한국의 경우는, 아파트가 주류라고 한다면,
일본의 경우는, 한국의 아파트에 해당하는 "맨션"보다
단독주택인 "잇코타테(一戸建て）"가 거주용 부동산으로서는 주류를 이루고 있습니다.
일본 전국에 걸쳐서,
단독주택인 "잇코타테(一戸建て）"는 전체 거주용 부동산 시장에서
80%이상을 웃돌고 있으며,
한국의 아파트 형태에 해당하는 "맨션"은 전체 거주용 부동산 시장에서 20%도 채 되지 않습니다.
도쿄23구의 타원맨션을 비롯한 맨션의 가격이 급등하고 있다고는 하지만,
전체 일본인들의 주요 거주 형태를 생각해 보았을 때,
맨션의 수요는 증가하기 어렵다고 생각되어지며,
도쿄23구를 비롯한 수도권에 맨션이 많다고 하지만, 도쿄23구를 비롯한 수도권 역시
단독주택인 "잇코타테(一戸建て）"가 수도권내의 거주용 부동산시장의 60%이상을 차지하고 있습니다.
일본인들의 주거형태가 "맨션"보다 "잇코타테(一戸建て）"가 더 많은 데에는 그만한 이유가 있습니다.
참고로, 일본에서 일본 비자 전문 국제 법무행정서사로서, 일본 부동산 중개사업을 하고 있는
저 역시도, 일본 수도권에서 "잇코타테(一戸建て）"에서 살고 있습니다.
이번 글은 지극히 개인적인 주관에 따라 작성된 글입니다만,
"한국인의 일본 부동산 구매!!신축 잇코타테(新築一戸建て）를 추천하는 이유!!"라는 주제로
글을 남기고자 합니다.
■일본 이민- 일본 집 구매는 30대에 하는 것이 바람직합니다.
일본으로 이민을 생각하는 분들이 있거나,
현재 일본에서 거주하는 분들이 있다면,
생애소득을 고려하여
일본에서의 집 구매는 30대에 하는 것이 바람직하다고 말씀을 드립니다.
일본은 한국인의 신분으로서, 좋은 조건으로 부동산을 임차하는 것이 어려울뿐만 아니라,
일본 부동산 시장 특성상, 한번 임차물건에서 생활하기 시작하면,
저축이 어렵고, 자산형성이 상당히 어렵습니다.
특히, 일본 부동산 중개시장은 한국에서는 생각도 하지 못할 열쇠교환비를 포함한,
보증회사의 보증비용등, 눈에 보이는 월세 이외에도 사라지는 돈이 상당해서,
빨리 월세 생활에서 탈출하지 않으면 자산 형성이 어려울 뿐만 아니라,
나중에 나이를 먹게 되면, 외국인이라는 이유뿐만 아니라, 나이가 많다는 이유로
부동산을 임차하는 것이 상당히 어려워지는 부동산 시장의 특성이 있습니다.
(일본에서는 월세생활을 하기 시작하면, 이사를 몇번 하기만 하면, 거지가 될 정도로 많은 지출이 발생합니다.)
또한, 일본 방송에서는 도쿄 수도권을 중심으로 맨션이 인기가 많다면서,
맨션 투기를 부추기는 업자들이 있습니다만,
일본 전체 거주용 부동산의 80%이상은 단독주택에 해당하는 잇코타테이며,
아이치현의 경우는 압도적으로 잇코타테의 선호도가 높습니다.
일본의 맨션은 넓이가 협소하며, 소유를 한 경우라도 거주비용이 많이 발생하기 때문에,
넓고 쾌적한 공간에서 생활하기를 희망하거나, 결혼을 해서 자녀가 있는 분들의 경우는
한 살이라도 어릴 때, 집 구매를 계획하고, 집을 구매할 거라면,
신축 잇코타테를 구매할 것을 추천합니다.
또한, 일본의 부동산 대출시장은 장기 변제 기간이 35년이 주류이므로,
연금을 받고 은퇴할 시기인 65세가 될 즈음에
모든 부동산 대출금을 변제할 수 있는 계획을 갖추는 것도 중요하다고 할 수 있습니다.
그 때문에, 일본에서 평생 거주할 예정이 있는 분들이 있다면,
일본에서의 집구매는 30대에 하는 것이 바람직하며, 30대에 집구매를 할 경우,
주택 대출금액에 대한 노후파산을 상당정도 예방할 수 있고,
안정적인 자산형성을 할 수 있다고 생각합니다.
■일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）의 장점
◆ 1. 최신 설비를 갖춘 압도적인 최신 주택 성능
◆ 2. 건물 주요부분에 대한 10년동안 하자담보 책임 보증
◆ 3. 주택에 상처가 없는 상태에서의 구매
◆ 4. 맨션보다 넓은 거주 공간
◆ 5. 층간 소음문제 없이 자녀와 자유롭게 생활 가능
◆ 6. 주차장 사용 가능
◆ 7. 높은 활용도
◆ 8. 토지가 자산으로 남음
◆ 9. 저렴한 주거 유지비용-관리비, 수선적립금이 없음
◆ 10.인터넷 통신 속도가 빠름
◆ 11.이웃주민들과 일정 거리 유지 가능
◆ 12. 법인 설립, 사업이 가능
■1. 최신 설비를 갖춘 압도적인 최신 주택 성능
신축건물이 갖는 최고의 장점은 주택성능에 있다고 해도 과언이 아닙니다.
일본 건축 기술은 세계 최고 수준을 자랑하며,
많은 자연재해와 지진등의 사고로 법령이 강화되면서,
새로 지어진 집일 수록 대진 설계나, 자연재해에 대한 성능이 중고부동산보다 우수합니다.
또한, 신축 건물이기 때문에, 리노베이션(리폼)을 할 필요가 없고,
주방, 욕실, 싱크대등 주택에 필요한 설비가 최신이라,
압도적인 주택 성능을 갖고 있습니다.
일본 부동산 중개업무를 하다보면,
90년대에 지어진 집, 2000년대에 지어진 집, 2010년대에 지어진 집, 2020년대에 지어진 집 별로
주택의 성능을 확연히 확인할 수 있습니다만,
단연, 신축 건물일 수록 주택 성능이 우수하고,
설계도면을 비롯한 재료, 상세한 설비에 대한 자료까지 받을 수 있습니다.
반면 중고 부동산의 경우, 설계도면이 부실한 경우가 많고,
건축 재료에 대한 자료가 남아있지 않은 경우가 많으며,
리노베이션(리폼)에 대한 비용이 발생할 수 있는 단점이 있습니다.
■2. 건물 주요부분에 대한 10년동안 하자담보 책임 보증
일본 법률에 의해, 신축 잇코타테의 경우,
10년동안 건물 주요 부분에 대한 하자담보 책임 의무가 판매자에게 부여됩니다.
관련법: 주택의 품질확보의 촉진등에 관한 법률 住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品質確保法）
일본 건축회사가 도산하는 위험이 있을 수도 있기 때문에,
일본 정부에서는 건축회사에게 강제로 공탁금을 공탁하게 하거나,
보험을 가입하도록 하고 있으며,
건물 구조의 중요한 부분에 대해서 10년 이내에 하자가 있을 경우,
보상을 받을 수 있습니다.
최대 2000만엔까지 보상을 받을 수 있으며,
2000만엔 정도의 금액이라면, 일본에서는 집을 수리할 수 있는 충분한 금액입니다.
■3. 주택에 상처가 없는 상태에서의 구매
잇코타테 건물의 가장 큰 장점은 자유로운 활용에 있습니다만,
그 때문에, 중고 부동산의 경우는, 주택에 상처가 있는 경우가 많습니다.
특히, 어린 자녀가 있는 집의 경우는, 벽에 낙서를 한 경우도 있을 것이며,
애완 동물을 키우는 집의 경우는, 일반적으로 주택 자체에 상처가 많습니다.
신축 잇코타테(新築一戸建て） 의 경우는, 아무도 사용한 적이 없는 부동산 물건이므로,
수리 자체가 필요없으며,
상처가 없는 상태에서 기분 좋게 사용할 수 있는 장점이 있습니다.
만약, 신축 잇코타테(新築一戸建て）의 가격이 중고 부동산과 큰 차이가 없다면,
신축 잇코타테(新築一戸建て）를 구매하는 것이 현명한 주택구입이라고 할 수 있습니다.
■4. 맨션보다 넓은 거주 공간
일본 거주용 부동산의 경우는 협소한 경우가 많습니다.
특히, 맨션의 경우는, 최소 공간에 대한 최대활용이라는 관점에서,
분양업자들의 수익성을 위해서, 협소하게 지어지는 경우가 대부분이다 보니
거주공간이 넓지 않고, 방이 적은 것이 특징입니다.
반면 일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）의 경우는, 3개이상의 방을 갖춘 형태의 방이 많으며,
1층, 2층을 분리하여 계단을 활용한 면적 활용으로
더 넒은 거주공간을 확보할 수 있고, 가족들이 쾌적하게 생활할 수 있는 장점이 있습니다.
■5. 층간 소음문제 없이 자녀와 자유롭게 생활 가능
한국식 아파트에 해당하는 "맨션"뿐만 아니라
연립주택에 해당하는 일본식 "아파트"의 경우에도,
일본은 방음 설비가 잘 되지 않아서, 층간 소음 문제로, 트러블이 발생하는 경우가 많습니다.
잇코타테의 경우는 2층으로 분리된 형태라도,
각 층에 대한 소유권을 갖고 있기 때문에
층간소음 문제로 트러블이 발생하는 일이 없을 뿐더러,
어린 자녀들과 자유롭게 생활하는 분들에게 있어서는
자녀가 어떻게 집안에서 생활하든지, 누군가의 눈치를 보는 일 없이
자유롭게 생활할 수 있다는 장점이 있습니다.
■6. 주차장 사용 가능
맨션이 밀집한 지역의 경우는, 역에서 가까운 집이 많습니다만,
반대로, 주차장 확보가 상당히 어렵습니다.
만약 자동차 또는 자전거로 생활을 하는 것을 선호하는 분들이 있다면,
일본에서는 주차장 뿐만 아니라, 자전거를 세울 수 있는 주린장의 확보 또한 어렵다는 것을
생각해 봐야 합니다.
일본에서 한국의 아파트 형태에 해당하는 "맨션"에 생활할 경우에는,
주차장 확보가 어렵고, 주차장을 확보한 경우라도,
주차비용을 별도 지불해야 하는 불편함이 있습니다.
만약, 일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）에서 생활을 하는 경우라면,
주차비용을 지불할 필요도 없고,
엘레베이터를 타려고 기다리는 일도 없으며,
자전거, 자동차등을 세울 수 있는 공간을 확보할 수 있고,
별도의 주차비용을 지불하지 않아도 되는 장점이 있습니다.
■7. 높은 활용도
한국식 아파트에 해당하는 "맨션"의 경우는,
소유권을 갖는 경우라 하더라도, 건물의 관리규약이 있으며,
기본 설계구조가 있기 때문에, 자유로운 사용이 거의 불가능합니다.
리폼(리노베이션)에 한계가 있으며,
소유권을 갖고 있음에도, 관리규약상, 애완동물을 키우지 못하는 건물일 경우에는,
애완동물도 키우지 못하는 단점이 있습니다.
반면 일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）의 경우는,
자유롭게 활용할 수 있으며, 애완동물도 자유롭게 키울 수 있고,
리폼(리노베이션)의 범위도 "맨션"보다 넓고, 활용을 보다 자유롭게 할 수 있다는 장점이 있습니다.
■8. 토지가 자산으로 남음
일본 부동산 중, "토지"는 일본이 망하지 않는 한,
감가상각 없이 영원히 존속하는 불멸의 자산입니다.
일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）를 구입함에 있어서,
땅에 대한 권리를 "소유권"으로 함께 구매할 경우,
건물이 노후함에 따라서, 건물의 가치가 하락하여 소멸되는 경우라도,
최종적으로 "토지"라는 자산이 남게 됩니다.
그러나 "맨션"의 경우는, 재건축 시장이 없는 일본의 부동산 특성상,
건물이 노후화됨에 따라서, 건물을 쉽게 부술 수도 없고,
"토지"에 대한 권리를 분배하는 것도 현실적으로 거의 불가능하기 때문에,
"맨션"의 경우는 세월이 지나면, 남는 자산이 거의 없는 반면,
일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）의 경우는
최종적으로 "토지"라는 자산이 남는 장점이 있습니다.
■9. 저렴한 주거 유지비용-관리비, 수선적립금이 없음
한국식 아파트에 해당하는 일본 "맨션"의 경우는 관리규약에 따라서,
공용부분에 대한 관리비를 매달 지불해야 합니다.
반면, 일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）는 매달 지불해야 하는 관리비가 없습니다.
또한, "맨션"은 "수선적립금 (修繕積立金）"이라는 제도가 있으며,
관리비 뿐만 아니라, "수선적립금 (修繕積立金）"을 매달 지출해야 합니다.
무엇보다, 맨션은 세월이 지나면서, 건물이 노후화됨에 따라서,
"수선적립금(修繕積立金）"의 금액이 더 비싸지게 됩니다.
이 금액은 "맨션"의 관리규약에 따라서, 정해지게 되며,
일본 현지의 부동산 시장의 맨션이 버블시기에 지어진 맨션이 대부분인 만큼,
매월 수선적립금과 관리비만으로 월 5만엔 이상을 지출해야 하는 부동산 물건도 많이 있습니다.
만약 일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）를 구입할 경우에는,
관리비와, 수선적립금의 비용이 발생하지 않으며,
"신축"의 특성상, 수리를 할 일이 거의 없고,
지출해야 하는 금액은 "고정자산세, 도시계획세" 정도로, 저렴한 주거비용을 유지할 수 있습니다.
■10.인터넷 통신 속도가 빠름
일반적으로 인터넷 통신 속도는 사용자가 많을 수록,
속도가 느려지는 특성이 있습니다.
일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）의 경우,
설계도가 확실히 남아있고, 목조건물인 경우가 많아서,
인터넷 회선 설치 공사가 손쉬우며,
일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）에 거주하는 세대주만이 해당 인터넷 통신을 사용하게 되므로,
인터넷 통신 속도가 빠른 장점이 있습니다.
■11.이웃주민들과 일정 거리 유지 가능
한국의 '아파트"에 해당하는 "맨션"에 거주할 경우에는,
이웃주민들과 얼굴을 마주할 일이 무척 많습니다.
엘레베이터를 함께 이용해야 하는 일이 있으며,
한국과 달리, "베란다, 발코니"가 옆에 붙어 있어서,
옆집에서 하는 소리가 다 들리는 경우도 허다합니다.
일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）의 경우,
50센티~1미터 간격으로 집이 떨어져 있습니다만,
건물 자체가 완전히 분리되어 있고, 일본인들의 특성상,
이웃과 거의 인사를 하면서 지내는 일 없이,
개인의 프라이버시 보호적인 면에서, 프라이버시를 보호하면서,
이웃과 일정 거리를 유지하면서 생활할 수 있는 장점이 있습니다.
■12. 법인 설립, 사업이 가능
한국의 아파트에 해당하는 일본 "맨션"의 경우, 소유물건인 경우라도,
관리 규약에 따라서, 법인의 상호간판을 설치하지 못하게 하는 등,
사업에 제한이 있는 경우가 정말 많습니다.
반면, 일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）의 경우,
사무소 이용에 제한이 없고, 자신의 땅에서 자유롭게 활용이 가능하기 때문에,
일본에서 법인 설립 뿐만 아니라, 별도로 사무소를 임차하는 일 없이
자유롭게 사업을 할 수 있는 장점이 있습니다.
점포 경영이 아닌이상, 대부분 영업허인가를 받는 부분에 있어서도,
"잇코타테(新築一戸建て）"의 경우, 독립된 방 한칸만 있으면,
일본 법률상, 대부분 허가를 받을 수 있습니다.
한국인의 경우, 일본에서 사업을 하기 위해서는 "경영관리"비자 허가를 받아야 합니다만,
"잇코타테(新築一戸建て）"의 경우는, 1층과 2층이 분리되어 있으므로,
경영관리비자 허가를 받을 수 있는 요건을 충족할 수 있고,
사무소 유지비용에 대한 비용을 절감할 수 있는 장점이 있습니다.
실제로, 일본에서는 변호사, 세리사, 토지가옥조사사, 건축사, 부동산 중개업자등 많은 사업자들이
"잇코타테(新築一戸建て）"건물에서 자택개업을 하는 경우가 많습니다.
■맺음말 -한국인의 일본 부동산 구매에 있어서 신축 잇코타테(新築一戸建て）를 추천하는 이유
◆ 일본 전국에 걸쳐서, 단독주택인 "잇코타테(一戸建て）"는 전체 거주용 부동산 시장에서 80%이상입니다.
◆ 일본 전체 부동산 시장에 있어서 단독주택인 "잇코타테(一戸建て）"가 주류인데에는 그만한 이유가 있습니다.
◆ 일본은 부동산 시장 특성상, 한번 월세 생활을 하기 시작하면, 저축이 어렵고, 자산형성이 상당히 어렵습니다.
◆ 일본에서의 집 구매는 생애소득을 고려하여 30대에 하는 것이 바람직합니다.
◆ 일본에서는 나이가 많아질 수록, 집을 빌리기가 더 어려워 집니다.
◆ 일본 신축 잇코타테(新築一戸建て）는 다음의 12가지 장점이 있습니다.
◆ 1. 최신 설비를 갖춘 압도적인 최신 주택 성능 (수리가 필요없는 최신 주택성능)
◆ 2. 건물 주요부분에 대한 10년동안 하자담보 책임 보증(일본 법률상, 새건축에 필요한 2000만엔까지 보증)
◆ 3. 주택에 상처가 없는 상태에서의 구매 (수리, 리폼(리노베이션) 비용이 발생하지 않음)
◆ 4. 맨션보다 넓은 거주 공간 (기본 방3칸이상의 넓은 공간)
◆ 5. 층간 소음문제 없이 자녀와 자유롭게 생활 가능 ( 이웃과의 문제 없이 자유로운 활용)
◆ 6. 주차장 사용 가능 (주차비 발생하지 않음)
◆ 7. 높은 활용도(사용에 제한이 거의 없음)
◆ 8. 토지가 자산으로 남음(땅은 평생 사라지지 않는 자산)
◆ 9. 저렴한 주거 유지비용-관리비, 수선적립금이 없음 (고정자산세, 도시계획세만 납부)
◆ 10.인터넷 통신 속도가 빠름 (통신 설비에 대한 독점 사용)
◆ 11.이웃주민들과 일정 거리 유지 가능 (이웃과 마주칠 일이 거의 없음)
◆ 12. 법인 설립, 사업이 가능 (경영관리비자 신청에 필요한 사무소등 대부분의 영업허인가 가능)
"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고
일본 부동산 중개 및 관리업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.
일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,
일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면,
구매하기가 무척 어렵습니다.
또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우,
허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,
적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.
카네모토 일본 부동산은
한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,
일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을
일본생활 정착이라는 테마에 맞춰서 일본 비자업무와 일본 부동산 중개서비스를 제공해 드립니다.
■ 문의
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호
宅地建物取引業免許 埼玉県 知事 第24975号
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
宅地建物取引士
◆ 일본 저작권 상담원
◆ 일본 증권 1종 외무원
◆ 일본 자택 개호사
*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로
제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>
* 카카오톡상담은 통화로 이루어집니다.
* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고,
희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지
담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*일본 부동산 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.
*일본어가 전혀 안되는 분들은 일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
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