 사용가능한 부동산 확보가 어려울 수 있다는 점을 염두해 두고,
준비를 하는 것이 바람직합니다.
한국인, 한국기업의 일본 경영관리비자 및 주재원 비자, 취업비자 신청시에 필요한 사무소 부동산 물건은
사전에 비자에 대한 허가요건을 잘 확인해보고 임차를 하는 것이 바람직합니다.
"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고
일본 부동산 업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.
일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,
일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면,
입점하기가 무척 어렵습니다.
또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 부동산 물건정보일 경우,
허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,
적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.
카네모토 일본 부동산은
한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,
일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을
일본생활 정착이라는 테마에 중점을 두고 컨설팅 해드립니다.
■ 문의
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호
宅地建物取引業免許 埼玉県 知事 第24975号
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
宅地建物取引士
◆ 일본 저작권 상담원
◆ 일본 증권 1종 외무원
◆ 일본 자택 개호사
*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로
제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>
* 카카오톡상담은 통화로 이루어집니다.
* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고,
희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지
담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*일본 부동산 임대인과의 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.
*일본어가 전혀 안되는 분들은 일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
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