일본 미공개 부동산 물건에 대하여-일본 부동산 중개사업자가 바라본 미공개 물건의 현상(現状）

일본에서 한국인의 일본 이민 비자, 일본 영주권, 일본 시민권(일본 귀화)을

 

전문으로 업무를 수행하는 국제법무 특정행정서사입니다만,

 

일본 부동산 중개사업을 하면서

 

한국인의 입장에서, 일본 부동산구매, 임차에 대한 실무상의 어려움,

 

일본 부동산 시장에 대해서, 실무를 접하면서, 

 

많은 것을 발로 뛰면서 느끼게 됩니다.

 

일본 부동산 중개사업면허를 갖고 부동산 중개사업을 하는 사업자라면,

 

공통적으로 알고 있는 사실들이 많이 있습니다.

 

(잠시 일본 부동산 중개회사에서 13년전에 일한 적이 있습니다만, 

한 사업체의 대표가 되면, 일반 부동산 회사의 직원의 입장에서는 알 수 없는 사실들이 정말 많아집니다.)

 

일반 손님인 것처럼 가장한 업자들의 영업전화도 많이 오며,

 

물건을 소개해 주겠다는 영업전화, 물건을 소개받고 싶다는 영업전화등등.

 

일본어로 된 부동산 중개 사이트를 만든 적이 없음에도, 어디서 알고, 많이들 영업전화를 하는 것 같습니다.

 

일본 부동산 중개사업자로서 일본 국토교통성에서 정하는 레인즈를 통해서, 

 

일본 부동산의 시세 및 정보를 열람할 수 있습니다만,

 

미공개 부동산에 대한 영업 전화를 받고, 실제 미공개 부동산을 다룬다는 부동산 업자를 만날 때마다

 

오히려, 미공개 부동산 만큼, 신뢰하기 어렵고, 위험한 물건이 없다는 생각을 하게 됩니다.

 

이 부분에 대해서는 실제 일본 부동산 중개사업체의 대표로서, 소장인 제가 직접 경험하고 느끼게 된 사항에 대해서 글을 남겨보고자 합니다.

 

 

■일본 미공개 부동산 물건은 과연 좋은 부동산인가?

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일본 부동산은 매매 물건에 대해서는 계약 내용에 따라,

 

판매 방법이 달라질 수 있습니다.

 

전속전임 매매계약의 경우, 일본 국토교통성에서 정하는 법령상의 각 사항에 대해서,

 

정확히 기재를 하여, 레인즈에 등록해야 하는 의무가 있으며,

 

레인즈에 등록된 부동산 물건의 경우,

 

기본적으로 모든 부동산 중개사업자가,

 

해당 물건에 대한 법령상의 요건을 비롯하여, 허위 사실은 없는지 확인이 가능합니다.

 

물론, 레인즈에 등록되어 있는 물건인 경우라 할지라도,

 

쌍방으로부터 수수료를 얻기 위해서, 또는 저가격에 리폼업자에게 판매하기 위해서,

 

구입문의를 해도, 일부러 내견을 못하게 방해를 하는 일도 있습니다.

 

이 때문에, 일본 부동산 중개업자의 입장에서는 자신만이 알 수 있을 만한, 

 

미공개물건을 다룰 경우, 부동산 거래의 성사가능성을 높일 수 있고, 

 

소개비 명목으로 별도의 광고비를 받을 수 있기 때문에, 

 

미공개물건을 특별히 알려준다는 식으로

 

부동산 중개업자를 상대로 영업을 해오는 부동산 판매업자들이 찾아오는 일이 있습니다.

 

일본 부동산을 구매하고자 하는 "구매자 입장"에서 보자면,

 

어느 부동산을 가나 똑같이 중개가 가능하다고 하는 "부동산 정보"보다는

 

당연히, 나만이 알 수 있을 것 같은 "미공개 물건"에 관심이 더 가고,

 

"미공개 물건"을 다루고 있는 부동산 중개업자가 무언가 대단해 보이고,

 

심리적으로 특별한 무언가가 있을 것 같은 기분이 들 수 있습니다.

 

하지만, 실제 일본에서 한국분들을 상대로,

 

일본 이민 전문 국제 법무 특정행정서사로서, 부동산 중개업무를 하고 있는

 

일본 부동산 중개 사업자의 입장에서는, 영업으로 찾아오는  "미공개 물건" 정보를 뿌린다는 업자들일 수록

 

무언가 의심이 많이 가고, 석연치 않은 느낌을 갖게 됩니다.

 

 

당소가 작년 12월에 고객과 함께 내견을 한 부동산 물건의 내부 사진입니다.  지진이 많은 일본이라고 하지만, 일본의 부동산을 내견하면 할 수록, 일본의 튼튼한 부동산 건축 기술에 감탄하게 될 때가 많습니다.

 

투자용 부동산 물건이라고 한다면, 일본 도쿄 내 또는 근교에서 연수입 300만엔~430만엔 사이의 일반 직장인들을 상대로, 안정적으로 받을 수 있는 월세는 관리비를 포함해서 기본적으로 6만엔~8만엔 정도이며, 월 6만엔~8만엔 사이에서 수익을 얻어낼 수 있는 부동산 물건을 찾아내는 것이 관건이 됩니다.

 

또한, 많은 일본인들은 외국인, 노인에게 부동산을 빌려주는 것을 꺼려하므로, 한국인이 일본 부동산을 투자하는 경우라면, 같은 한국인에게 빌려줄 수 있는 부동산에 차별화하는 것도 투자 전략이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■"미공개 일본 부동산"이란 마케팅 수법에 불과(개인적인 견해)

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일본 부동산 포털사이트를 검색하다 보면,

 

일본내에 있는 미공개 물건을 다수 보유하고 있다는 광고를 하는 업자들을 볼 수 있습니다.

 

또한, 실제로, 일본 부동산 중개사업을 하다보면, 받게 되는 영업전화의 대부분은 다음의 전화입니다.

 

 

◆ 1. 집, 땅을 팔 사람을 소개해 달라는 부동산 개발업자의 영업전화(제일 많음)

 

◆ 2. 부동산 개발업을 하는 부동산 업자가 미공개 물건으로 특별히 소개를 해줄테니, 손님을 소개해 달라는 영업전화

(2번째로 많음)

 

 

집, 땅을 팔 사람을 소개해 달라는 부동산 개발업자의 영업전화의 경우는, 

 

기본적으로 헐값에 부동산을 매입해서, 리폼 후, 재판매를 하는 업자들의 전화이며,

 

"미공개물건"을 특별히 소개해 준다는 업자들의 경우는,

 

레인즈에 등록하는 것이 아닌,

 

"자사가 영업을 잘 못하므로, 영업을 당신에게 맡긴다"는 식으로 영업전화를 해 옵니다.

 

이 부분에서 소장인 제가 느낀 부분은 

 

"레인즈"에 모든 사실을 등록만 하면, 전국에 컴비니보다 많은 부동산 중개업자가 연락을 해 올 텐데.

 

참으로 힘들게, 영업을 하면서, "부동산을 판다"는 것이었습니다.

 

그렇게 돈이 되는 정보이고, 좋은 물건을 왜 모든 부동산 중개업자들이 볼 수 있는 레인즈에 등록을 하지 않는지, 

 

오히려 의문이 들 정도였습니다.

 

실제, 미공개부동산의 판매를 위탁한다는 업자들의 영업방식은 물건에 대한 정보를 먼저 보여주는 것이 아닌,

 

일단 만나자는 식으로 영업을 해 옵니다.

 

그리고, 물건 리스트가 기재되어 있는 종이 몇장을 주며, 구매자가 있으면, 연락을 주면,

 

해당 물건에 대한 정보를 특별히 전달하겠다는 식으로 영업을 합니다.

 

막상, 해당 물건 리스트에 기재된 부동산 물건에 대해서는

 

사전에 정확한 해당 부동산과 관련된 법규사항에 대해서도 확인을 할 수도 없으며,

 

가격과, 넓이, 가까운 역을 아는 것이 전부입니다.

 

가격 또한, 비슷한 위치, 비슷한 넓이의 다른 부동산과 큰 차이가 없고,

 

오히려 비싼 경우가 대부분이라는 인상을 받았습니다.

 

즉, 일본 부동산에 대한 "미공개 물건"이란,

 

하나의 "희소성","특별감"을 줄 수 있는 마케팅 수법에 불과하며,

 

일본에서 실제 부동산중개사업면허를 갖고.

 

실제 매매, 임대차계약을 성사시켜 본 경험이 있는 소장인 저의 입장에서 볼 때에는

 

"미공개 물건"이 오히려 아주 위험할 수 있다는 생각을 하게 됩니다.

 

일본에서의 부동산 매매 물건을 중개 성사시킬 때에는,

 

일본 법무국, 행정청을 돌면서, 부동산과 관련된 법규상의 문제등을 실제로 확인해야 하는

 

복잡하고 어려운 작업을 수행하게 됩니다.

 

 

당소가 실제 한국 고객님과 내견하여, 거래를 성사시킨 일본 부동산 물건의 내부 사진입니다. 

 

일본 부동산 투자 물건은 고객이 되는 임차인의 라이프 스타일, 사용 목적을 고려하여,

반드시 비치해야 하는 생활 필수 공간을 확보해야 합니다.

 

작은 면적인  경우라도, 세탁기, 인터폰(방범), 가스시설, 냉장고,싱크대, 화장실, 욕실, 수납장등, 생활에 불편함이 없을 수 있는 공간배치를 실현시킬 수 있어야 하며, 공실율을 줄이는 방법에 대해서도, 다른 일본 부동산 임대업자와 다른 방법으로 차별화를 할 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■"미공개 부동산 물건"에 대한 내재된 위험성(견해)

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어디까지나 일본에서 한국인의 일본 이민 비자, 한국인의 일본 부동산 중개를 하고 있는 사무소의 소장으로서

 

실무를 하면서 느끼는 견해에 불과합니다.

 

 

◆ 1. 레인즈에 등록된 물건일 수록 안심할 수 있습니다.

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일본 국토교통성이 관리하는 레인즈에 등록된 부동산 물건의 경우는,

 

부동산 업자들이 거짓말을 하지 못하도록, 광고에 대한 규제, 각종 부동산과 관련된 법률사항에 대해서,

 

공통된 전문용어로 기재하도록 일본 법이 규제하고 있습니다.

 

그 때문에, 포털사이트에 거짓 과장 광고로 광고가 되어 있는 경우에도,

 

레인즈에서 검색하면,

 

일본 부동산 지식이 있는 일본 부동산 중개 사업자는 1차적으로 허위 물건, 문제 있는 물건을 거를 수 있고,

 

해당 부동산 물건에 대한 법률상의 문제를  고객에게 적확한 조언 및 설명을 할 수 있습니다.

 

하지만, "미공개 부동산 물건"의 경우는,

 

일본 부동산 중개업자들이 공통으로 사용해야 하는 용어 및 해당 물건과 관련된 법규 사항에 대해서

 

확인하는 것 자체가 불가능합니다.

 

 

 

 

◆ 2. 우량 부동산 물건일 수록, 레인즈 만큼, 효과적인 광고수단이 없습니다.

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일본에 등록된 부동산 중개사업자는 일본 편의점수보다 많습니다.

 

레인즈에 등록된 부동산 매물은 일본 부동산 중개업자 모두가 볼 수 있습니다.

 

만약 제대로 된 우량 부동산 물건이라면, 굳이 힘들게, 검색도 제대로 안되는

 

"미공개 물건"을 판다는 명목으로 부동산 중개업자들에게 뒷돈을 줘가면서,

 

영업맨이 광고를 할 필요가 없을 겁니다.

 

왜냐하면, 일본 부동산에 한해서는 많은 법적 규제와  관련 전문가들이 있고,

 

정보화시대인 만큼, 어설픈 거짓말은 잘 통하지 않기 떄문입니다.

 

또한, 수익률이 높고, 돈이 되는 우량 일본 부동산 정보를 나에게 알려주는 바보 영업맨은 없습니다.

 

(소장인 저라도, 정말 돈이 되는 우량물건이라고 한다면, 제가 영끌을 해서, 제가 구매를 할 겁니다.

하지만, 그런 일본 부동산 물건은 없습니다.)

 

즉, "미공개 물건"이라는 광고 용어 뒤에는

 

해당 부동산 물건에 대해서,

 

"구매자인 일반인이 절대 알아서는 안되는 무언가"가 있을 수 있음을 의미하며,

 

"미공개 물건"으로 판매할 수록, 선전이 잘 되지 않는 비효율적인 판매로 이어질 수 있습니다.

 

"비효율적인 판매"를 하면서까지도, "희소성"을 내세우면서 판매를 하는 "미공개 물건"의 경우,

 

부동산 판매자 입장에서는 더 많은 "광고비"를 사용하게 됩니다.

 

그렇다고 하는 것은

 

해당 "미공개 부동산 "물건은

 

"시세보다 더 비싸게 판매될 가능성이 높다는 것"을 의미하며,

 

"사고 물건"일 가능성도 있다는 것을 의미합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■맺음말.

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◆ 일본 부동산 중개사업 면허를 갖고 중개사업을 하는 부동산 중개사업자의 대표들은 그들만이 알고 있는 사실이 있습니다.

 

◆ 일본 부동산 중개사업자에게는 많은 영업 전화가 오며, "미공개 부동산"물건의 경우도, 일본 부동산 개발업자가 판매를 부탁하는 경우가 대부분입니다.

 

◆ 형식상으로는 레인즈에 등록되어 있지 않은 "미공개 물건"이지만, 해당 "미공개 물건"의 판매를 부탁한 부동산 개발업자가 연락을 한 부동산 업자들은 모두가 알고 있는 물건이 됩니다.

 

◆ 레인즈에 등록된 부동산 물건의 경우는, 법적 규제로 인해, 일본 부동산 중개업자 및 판매자들이 사용해야 하는 공통된 용어를 반드시 사용해야 하므로, 거짓말이 거의 불가능합니다.

 

◆ 일본에 등록된 부동산 중개사업자 수는 편의점수보다 더 많음에도, 레인즈에 등록해서 판매하지 않는 미공개 부동산 물건의 경우는 조심할 필요가 있습니다.

 

◆ 미공개 부동산 물건은 희소성, 특별감을 내세운 마케팅 수법으로서, 해당 부동산에 대한 상세정보 및 시세 확인이 어렵다는 단점이 있습니다.

 

◆ 일본에서 부동산이란, 세상에서 단 1개밖에 없는 상품으로, 타인의 부동산 투자 성공사례를 재현한다는 것은 아주 어렵다고 할 수 있습니다.

 

◆ 일본 부동산 구매는 한국인이 구매하기에는 국적의 장벽이 높으며, 폐쇄적인 일본인의 특성상, 우량 부동산 물건에 대한 정보가 쉽사리 한국인에게 전해지는 경우는 기본적으로 없습니다.

 

◆ 당소는 "일본 부동산 중개업"을, "일본 부동산 소개업"이 아닌 "일본 부동산 조사업"이라고 생각하고 있습니다.

 

 

"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고

일본 부동산 중개 및 관리업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.

일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,

일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면, 

구매하기가 무척 어렵습니다.

또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우, 

허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,

적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.

카네모토 일본 부동산은 

한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,

일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을 

일본생활 정착이라는 테마에 맞춰서 일본 비자업무와 일본 부동산 중개서비스를 제공해 드립니다.

 

 

 

■ 문의

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■ 카네모토 일본 부동산　金本日本不動産

 

◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키  (한경구) (30대)

   　代表　専任　宅地建物取引士　金本　知之

 

◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호

     宅地建物取引業免許　埼玉県　知事  第24975号

 

◆  일본 국내전화 :  080-2335-1890

 

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■카네모토 국제법무 특정행정서사　사무소

 

　金本国際法務特定行政書士事務所

 

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    行政書士登録番号 第16130910号　(特定行政書士）

 

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◆ 일본 부동산 공인중개사  

    宅地建物取引士　

 

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*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.

 "거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가  직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지

  담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.

 

*일본 부동산 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.

 

*일본어가 전혀 안되는 분들은  일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)

 

*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우, 

 

별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.