일본 부동산 투자-건물 관리 의식의 중요성

일본 부동산 투자는 구입하는 순간부터 부동산의 노후화가 진행되며,

지속적인 관리가 필요한 직업입니다.

 

특히, 일본 맨션 투자의 경우는

 

혼자만 사는 건물이 아니다 보니,

 

맨션의 관리조합이 관리회사를 정해서, 부동산의 관리를 위탁하는 경우가 많습니다.

 

맨션 투자의 경우는 자유로운 투자 활용이 어렵고,

 

일반적으로 신축을 했을 당시의 분양업자의 그룹내 관련 회사가 관리를 맡는 경우가 많습니다.

 

일본 부동산 중에서 맨션의 경우는

 

신축 시기 때부터, 관리 업자가 정해져 있고,

 

수선계획이 정해져 있는 경우가 많기 때문에,

 

개인 투자자가 부동산의 유지 관리에 대해서 할 수 있는 게 거의 없기도 합니다.

 

일본 부동산 투자는 지속적인 관리가 필요하며,

 

일본 부동산 투자는 "건물 관리 의식"을 갖고 수익성이 떨어지지 않도록 잘 관리하는 것이 중요합니다.

 

부동산 투자는 "자산 운용"의 한 과정이므로,

 

"건물 관리에 대한 의식"이 "자산 형성"에 큰 영향을 끼칠 수 있습니다.

 

이번 글에서는 "일본 부동산 투자는 건물 관리 유지가 중요"라는 내용으로 글을 남겨보고자 합니다.

 

■일본에서 건물주는 가만히 앉아서 편하게 돈을 버는 직업이 아닙니다.

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일본 부동산 투자는 "차익"을 남기는 투자보다는

 

"임대 수입"을 얻는 투자가 주류를 이루고 있습니다.

 

"임대 수입"을 얻기 위해서는

 

세입자를 찾기 위한, 마케팅 활동이 필요하며

 

수익률을 향상시키기 위해서는 건물 부동산의 가치가 떨어지지 않도록,

 

유지하는 것이 중요합니다.

 

맨션 투자, 잇코 타테 투자 모두 마찬가지이며,

 

일본 부동산 투자에 대해서는

 

가만히 앉아서 편하게 돈을 버는 직업이 아닌,

 

임대관리 경영이라는 "직업 의식"을 갖고 관리를 할 수 있어야

 

수익률을 유지 향상 시킬 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 투자- 부동산의  관리 경영 방법

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일본 부동산에 대한 관리 경영 방법에는 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

 

 

◆1. 자기 관리 경영방식

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:소유주에 의한 관리 경영방식으로, 아파트(다세대 연립주택)의 경우는,

 

1호에 직접 거주하면서,

 

임차인을 모집하고, 1년 예산과 세입자가 정해야 하는 규약을 정하고,

 

직접 경영하는 방식입니다.

 

직접 경영을 하는 방법이기 때문에, 관리 회사에 대한 비용을 줄일 수 있으며,

 

세입자와 신속한 의사전달이 가능하며,

 

현장에 대해서 잘 숙지할 수 있는 장점이 있습니다.

 

 

 

◆2. 위탁 관리 경영방식

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:일본 부동산에 대한 관리 경영을 전문 위탁업체에게 위탁하여 경영하는 방식입니다.

 

일본 맨션의 경우는 대부분 이 방식을 취하고 있으며,

 

위탁을 받은 관리회사가 일정 수수료를 받고 부동산의 경영관리 업무를 하게 됩니다.

 

청소업체의 선정, 건물 수리, 세입자 관리도 계약내용에 따라서,

 

위탁업체가 하는 경우가 있으며, 관리회사마다 비용이 다르고,

 

맨션의 경우는 관리 업자를 변경하기 어려운 특징이 있습니다.

 

장점으로는 시간과 노력을 절약할 수 있다는 장점이 있으며,

 

현장에 대해서 잘 숙지하기 어려운 단점이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 투자는 경영관리 활동- 중요한 7가지 경영관리 사항!!

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일본 부동산 투자는 사두면 알아서 가격이 오르는 투자가 아닙니다.

 

임대 수입이 주업인 시장인 만큼,

 

아무리 외부적 시장상황이 좋은 경우라도,

 

유지 관리에 실패하면, 부동산 수익률이 저하되고, 적자로 이어질 수 있습니다.

 

일본 부동산 투자는 지속적인 유지관리가 필요한 "경영관리" 활동에 해당하며,

 

일본 부동산 투자를 할 때에는 다음의 7가지 경영관리 사항을 의식하며

 

경영관리를 해나갈 필요성이 있습니다.

 

 

◆1. 시설 설비 관리

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:맨션, 아파트(연립주택), 잇코타테(단독주택) 투자는

 

세입자를 위한, 시설 설비의  관리, 보수가 지속적으로 필요합니다.

 

맨션, 아파트(연립주택)의 공용부분인 계단, 엘레베이터, 입구, 주차장등의 관리를 잘 해야 하며,

 

청소, 보안관리, 방재 관련 설비에 대해서도 보수 관리가 필요합니다.

 

 

 

 

◆2. 수선 관리

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:일본 부동산은 시간이 지남에 따라서, 노후화가 진행되며,

 

정기적인 점검 및 수선관리가 필요합니다.

 

지붕, 외벽, 급수시설, 배수시설, 전기시설, 가스 시설등에 대해서

 

정기적인 점검 및 수선관리를 해야 하며,

 

수선 수리비용으로 생각하지 못한 지출이 발생할 수 있습니다.

 

 

 

 

◆3. 세입자, 거래업자와의  사무 서류관리

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:일본 부동산 투자는 세입자와의 계약만으로 서류 업무가 끝나지 않습니다.

 

부동산 투자 경영관리에는

 

경비보안회사, 청소회사, 엘레베이터 공사회사,인터넷 회사등을 비롯한

 

많은 업자들과의 계약, 지불, 연락사무업무가 필요하며,

 

사무 서류관리를 잘 해야 합니다.

 

 

 

 

◆4. 공용부분의 청소 관리

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:세입자 개인이 사용하는 전유부분에 대해서는 청소 관리 경영의무가 없지만,

 

세입자가 사용하는 계단, 복도, 통로, 입구, 우편함등의 공용부분에 대해서는

 

청소 관리업무를 잘 해야 합니다.

 

일본은 지역마다 쓰레기를 버리는 방법과 비용이 다르므로,

 

각 지역의 조례에 맞춰서, 공용부분에 대한 청소에 관한 부분에 대해서

 

경영관리를 할 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

◆5. 재무 관리

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: 맨션의 경우는, 관리조합에서 수선적립금을 책정하고, 징수를 하여, 예산을 관리 집행합니다.

 

그 때문에, 관리조합이 있는 맨션 투자의 경우는 예산관리에 있어서 

 

자유도가 떨어질 수도 있습니다.

 

또한 오래된 건물일 수록, 유지관리에 많은 예산이 필요할 수도 있습니다.

 

일본 부동산 투자, 경영은 스스로 조정할 수 있는 지출과

 

그렇지 못한 지출이 있으므로, 재무관리 능력이 중요한 사업입니다.

 

 

 

 

 

 

◆6. 안전 관리

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:일본 부동산투자 경영은 생활의 실거주지를 관리 경영하는 사업으로,

 

사람의 생명과도 직결된 사업이라고 할 수 있습니다.

 

특히, 일본은 자연재해가 많기 때문에,

 

자연재해에 대비할 수 있는 방재시설을 잘 갖추어야 하며,

 

도시계획법을 비롯한, 각 법률, 조례에 따른  안전상의 의무를 이행관리해야 합니다.

 

 

 

 

 

◆7. 세입자 생활 서포트 관리

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:세입자가 부동산을 임차하면서, 발생할 수 있는 생활상의 서포트가 필요할 수 있습니다.

 

열쇠 분실 문제, 소음 문제, 수도 문제, 전기문제등,

 

부동산을 임차하면서 발생할 수 있는 생활상의 서포트가 필요할 수 있습니다.

 

  

 

 

 

 

 

 

 

■일본 부동산 투자는 지속적인 시간과 노력이 필요한 경영관리 활동

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일본 부동산 투자는 돈을 투자하면, 가만히 앉아서 돈이 들어오는 투자가 아닙니다.

 

관리업무를 위탁회사에 맡기는 경우라 하더라도,

 

관리회사를 선정할 수 있는 노하우가 필요하며,

 

현장 방문은 필수라고 할 수 있습니다.

 

건물에 대한 관리 상태가 좋지 못할 경우에는

 

세입자를 확보하지 못하고, 공실 상태가 지속됨으로서, 

 

야칭(월세)수입을 확보하지 못하는 리스크가 있습니다.

 

또한, 건물은 노후화가 진행되며, "대규모 수선"을 해야 하는 경우가 있으므로,

 

예산 관리도 중요하다고 할 수 있습니다.

 

일본에서 건물주는 가만히 앉아서 편하게 돈을 버는 직업이 아닙니다.

건물 관리 의식의 중요성을 인식하고,

 

자산관리를 잘 해낼 수 있는 사람만이 승리할 수 있는 세계라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■맺음말-일본에서 건물주는 가만히 앉아서 편하게 돈을 버는 직업이 아닙니다.

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◆일본 부동산 투자를 계획할 때에는 건물에 대한 관리를 꼭 생각해 보고 투자 계획을 해야 합니다.

 

◆일본 부동산 투자는 업자에게 모든 것을 맡기는 마인드가 아니, 경영자로서 스스로 생각해 볼 수 있는 마인드가 중요합니다.

 

◆일본 부동산은 노후화가 진행되며, 다음 사항에 대한 지속적인 관리가 필요합니다.

 

◆1. 시설 설비 관리

 

◆2. 수선 관리

 

◆3. 세입자, 거래업자와의  사무 서류관리

 

◆4. 공용부분의 청소 관리

 

◆5. 재무 관리

 

◆6. 안전 관리

 

◆7. 세입자 생활 서포트 관리

 

◆일본에서 건물주는 가만히 앉아서 편하게 돈을 버는 직업이 아닙니다.

 

 

"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고

일본 부동산 중개 및 관리업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.

일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,

일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면, 

구매하기가 무척 어렵습니다.

또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우, 

허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,

적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.

카네모토 일본 부동산은 

한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,

일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을 

일본생활 정착이라는 테마에 맞춰서 일본 비자업무와 일본 부동산 중개서비스를 제공해 드립니다.

 

 

 

■ 문의

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     宅地建物取引業免許　埼玉県　知事  第24975号

 

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*일본 부동산 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.

 

*일본어가 전혀 안되는 분들은  일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)

 

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별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.