일본 "거주용 부동산"과 "투자용 부동산"의 차이-한국인의 일본 이민에 필요한 부동산 구입은 부동산 중개 사업면허가 있는 일본 이민전문 특정행정서사에게!!

일본에서 한국인이 부동산을 구입하는 목적에 있어서는

 

구매하고자 하는 한국인의 자금 상황, 목적에 따라서, 다를 거라 생각합니다.

 

당사무소에서는 실제 일본에서 거주하고자 하는 한국분들을 대상으로만

 

일본 이민에 필요한 비자업무와 함께  일본 부동산 매매를 중개해 드리고 있습니다만,

 

매 순간 순간이 인생의 선택이라는 생각을 해보게 됩니다.

 

일본의 상품, 서비스 재화등의 물가는 인건비를 비롯해서, 앞으로 상승하게 될 거라 생각합니다.

 

일본 부동산의 경우는, 일본 은행의 금리 인상을 예상했었고,

 

예상대로 금리 인상이 될 경우, 인구감소와 함께, 수요감소 및 이자부담으로

 

부동산 가격의 하락을 예상했었습니다만,

 

일본은행총재의 양적양화 정책 유지와 일본 정부의 엔약세 정책 유지에 따라

 

2024년4월27일의 1달러당 158엔의 역사적인 엔화 약세 상황을 바탕으로

 

일본내의 모든 물가는 앞으로 상승하게 될 것이 분명하고,

 

일본내에서 "자산을 가진 자"와, "자산을 가지지 못한 자"의 생활 격차는 더욱 커지게 될 것으로 생각하게 됩니다.

 

이번 글에서는

 

일본 부동산 중개 사업자가 바라본  일본 "거주용 부동산"과 "투자용 부동산"의 차이라는 주제로

 

글을 남기고자 합니다.

 

 

 

■ 일본에서 부동산은 반드시 접하게 되는 문제!!

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일본 이민을 예정하는 한국인이 있다면,

 

일본에서의 거주 문제는 반드시 해결해야 하는 문제가 됩니다.

 

일본 이민에 있어서,

 

"임차 물건"에서 계속 월세를 내면서 생활할 경우에는, 

 

나이가 들면 들수록, 외국인이라는 이유 뿐만 아니라, 나이가 많다는 이유로

 

집을 구하기가 어려워질 수 있습니다.

 

그 때문에, 일본에서 평생 살겠다는 생각으로 오는 분들이 있다면,

 

일본에서 거주할 수 있는 부동산을 살 수 있을 때 구입하는 것이 

 

◆ 1. 엔화 약세 ◆ 2. 물가 상승 시대에 있어서

 

자산을 형성할 수 있고, 안정적인 일본 정착을 준비할 수 있는 현명한 방법이라고 당사무소는 생각하고 있습니다.

 

엔 약세 시장에 있어서, 일본 부동산에 관심을 갖고 있는 한국분들도 있을 거라 생각합니다만,

 

일본에서의 부동산 구입은 그 구입 목적에 따라,

 

접근 방법에 대해서, 다음의 차이가 있다는 것을 인지하고

 

구매를 계획할 수 있어야 합니다.

 

	거주용 부동산	투자용 부동산
구입 경쟁율	1명~10명	1명~100명 이상
구입하기 위해서 결정해야 하는 시간	3일~14일	1시간~3일
대출받을 수 있는 금융상품	주택용 론(저렴함)	일반 사업용 론(비쌈)
세금 절세 혜택	많음	적음
물건 정보 입수 방법	상당히 많음	적음
구매를 결정하는 요소	본인의 가치관	수익률 및 임차인이 원하는 부동산
시세 판단 기준	직근 매매 거래 가격 기준	월세 기준
시설 관리 수리 빈도	적음	많음
유지 고정비	적음	상대적으로 많음
내견 가능성	가능	불가능한 경우가 많음

 

당사무소에서 부동산 중개 사업을 하면서, 접하게 되는 일본 부동산 물건은 이러한 방 1개의 부동산이 많습니다.

 

특히, 투자용 부동산과 경영관리비자 신청에 필요한 비용이 저렴한 사무소용 부동산은 이러한 원룸 부동산을 활용하는 사례가 많습니다.

 

이처럼, 일본 부동산 투자중에서 가장 난이도가 낮고 접근이 쉬운 방법이 구분맨션 임대 사업입니다.

 

상가건물은 일반 부동산 투자자들이 범접할 수 없을 정도로, 금액이 고액이며, 정보가 제한적이며, 유지관리가 많이 발생하고, 구입에 대한 경쟁이 치열합니다.

 

반대로, 구분 맨션 임대업의 경우는 일반적인 샐러리맨도, 쉽게 구입할 수 있는 가격에서 시작할 수 있으며,

 

임차인을 확보할 수 있는 영업력과 마케팅 능력, 관리 능력이 있다면, 3%~4%이상의 임대수입을 계획하는 것이 손쉬운 투자에 속합니다.

 

일본에서 성황중인 부동산 투자는 이러한 원룸 중심의 부동산 투자가 대부분이며, 실제, 일본에서 임차인의 입장에서 부동산을 빌리려 하는 경우에도, 이러한 부동산 투자자들의 임대물건을 빌릴 수 밖에 없는 경우가 대부분일 것이라는 것을 확인할 수 있을 거라 생각합니다.

 

일본의 부동산 임대 시장은 직장인들을 겨냥한 "원룸"이 대다수이며, 기본적으로 방2개가 있는 부동산 물건은 시장에 거의 없고, 가격도 상당한 고가로 거래가 되고 있습니다.

 

일본의 원룸 부동산은 평수로는 6평~9평 정도로, 거래되고 있으며, 한정된 공간 자원을 최대한 활용하는 일본 답게, 

 

장소가 협소하지만,  애완동물과 함께 거주할 수 있는 차별화,  무료 인터넷 서비스를 통한 차별과, 보안의 차별화등으로

 

임차인을 모집하고, 수익을 향상시키는 경영 투자 전략이 많이 엿볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 일본 "거주용 부동산"과 "투자용 부동산"의 차이

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■1. 구입경쟁율

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부동산이라는 상품은 다른 상품과 달리, 

 

동일한 상품을 대량 생산하는 것이 불가능한 이 세상에 단1개밖에 없는 상품입니다.

 

그 때문에, 모두가 원하는 부동산의 경우는, 구입 경쟁이 치열하며,

 

판다는 사람이 판다고 시장에 물건을 판매하기 전까지는

 

구입 자체가 불가능합니다.

 

일본 현지에도 일본 은행으로부터, 많은 자금 유통이 가능한

 

많은 일본 부동산 투자자 들이 있으며,

 

"거주용 부동산"의 경우는 그 목적이 "거주용"이기 때문에,

 

구입을 할 수 있는 계층이 한정되어 있고,

 

경쟁률이 높지 않은 반면,

 

"투자용 부동산"의 경우는 내로라 하는 부동산 투자자들과 경쟁해야 하는

 

치열한 경쟁 아래에서, 구매를 해야 합니다.

 

자연스럽게, 일본에서 외국인이 구매할 수 있는 "투자용 부동산"의 경우는

 

다른 일본인 투자자들이 구매하고자 하지 않은 물건일 가능성이 높고,

 

"거주용 부동산"의 경우는, 한국인이 외국인의 신분으로서,

 

일본인과 동일한 조건에서 구입할 수 있는 가능성이 높은 반면,

 

"투자용 부동산"의 경우는, 높은 경쟁율로,

 

한국인이 일본인과 동일한 조건에서 구입할 수 있는 가능성이 낮아지게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

■2. 구입하기 위해서 결정해야 하는 시간

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일본 부동산은 세상에서 단 1개 밖에 없는 상품입니다.

 

그 때문에, 누군가가 먼저 구매를 해버리면, 구매할 수 있는 기회를 잃게 됩니다.

 

"거주용 부동산"의 경우는, 그 목적 자체가 "거주용"이기 때문에,

 

상대적으로 구매를 할 수 있는 구매층이 한정적입니다.

 

그 때문에, 내견 후, 3일 정도의 시간을 두고,

 

구입을 결정해도 다른 사람들에게 구입의 기회를 빼앗길 가능성이 적습니다만,

 

"투자용 부동산"의 경우는, 수익률 중심의 시장이기 때문에,

 

수익률이 목표치에 적합한 부동산의 경우, 3시간~3일 안에 구매 결정을 하지 않을 경우,

 

자금 조달 문제에 대한 준비가 되어 있는 구매자에게 바로 구입의 기회를 빼앗길 수 있으므로,

 

신속한 구매 결정이 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

■3. 대출받을 수 있는 금융상품

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일본에서 영주자 또는 귀화를 해서 일본국적자가 될 경우라면, 

 

"거주용 부동산" 구입에 있어서는 이용할 수 있는

 

금융상품이 많습니다.

 

그러나, "투자용 부동산"의 경우는

 

일본에서 영주자 또는 귀화를 해서 일본국적자가 될 경우라도,

 

이용할 수 있는 대출 금융 상품이 적습니다.

 

그 때문에, 일본에서의 부동산 투자는 자금 조달에 있어서,

 

일반적인 접근 방법과 다른 방법을 접근을 해야 하며,

 

그들만의 리그 안에서 자금 조달에 대해서 경쟁을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

■4. 세금 절세 혜택

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일본에서의 "거주용 부동산" 구입을 할 경우에는,

 

주택 구입에 필요한 차입금의 세금 공제를 비롯하여,

 

정부로부터 받을 수 있는 보조금등의 혜택이 있습니다.

 

그러나, "투자용 부동산"의 경우는 

 

고수입자에게는 감가상각을 통한, 세금을 줄일 수 있는 방법이 있다고 하지만,

 

일반적으로 세금 절세 혜택을 누리기가 어려운 부분이 많습니다.

 

 

 

 

 

 

 

■5. 물건 정보 입수 방법

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"거주용 부동산"의 경우는, 인터넷등을 통해서,

 

손 쉽게, 부동산에 대한 정보를 입수할 수 있습니다.

 

그러나, "투자용 부동산"의 경우는,

 

부동산을 구매하는 접근 방법이 다르기 때문에

 

부동산에 대한 정보를 얻는 것이 상당히 제한적이며,

 

임대료 수입을 얻을 수 있는 부동산에 대한 정보만을 추려서 확인할 수 있는

 

신뢰할 수 있는 부동산 중개업자로부터 안내를 받는 방법으로

 

정보를 입수할 수 밖에 없는 한계가 있을 수 있습니다.

 

실제 일본 부동산 중개사업면허를 갖게 되면,

 

일본 부동산 개발업자들을 포함해서,

 

"투자용 부동산"에 대한 정보를 "일본 부동산 중개 사업자"들은 열람할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

■6.구매를 결정하는 요소

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"거주용 부동산"의 경우는, 구매 결정에 있어서, 구매자 본인의 판단이 중요시 됩니다.

 

만약, 자녀 교육을 중요시할 경우라면, 학교를 비롯한 교육기관, 병원등의 환경이 중요한 요소가 될 것이며,

 

출퇴근의 편리성이 목적이라면, 역에서 가까운 지에 대한 교통의 편리성이 구매에 중요한 요소가 될 것입니다.

 

그 때문에, "거주용 부동산"은 어떤 목적으로 구매를 해야 한다는 점에 있어서

 

정해진 정답이 없습니다.

 

그러나 "투자용 부동산"은 "수익"이 목적이기 때문에,

 

최소한의 자본으로 최대의 수익을 얻을 수 있는 부동산을 찾아야 하는 것이 관건이 되며,

 

임차인을 지속적으로 끌어들일 수 있는 임차인이 빌리고 싶은 부동산을 찾는 것이

 

중요한 구매요소가 됩니다.

 

 

 

 

 

■7.시세 판단 기준

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일본 "거주용 부동산"은 "비교 거래법"이라고 하는

 

직근의 가까운 지역에서의 "거래 성사가격"이 "시세"를 판단하는 기준 가격이 됩니다.

 

직근 "거래 성사 가격"은 일본 부동산 중개 사업자들이 "레인즈"를 통해서

 

확인할 수 있으며,

 

직근 "거래 성사 가격"을 통해서, 지나치게 비싼 가격은 아닌지, 싼 가격은 아닌지를 확인할 수 있게 됩니다.

 

그러나 "투자용 부동산"의 경우는  직근" 거래 성사 가격"은 시세를 판단함에 있어서

 

판단 기준이 될 수 없으며,

 

실제, 인터넷 검색을 통해서, 주변지역의 "월세"가 얼마인지를 확인하는 것이

 

"시세 판단 기준"이 됩니다.

 

주변지역의 월세가 상승하고 있을 경우라면, 부동산 가치도 상승하고 있다는 것을 의미하며,

 

주변지역의 월세가 하락하고 있을 경우라면, 부동산 가치도 하락하고 있다는 것을 의미하기 때문에,

 

월세를 기준으로 적정 "시세"를 판단해서 구매를 결정해야 합니다. 

 

 

 

 

 

 

■8.시설 관리 수리 빈도

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"거주용 부동산"의 경우는, 실 목적이 "거주용"이므로, 본인이 만족하는 한,

 

별다른 시설관리 및 수리를 할 필요가 없습니다.

 

그러나 "투자용 부동산"의 경우는, 임차인이 변경될 때마다,

 

지속적인 수리 및 관리를 해야 합니다.

 

퇴거시의 비용을 임차인이 부담하는 내용으로 계약서를 작성한다고는 하지만,

 

일본 법률 및 실무상, 임차인의 사용수익에 필요한 모든 수리는

 

임대인이 해야 하기 때문에,  "투자용 부동산"은 보유하는 것만으로

 

많은 시설 관리 및 수리를 필요로 하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

■9.유지 고정비

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"거주용 부동산"의 경우는, 실 목적이 "거주용"이므로, 

 

구매 이후에는 "고정자산세, 도시계획세" 이외에 큰 비용이 발생하지 않습니다.

 

(맨션의 경우는, 수선적립금, 관리비가 추가로 발생합니다.)

 

일본은 일본내에 부동산 재산이 있다고 해서,

 

"건강보험료"가 높아지거나 하지 않습니다. 

 

그렇기 때문에, 한 살이라도 어릴 때, "거주용 부동산"을 구매할 경우에는

 

주거비를 자산화 시킬 수 있고, 저축할 수 있는 환경이 조성됩니다. 

 

 "투자용 부동산"의 구입은 

 

지속적인 시설 관리 및 임차인 모집, 임차인 관리가 필요하기 때문에,

 

부동산 보유에 필요한 

 

자연스럽게 유지함에 있어서  "고정자산세, 도시계획세" 이외의 비용 외에도

 

부동산 중개회사의 "광고비", 건물 유지에 필요한 "수리비"등의 비용이 발생합니다.

 

그 때문에, 수익률을 계산함에 있어서는 이러한 비용까지도 계산을 해서 수익을 계산할 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

 

■10.내견 가능성

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"거주용 부동산"구매는 "공실"인 상태에서, 구매전에 부동산 물건을 내견할 수 있습니다.

 

그러나 "투자용 부동산"구매는, 다른 사람이 이미 임차중인 상태가 대부분이므로,

 

구매전에 부동산 물건을 내견할 수 없으며,

 

내부 상황에 대해서는 현재 월세를 지불하면서 거주중인 임차인이 퇴거를 하지 않는 한,

 

확인을 할 수 없습니다.

 

그 때문에,  "투자용 부동산"구매는 내부상황을 확인하지 못한 채,

 

건물의 외관, 위치, 수익률을 확인 후, 구매를 결정해야 하며, 

 

건물 내부에 대한 내견이 불가능하다는 점에 있어서,  이 부분은 "리스크"가 될 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

■일본 이민에 필요한 일본 부동산 구매는 일본 이민 전문 국제법무 특정행정서사에게 의뢰하십시요!

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일본은 처음부터 활동내용과 기한에 제한이 없는 일본 비자 제도가 없습니다.

 

그 때문에, 수년동안 반드시 일본에서 생활하면서, 경제활동을 하면서 실적을 쌓아야 합니다.

 

문제는 일본생활은 높은 거주비용, 세금, 사회보험료등의 부담으로 

 

돈을 모으면서 자산을 형성하기가 상당히 어려운 사회구조라는 점입니다.

 

특히, 한번 월세 생활을 잘못 시작하면,

 

부동산 갱신료를 비롯해서, 돈을 벌어도 계속 사라지는 현상을 경험하게 됩니다.

 

그 때문에, 당소에서는 생애 수입과 소득을 고려하여, 일본에서 완전 정착을 생각하는 분들에게는

 

한살이라도 어릴 때에 일본에서 집을 구매하는 것이

 

자산형성의 관점에서 바람직하다고 조언을 해드리고 있습니다.

 

또한, 일본 영주권, 일본 시민권(귀화)을 준비하는 분들이 있다면, 

 

일본에서의 부동산등의 자산이 일본 영주권, 일본 시민권(귀화)신청을 함에 있어서,

 

일본 영주권, 일본 시민권(귀화) 심사에 도움이 된다는 점도 자신있게 말씀드립니다.

(특히, 일본 시민권(귀화)은 일본 부동산 소유물에 대한 심사 영향이 상당히 긍정적 영향을 끼칩니다.)

 

일본에 빈집이 많다는 공포를 조장하는 방송이 있습니다만,

 

정작 일본에서 한국인이 집을 빌리는 것은 무척 어려우며,

 

집을 구매하는 절차 역시, 보수적인 일본인의 특성상, 어려운 경우가 많습니다.

 

인생에 대한 가치관과 계획은 사람들마다 다릅니다만,  

 

어릴 적 태어난 국적과 환경은 바꿀 수 없지만, 성인이 된 이후에는 얼마든지 본인의 노력과 준비를 통해서,

 

다른 국가에서 살아갈 수 있고, 인생을 바꿀 수 있다고 생각해 봅니다.

 

당소와 일본 부동산 구매, 비자를 진행하는 분들께는 일본 부동산 구매에 필요한 중개뿐만 아니라,

 

각종 계약서의 번역, 은행에 제출해야 하는 자금 증빙등의 서류 작성등을 일본 이민 전문 행정서사로서 서포트 해드립니다.

 

또한, 

 

실제 한국에서 초등학교, 중학교, 고등학교, 대학교, 군대까지 마치고 독학으로 일본어를 공부해서,

 

일본국적까지 취득한 일본 특정행정서사로서,

 

한국인의 확실한 일본 비자, 일본 시민권(귀화)에 대해서 확실한 실적과 실력을 바탕으로 서포트해 드릴 수 있습니다.

 

한국인의 일본 이민, 정착에 필요한 일본 부동산 중개라면, 확실한 실적과 실력이 있는 일본 이민 전문 국제법무 특정행정서사에게 의뢰하십시요!!

 

 

 

"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고

일본 부동산 중개 및 관리업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.

일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,

일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면, 

구매하기가 무척 어렵습니다.

또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우, 

허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,

적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.

카네모토 일본 부동산은 

한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,

일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을 

일본생활 정착이라는 테마에 맞춰서 일본 비자업무와 일본 부동산 중개서비스를 제공해 드립니다.

 

 

 

■ 문의

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■ 카네모토 일본 부동산　金本日本不動産

 

◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키  (한경구) (30대)

   　代表　専任　宅地建物取引士　金本　知之

 

◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호

     宅地建物取引業免許　埼玉県　知事  第24975号

 

◆  일본 국내전화 :  080-2335-1890

 

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■카네모토 국제법무 특정행정서사　사무소

 

　金本国際法務特定行政書士事務所

 

◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사 

    行政書士登録番号 第16130910号　(特定行政書士）

 

◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사  

    東京入国管理局申請取次行政書士　

 

◆ 일본 부동산 공인중개사  

    宅地建物取引士　

 

◆ 일본 저작권 상담원    

 

◆ 일본 증권 1종 외무원 

 

◆ 일본 자택 개호사

 

*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로 

 

제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>

 

* 카카오톡상담은  통화로 이루어집니다.

 

(당행정서사와 업무 진행을 한 적 없는 분들은 사전에 메세지로 간략한 상황을 기재해 주시고,

희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다. )

 

*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.

 "거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가  직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지

  담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.

 

*일본 부동산 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.

 

*일본어가 전혀 안되는 분들은  일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)

 

*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우, 

 

별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.