일본 집 구매!!중고 부동산의 단점!!-한국인의 일본 이민에 특화된 한국인 전문 일본 부동산 사무소!!

일본 부동산 중개 사업자들은 일반인이 볼 수 없는

 

일본의 부동산 매물 정보를 실시간으로 확인할 수 있으며,

 

일본 부동산 매물의 판매가격 뿐만 아니라, 성약가격에 대해서도 확인이 가능합니다.

 

또한, 인터넷에 있는 부동산 광고와 달리,

 

공통의 법률적 약속인 내용을 바탕으로 확인이 가능하므로,

 

실제 부동산 정보에 대해서 법률에 근거한 정보 확인이 가능합니다.

 

인터넷 검색상으로는 아무리 좋아보이는 물건이라 하더라도,

 

건물이 있는 도로에 문제가 있거나, 건축 위반 상항인 경우도 있습니다만,

 

부동산 업자들끼리 볼 수 있는 정보에서는

 

해당 사실에 대해서도 정확하고 진실되게  정보를 공유해야 하는 법적 의무가 있기 때문입니다.

 

이번 글에서는 "일본 집 구매시, 중고 부동산의 단점"이라는 주제로 글을 남기고자 합니다.

 

■일본 집 구매- 중고 부동산의 단점

---

 

일본 중고 부동산은 언뜻 보기에 신축보다 저렴하게 살 수 있다는 장점이 있어 보이지만,

 

다음과 같은 단점이 있습니다.

 

◆ 1. 수선, 리폼(리노베이션) 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

 

◆ 2. 자연재해, 안전면에서 현재 법률상의 기준을 충족하지 못할 가능성이 높습니다.

 

◆ 3.  금융기관으로부터의 대출이 어려울 수 있습니다.

 

◆ 4. 낡은 설비로 인해서, 생활이 불편할 수 있습니다.

 

◆ 5. 중고 맨션의 경우, 수선적립금이 많이 발생합니다.

 

 

실무상, 이와 같은 이유 때문에, 중고 부동산이 언뜻 보면, 저렴하고 좋아보이지만,

 

신축 프리미엄이 붙는 경우라도,  자산 형성 및 생활의 편리성의 관점에서,

 

일본 집 구매시에는 신축 부동산을 구입하는 것이  더 현명한 방법이 될 수 있습니다.

 

일본 집 구매- 중고 부동산의 단점은 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■1. 수선, 리폼(리노베이션) 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

---

 

일본 부동산 중, 토지가 사라지거나, 일본이 망하지 않는 한,

 

"토지(땅)"은 영속 불멸한 자산이 될 수 있지만,

 

건물은 지어지는 순간부터 노후화가 진행됩니다.

 

또한, 주방, 화장실등의 설비도, 시간이 지나면 지날 수도록, 노후화가 진행되며

 

수리, 수선, 리폼(리노베이션)  이 필요하게 됩니다.

 

4계절이 있고, 자연재해가 많은 일본의 기후 특성상,

 

건물의 지붕, 외벽, 구조등의 부분에서, 건물은 노후화가 진행되며,

 

시간이 지나면 지날 수록, 필연적으로 수선, 수리를 해야 하는  상황이 발생합니다.

 

일반적으로 일본 중고 부동산 매물은,

 

설계도를 비롯해서, 건물에 대한 상세 자료가 없는 경우가 많으며,

 

수리, 리폼(리노베이션)에 비용이 발생하고, 시간이 많이 소요되는 경향이 있습니다.

 

그 때문에, 수지 계산상,

 

수선, 리폼(리노베이션) 을 할 필요가 없는 신축 부동산을 구매하는 것이

 

구매 후의 유지 비용을 절감할 수 있는 경우도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■2. 자연재해, 안전면에서 현재 법률상의 기준을 충족하지 못할 가능성이 높습니다.

---

 

일본은 지진을 비롯한 자연재해가 많은 국가입니다.

 

건물에 대한 안전 기준은 큰 사고가 발생할 때마다 변경, 개정되는 경우가 있으며,

 

점점 더 엄격해 지는 특성이 있습니다.

 

필연적으로 일본 경제의 고도성장기에 지어진 집들은 자연재해 보다는

 

거주 문제의 해결에 중점을 두고 지어진 경우가 많기 때문에,

 

자연재해, 안전면에서 보자면, 최근에 지어진 건물일 수록,

 

더 안전하고 건물의 성능이 우수하다고 할 수 있습니다.

 

특히, 과거에 지어진 집은 지진에 취약한 경우가 많고,

 

법률상, "대진기준(耐震基準)"이 지어진 시대에 따라 다르기 때문에,

 

새로 지어진 집일수록 지진에 강하고 안전 재해등의 성능면에서 우수하다고 할 수 있습니다.

 

일본은 근현대 역사적으로 상상도 못한 지진을 겪은 나라이며,

 

건물에 대한 법령상의 기준은 역사적인 지진 피해로 인해 더 엄격해 져 온 역사가 있습니다.

 

◆ *1981년 5월 31일 이전에 지어진 집

-> 진도5정도의 지진에 견딜 수 있는 구조이면 건축 가능

 

◆ *1981년6월1일부터 지어진 집

->진도 6강~7의 지진에서 견딜 수 있는 구조여야 하며, 지진5강 정도에서 손상되지 않는 구조일 것, 지진에 견딜 수 있는 대진성 향상에 대한 노력의무 부과

 

◆ *1995년 고베 한신아와지 대지진 사건

->2000년도 개정-> 목조 건물에 대한 대진기준이 개정되어, 지반조사가 의무화, 접합부의 사용 재료가 구체적으로 법률화

                                                                                  

이 외에도, 일본은 각 지방의 조례별로, 건물에 대한 안전성 기준이 있으며,

 

당연히, 새로 지어진 건물일 수록, 지진, 자연재해에 대한 안전성이 우수하다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■3.  금융기관으로부터의 대출이 어려울 수 있습니다.

---

 

일본 부동산 구매시, 금융기관으로부터 대출을 받고자 할 경우에는,

 

은행에서 부동산 담보가치를 평가하게 됩니다.

 

당연, 오래된 부동산일 수록, 담보가치가 적으며

 

절대 손해 보는 일을 하지 않는 금융기관의 특성상,

 

낮은 평가 가격으로 부동산 자산 가치를 평가하게 됩니다.

 

이 평가의 방법을 일반적으로 법정대용년수를 기준으로 평가하게 되며,

 

목조건물의 법정대용년수는 "22년"으로,

 

목조건물의 경우, 신축시부터 22년이 지나면, 자산가치를 "0"엔으로 평가하게 됩니다.

 

(대화성, 철근 콘크리트 맨션의 경우는 법정대용년수가 47년입니다.)

 

즉, 신축 부동산을 구매할 경우에는, 22년간 건물에 대한 자산 가치를 인정받을 수 있고,

 

건물을 담보로 융자를 받을 수 있지만,

 

중고 부동산을  구매할 경우에는, 상당기간 사용기간이 지난 관계로

 

인정받을 수 있는 자산가치가 얼마 남지 않은 경우가 많고, 

 

담보 가치가 적은 관계로 금융기관으로부터 융자를 받기 어려운 단점이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■4. 낡은 설비로 인해서, 생활이 불편할 수 있습니다.

---

 

일본 부동산 건물에는 생활에 필요한 다양한 설비가 있습니다.

 

환풍기, 가스배관, 전기회선, 수도관, 하수구, 정화조등

 

다양한 설비가 있으며, 이 설비에 문제가 있을 경우, 

 

수도관에서 녹물이 나오거나,

 

환풍이 제대로 되지 않아서, 벽이 누렇게 되는 등

 

편안하고 아늑하게 생활을 해야 하는 주거공간내의 생활에 큰 불편함이 있을 수 있습니다. 

 

일본 법률상, 신축 부동산의 경우, 설비에 대해서는 2년간 보증을 받을 수 있으며,

 

신축건물의 경우, 설비 자체가 새 것이기 때문에,

 

고장이 날 확률이 적고 쾌적하게 사용할 수 있습니다.

 

또한, 최근의 일본의 부동산과 관련된 보험제도를 보면, 보험 제도를 통해서,

 

설비에 관해서도 10년간 보증을 받을 수 있는 경우도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

■5. 중고 맨션의 경우, 수선적립금이 많이 발생합니다.

---

 

일본 중고 맨션은 아무리 시장에 가격이 싸게 매물로 나온 경우라 하더라도,

 

매월 지불해야 하는 유지비용이 얼마가 될지 잘 생각해 봐야 합니다.

 

중고 맨션의 경우, 잇코타테(단독주택)에는 없는

 

관리비, 수선적립금을 매달 납부해야 하는 의무가 발생합니다.

 

일본은 재건축시장이 거의 없으며,

 

인구는 줄어들고 있고,

 

상당정도 대부분읜 도시 개발이 끝났기 때문에

 

국가가 일본 국민들의 소유 부동산을 수용하는 일도 현재로서는 거의 없다고 보여지는 시장입니다.

 

일본 중고맨션의 경우는, 재건축 시장이 거의 없는 시장의 특성상, 유지, 수선을 하면서,

 

사용하는 경우가 대부분입니다.

 

일본 중고맨션의 경우, 대부분 경제 발전기에 지어진 건물로서, 수선비용이 많이 발생하며

 

한달 유지비가 한달 월세에 버금가는 비용이 될 수도 있습니다.

 

매월 납부해야 하는  관리비, 수선적립금은 중고 맨션일 경우, 금액이 더 비싸지게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■맺음말

---

 

◆ 일본 중고 부동산은 다음과 같은 단점이 있습니다.

 

◆ 1. 수선, 리폼(리노베이션) 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

 

◆ 2. 자연재해, 안전면에서 현재 법률상의 기준을 충족하지 못할 가능성이 높습니다.

 

◆ 3.  금융기관으로부터의 대출이 어려울 수 있습니다.

 

◆ 4. 낡은 설비로 인해서, 생활이 불편할 수 있습니다.

 

◆ 5. 중고 맨션의 경우, 수선적립금이 많이 발생합니다.

 

 

"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고

일본 부동산 중개 및 관리업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.

일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,

일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면, 

구매하기가 무척 어렵습니다.

또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우, 

허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,

적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.

카네모토 일본 부동산은 

한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,

일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을 

일본생활 정착이라는 테마에 맞춰서 일본 비자업무와 일본 부동산 중개서비스를 제공해 드립니다.

 

 

 

■ 문의

---

■ 카네모토 일본 부동산　金本日本不動産

 

◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키  (한경구) (30대)

   　代表　専任　宅地建物取引士　金本　知之

 

◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호

     宅地建物取引業免許　埼玉県　知事  第24975号

 

◆  일본 국내전화 :  080-2335-1890

 

◆  카톡 친구 추가하기

 

■카네모토 국제법무 특정행정서사　사무소

 

　金本国際法務特定行政書士事務所

 

◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사 

    行政書士登録番号 第16130910号　(特定行政書士）

 

◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사  

    東京入国管理局申請取次行政書士　

 

◆ 일본 부동산 공인중개사  

    宅地建物取引士　

 

◆ 일본 저작권 상담원    

 

◆ 일본 증권 1종 외무원 

 

◆ 일본 자택 개호사

 

*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로 

 

제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>

 

* 카카오톡상담은  통화로 이루어집니다.

 

* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고, 

  희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다. 

 

*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.

 "거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가  직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지

  담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.

 

*일본 부동산 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.

 

*일본어가 전혀 안되는 분들은  일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)

 

*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우, 

 

별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.