일본 부동산은 "잇코타테(단독주택)"을 제외하고
한국의 아파트에 해당하는 "맨션(マンション）"을 구매할 경우,
매달 마다 "관리비"와 " 수선적립금(修繕積立金) "을 지불해야 하는 것이 일반적입니다.
한국의 아파트에 해당하는 "맨션(マンション）"을 일본에서 구매할 때에는
유지비용을 잘 확인 후, 구매를 해야 하며,
일본 부동산은 아무리 구매시의 저렴한 가격으로 보이는 경우라 하더라도
보유를 하면서 유지해야 하는 가격에 대해서도 잘 생각해 보아야 합니다.
근래의 광열적인 일본 맨션에 대한 가격 급등 현상을 보면,
매년마다 고정적으로 안정적인 자산 수입이 없는 일반적인 샐러리맨들은
맨션을 보유 유지하는 것이 점차 어려워질 수 있을 것이라 생각합니다.
그 때문에, 당사무소에서는 일본에서 거주용 부동산을 구매할 경우라면
"신축 잇코타테(一戸建て）"구매를 추천합니다만,
생활의 편리성이라는 측면에서는 "맨션(マンション）"을 선호하는 분들도 있을 거라 생각합니다.
이번 글에서는
일본 “맨션” 구입시, 반드시 알아야 하는 “수선적립금(修繕積立金)”
이라는 주제로 글을 남기고자 합니다.
■일본 부동산- “수선적립금(修繕積立金)”이란?
“수선적립금(修繕積立金)”이란,
일본에서 한국의 아파트에 해당하는 "맨션"을 구매할 경우에 매달 발생하는 비용입니다.
“수선적립금(修繕積立金)”은, "맨션 건물"의 유지, "설비"등을 수리,수선하기 위한 비용을
마련하기 위해서, 구분 건물에 해당하는 "맨션"소유자로부터 매달 징수하는 비용을 말합니다.
일반적인 "관리비"와는 별개의 비용으로,
이 비용은 관리조합이 예산을 정하고 징수를 하는 것이 일반적입니다.
“수선적립금(修繕積立金)”의 "사용용도" 및 "비용 계산"에 대해서는
일본 국토교통성에서 가이드라인을 통해서 정하고 있습니다.
“수선적립금(修繕積立金)”은 일반적으로 다음의 용도로 사용되어집니다.
◆ 1. 일정 기간마다 계획적으로 해야 하는 대규모 수선, 수리(기간에 따른 노후화 대비)
◆ 2. 예측하지 못한 사고로 인해 발생하는 수선, 수리(지진, 자연재해등 대비)
◆ 3. 건물 부지를 비롯한 주변 환경의 변경에 따른 비용
◆ 4. 재건축, 건물 부지 매각에 따른 조사 비용
◆ 5. 그 외 건물 공용부분의 이용 관리에 있어서, 구분소유자에게 이익을 위해 필요로 하는 관리
(관리비와는 별도 징수) (정화조 수리,엘레베이터 수리등)
이 중에서도 제일 많은 비용이 발생하는 것이 "대규모 수선"이며,
일본 "맨션"은 일반적으로 10년~ 15년을 주기로 "대규모 수선"을 하게 됩니다.
건물의 외벽, 옥상, 지붕, 복도등, 구분소유자 전원이 사용하는 공용부분을 수선하기 위해서
수선적립금을 사용하게 되며,
세대주가 상당정도 있을 경우, "수천만엔"이상의 비용이 발생하는 것이 일반적입니다.
■“수선적립금(修繕積立金)”은 시간이 지날 수록 더 비싸집니다.
일본에서 중고 맨션이 인기가 없는 이유는
구매가격이 저렴한 경우라도, 지어진지 오래 된 건물의 경우,
시간이 지날수록, 노후화가 진행되기 때문에, 많은 관리 및 수리, 수선이 필요하고
유지 비용이 상당하기 때문입니다.
또한 “수선적립금(修繕積立金)”은 다음의 2가지 방식이 있습니다만,
◆ 1. 균등적립 방식(均等積立方式)
◆ 2. 단계증액 적립방식(段階増額積立方式)
"주택 대출 론"과 달리, 사전에 미래에 있어서 얼마의 금액이 있어야 하는지를 예측하기가 상당히 어렵기 때문에,
대부분 "2. 단계증액 적립방식(段階増額積立方式)"을 도입하는 것이 일반적입니다.
당연히, 이 "2. 단계증액 적립방식(段階増額積立方式)"일 경우에는
매년마다 지불해야 하는 “수선적립금(修繕積立金)”이 증가하게 되어 있습니다.
그 때문에, 일본에서의 맨션은 오래된 건물일 수록, "수선적립금"이 더욱 비싸지게 되며,
반대로, 신축건물의 경우는 "수선적립금"이 낮은 경향을 보입니다.
■ “수선적립금(修繕積立金)”이 시간이 지날수록 비싸지는 이유
일본 부동산은 "맨션"의 경우, 현재의 가격이 싸게 느껴진다고 할 지라도,
구매시기와 보유시기, 판매 시기를 잘못 정하면,
많은 비용만 지출하게 될 수도 있습니다.
일생 일대의 생애소득의 20%이상의 자산이 투하되는 큰 구매인만큼,
일본 부동산은 구매시의 가격뿐만 아니라, 보유하고 있을 때의 가격, 매매시의 가격도 잘 생각해 봐야 합니다.
“수선적립금(修繕積立金)”이 시간이 지날수록 비싸지는 이유는
단순히 건물이 오래되었다고 해서, 비싸지는 것은 아닙니다.
당사무소가 생각하는 “수선적립금(修繕積立金)”이 비싸지는 이유는 다음과 같습니다.
◆ 1. 신축 건물 분양 당시, 판매를 쉽게 하기 위해 수선적립금 계산을 낮춰서 한 경우
◆ 2. 저출산, 고령화에 따른 인건비의 상승
◆ 3. 인플레이션, 자재 비용의 증가
◆ 4. 자연재해
■1. 신축 건물 분양 당시, 판매를 쉽게 하기 위해 수선적립금 계산을 낮춰서 한 경우
:건축 분양 업자의 입장에서 보자면, 유지비용이 많이 들지 않을 것처럼 광고를 해야
맨션을 판매하기 쉽습니다.
그 때문에, 실제 발생할 수 있는 비용보다 낮춰서, 수선적립금을 설정하여, 광고, 판매를 할 가능성이 높고,
시간이 지나면서 이 비용이 당초, 건축분양업자들이
광고 판매한 것 이상으로 발생한다는 것을 뒤늦게 알게 될 수도 있습니다.
그 때문에, 일본 국토교통성에서는 이러한 사고를 대비하고자 가이드라인을 통해서,
주지시키고 있습니다만, 이러한 문제는 아직도 있습니다.
그렇기 때문에, 신축 맨션을 구매할 때에는 "수선적립금"이 일본 국토교통성의 가이드 라인대로
설정된 적정금액인지 확인하는 것이 중요하다고 할 수 있으며,
"수선적립금"이 가이드라인에 비해서 지나치게 저렴할 경우에는
주의를 할 필요가 있습니다.
■2. 저출산, 고령화에 따른 인건비의 상승
저출산, 고령화의 문제는 일본 건축 노동시장에 있어서 임금상승의 요인이 되고 있습니다.
건축과 관련된 인재는 숙련된 기술자를 필요로 하는 경우가 대부분입니다만,
일본의 고도성장기와 달리,
일할 수 있는 현역 일본인들은 점점 시간이 갈 수록 은퇴를 하는 추세이고,
이 문제는 고스란히, 건축산업 현장의 인재 확보와 인건비 상승 문제로도 연결됩니다.
그 때문에, 과거에 일본에서 지어진 맨션의 수선적립금은
이러한 건축인력의 부족 및 인건비 상승에 대한 고려 없이 정해졌을 가능성이 높으며,
저출산, 고령화에 따라, 인재가 부족하고, 인건비가 상승함에 따라서,
수선적립금은 더 증가할 가능성이 높습니다.
■3. 인플레이션, 자재비용의 증가
오랜 기간동안 디플레이션이라고 불렸던 일본입니다만,
물가가 상승하고 있으면, 인플레이션이 진행되고 있습니다.
또한, 해외의 전쟁과 같은 외부 요인으로 인해서,
건물의 수선, 관리에 필요한 자재비용이 증가하면서,
수선적립금은 더 증가하게 됩니다.
■4. 자연재해
일본은 태풍과 지진과 같은 자연재해가 많은 국가이며,
세계 최고수준의 건축기술을 자랑합니다만,
아무리, 지진을 비롯한 자연재해에 대비한 경우라 하더라도,
예상치 못한 자연재해로 인해서, 수선 수리를 해야 하는 경우가 있습니다.
그 때문에, 일본에서는 자연재해 사건이 있을 때마다
예상하지 못한 많은 수선 수리비용을 지불하게 되며
자연스럽게 수선적립금은 증가하게 됩니다.
■“수선적립금(修繕積立金)”을 꼭 생각해야 하는 이유
일본에서 "맨션"을 구매할 때에는 꼭 “수선적립금(修繕積立金)” 을 생각해 봐야 합니다.
이유는 "맨션"이 저렴하게 시장에 매물로 나온 경우라 하더라도,
보유하고 있는 것만으로, 매월 관리비 뿐만 아니라,
“수선적립금(修繕積立金)” 을 납부해야 하며,
제일 큰 문제는 이 “수선적립금(修繕積立金)”은 돌려받을 수 없는 돈이라는 부분에 있습니다.
즉, "맨션"을 구매해서, 매각을 하는 경우라 하더라도,
이 “수선적립금(修繕積立金)”은 돌려받을 수 없고, 모두 사라지는 "비용"이며,
부동산을 잘못 구매할 경우, 애물단지가 될 수도 있습니다.
■맺음말
◆ 일본에서 "맨션"구매시에는 “수선적립금(修繕積立金)”에 대해서 꼭 생각해 봐야 합니다.
◆ “수선적립금(修繕積立金)”의 시세가 적정한 지 생각해 봐야 합니다.
◆ “수선적립금(修繕積立金)”은 시간이 지날수록, 증가하게 됩니다.
◆ 당사무소가 생각하는 “수선적립금(修繕積立金)”이 비싸지는 이유는 다음과 같습니다.
◆ 1. 신축 건물 분양 당시, 판매를 쉽게 하기 위해 수선적립금 계산을 낮춰서 한 경우
◆ 2. 저출산, 고령화에 따른 인건비의 상승
◆ 3. 인플레이션, 자재 비용의 증가
◆ 4. 자연재해
◆ 일본에서 부동산을 구매할 때에는, 가격 상승가능성과, 증가하게 될 비용에 대해서도 생각해 보고 구매를 해야 합니다.
"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고
일본 부동산 중개 및 관리업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.
일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,
일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면,
구매하기가 무척 어렵습니다.
또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우,
허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,
적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.
카네모토 일본 부동산은
한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,
일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을
일본생활 정착이라는 테마에 맞춰서 일본 비자업무와 일본 부동산 중개서비스를 제공해 드립니다.
■ 문의
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호
宅地建物取引業免許 埼玉県 知事 第24975号
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
宅地建物取引士
◆ 일본 저작권 상담원
◆ 일본 증권 1종 외무원
◆ 일본 자택 개호사
*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로
제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>
* 카카오톡상담은 통화로 이루어집니다.
* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고,
희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지
담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*일본 부동산 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.
*일본어가 전혀 안되는 분들은 일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
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