한국인이 일본 부동산을 구매하는 방법 및 절차- 카네모토 일본 부동

일본은 현행법상, 외국인의 일본 부동산 구매에 대한 제한이 없으며,

 

일본에 주소가 없는 외국인, 법인인 경우라 하더라도,

 

일본 국내에서 부동산을 구입할 수 있습니다.

 

즉, 일본 부동산을 구입하기 위해서는

 

일본에서 영주권이나, 비자가 별도 필요한 것이 아닙니다.

 

일본 영주권이나, 일본 비자는, 일본 현지 은행으로부터

 

대출을 받기 위해서 필요한 것일 뿐,

 

일본 부동산 구입 자체에 있어서는 일본 영주권이나, 일본 비자가 별도 필요하지 않습니다.

 

단, 일본 부동산은 그 부동산이라는 자산 특성상,

 

구입을 할 때에는, 부동산 중개수수료를 비롯한, 부동산 취득세가 발생하며,

 

보유를 하고 있는 것만으로 고정자산세를 비롯한 세금이 

 

일본인과 동일하게 발생하게 됩니다. 

 

따라서, 일본에서 부동산을 구입해서 소유한다는 것은

 

구입하는 것만으로 끝나는 것이 아니라,

 

지속적인 유지비용의 지불 및 관리가 필요하기 때문에, 

 

당사무소는 일본 이민 및 일본 거주를 하고자 하는 한국분에 한해서

 

일본 부동산을 구매하는 것이 바람직하다고 생각하고 있습니다.

 

이번 글에서는 일본에서 한국인이 부동산을 구매하는 방법 및 절차에 대해서

 

이야기를 해 보고자 합니다.

 

■한국인의 일본 부동산 구매 절차

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◆1. 구입 목적, 자금 계획 정립

 

◆2. 일본 부동산 검색 및 중개업자 결정

 

◆3. 일본 부동산 견학,내견(현장 확인)

 

◆4. 구입 제의,중개업자와의 매개계약

 

◆5. 지불방법에 대한 준비 및 확인

 

◆6. 중요사항 설명서 교부

 

◆7. 매매계약서 작성 및 체결

 

◆8. 지불 완료 및 소유권 이전등기 

 

◆9. 일본 재무대신에 일본부동산 취득 보고서 제출

 

 

 

 

 

 

 

■1. 구입 목적, 자금 계획 정립

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:일본 부동산 구입에 있어서는, 

 

어떤 부동산을

 

어떤 목적으로, 어떻게 자금을 마련해서 구입을 할 지 먼저 정해야 합니다.

 

대출, 론이 필요한 경우라면,

 

사전에 자신의 연령, 수입, 건강상태, 담보자산등의 사항을 고려해서,

 

금융기관으로부터 사전에 대출을 받을 수 있는지

 

확인을 해 봐야 합니다.

 

일본에 재류자격 및 거주지가 없고, 일본에서 수입이 적은 사람들은

 

일본 금융기관에서 대출을 받을 수 없습니다.

 

또한,대출을 받는 경우에는, 어떻게 변제를 해 나갈 계획인지

 

계획을 잘 세워야 합니다.

 

일본 부동산은 한번 구매하면, 바로 현금화가 어렵기 때문에,

 

충분한 자금 준비 및 자금 계획을 세우는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

 

또한, 투자용일 경우에는, 차익을 노리는 부동산 투자가 될 것인지,

 

임대수입을 노리는 투자가 될 것인지, 그 목적에 따라서,

 

예상 수입과 유지 관리에 필요한 경비에 대해서도 사전 계획을 잘 세워야 합니다.

 

부동산은 구매하는 순간부터 비용이 계속해서 발생하는 자산입니다.

 

 

 

 

 

 

■2. 일본 부동산 검색 및 중개업자 결정

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:정보화 시대인만큼, 번역 프로그램등을 통해서,

 

일본 부동산 물건에 관한 정보를 손쉽게 입수할 수 있습니다.

 

일본 부동산업계는 1000개의 말 중 3개만이 진실（千三つ（せんみつ））이라는

 

일본인들사이의 속어가 있을 정도로

 

거짓말도 많고, 큰 사건 사고도 많습니다.

 

실무를 하다보면, 대형 인터넷 부동산 포털사이트에 나온 정보에도,

 

중요한 정보를 감추고, 광고를 하는 것도 많이 보게 됩니다.

 

그나마 일본 부동산 업자들만 볼 수 있는 "레인즈"를 통해서,

 

해당 부동산 물건에 관한 정보를 확인하는 경우에 있어서도,

 

"카코이 코미"라고 하는 정보 비공개를 비롯하여,

 

비협조, 허위 사실에 대한 내용을 확인하게 되는 경우도 있습니다.

 

일본의 대형 언론사에서 보도될 정도로,

 

이러한 일본 부동산 업자들의 비협조, 거짓말, 중요사실에 대한 은닉에 대한 부분은

 

일본 대기업 부동산이라고 해서, 다르지 않습니다.

 

따라서, 일본에서 부동산 구매를 희망하는 분들은, 

 

일본 부동산 업자를 선정할 때, 규모보다는 얼마나 성실하고 정직하게 대응을 해주는지,

 

중요한 지식에 대해서 진실되게 설명해 줄 수 있는 업자인지,

 

연락은 잘 되는 업자인지 확인하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

 

또한, 일본 부동산업계는 이직율이 높은 업계이기 때문에, 일반 사원으로 재직중인 영업사원보다는

 

매매 물건과 같은 큰 물건은 해당 부동산 업체의 대표와 진행을 하는 것이

 

사후 책임 소재 여부에 있어서 안전한 거래가 될 수 있다고 말씀드립니다. 

 

 

 

 

 

 

■3. 일본 부동산 견학,내견(현장 확인)

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:구매자측 부동산 업자가 레인즈를 통해서, 부동산 물건을 확인 후,

 

인터넷에 광고된 것과 상이하지는 않은지,

 

도로등에 문제는 없는지, 관련 법률에 대한 사항을 조사 후, 

 

판매자측 부동산 업자와 일정 조정후

 

내견 예약을 한 뒤, 현장 확인을 하게 됩니다.

 

실무를 하면서 느끼는 것이지만,

 

판매자측 부동산 업자의 사전 설명과 다른 현장을 접하는 일이 있기도 하며,

 

"사기"에 가깝다고 할 정도로, 부동산의 상태가 광고상의 사진과 크게 상이한 일도 있습니다.

 

특히, 대형 포털 사이트에 나온 부동산 물건 광고 사진과 크게 상이한 경우도 있기 때문에,

 

현장 확인은 필수라고 할 수 있습니다.

 

부동산 현장 방문시에는 단순히, 좋아보인다, 나빠 보인다로 판단할 것이 아니라,

 

실제, 역세권에서 직접 걸어보면서 주변 확인을 잘 살피는 것이 중요합니다.

 

일본 부동산 업자의 차량이나, 택시를 타고 이동할 경우에는

 

하루에 많은 부동산 물건을 볼 수 있다는 장점은 있지만, 주변환경에 대해서 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다.

 

일본 부동산 현장을 확인할 때에는,

 

도로, 토지형태, 건물의 상태에 대한 확인이 중요하며, "체크 리스트"를 준비해서,

 

외벽, 누수, 가스, 전기등, 문제가 없는 지 잘 확인하는 것이 중요합니다.

 

당사무소와 일본 부동산 구입을 할 때에는,

 

구매 부동산 현장 방문시, 단순히 보여주는 것으로 끝나는 것이 아니라,

 

중요한 체크리스트를 준비해서, 부동산 중개업자인 제가 직접 살 물건이라는 시선으로 

 

같이 부동산 물건을 확인해 드립니다.(미완성 물건, 리폼(리노베이션) 물건은 불가)

 

 

 

 

 

 

 

■4. 구입 제의,중개업자와의 매개계약

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:구입하고자 하는 부동산이 결정되면, 

 

판매자측 부동산 업자에게 구매제의 연락을 하게 됩니다.

 

구입희망가격, 구입 선수, 대출여부, 계약희망일, 양도 희망일등에 대한

 

구입 제의 연락을 하게 되며,

 

진행이 가능하게 될 경우,

 

구매자측 중개업자와 매개계약을 하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

■5. 지불방법에 대한 준비 및 확인

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:한국인이 부동산을 구매할 경우,

 

일본에서 대출(론)을 받아야 하는 경우라면

 

금융기관에 대한 심사가 반드시 필요합니다.

 

일본에서 재류자격, 주소가 없거나

 

일보 거주이력이 얼마 되지 않거나,

 

대형 외자계 기업이 아닐 경우에는

 

일본 금융기관으로부터 대출(론)을 받는 것은 거의 불가능합니다.

 

따라서, 한국에서 구입자금을 마련하는 경우라면

 

한국내에서의 절차와 준비할 수 있는 자금과 준비 가능시기에 대해서

 

정확히 확인 후, 계약을 진행해야 합니다

 

선수금에 있어서도, 준비할 수 있는 금액은 어느정도인지,

 

판매자와 사전에 합의를 해서, 정해야 합니다.

 

만약, 지불방법에 대한 사전 준비 및 확인이 잘 되지 않은 상태에서 진행을 할 경우,

 

채무불이행에 따른 손해배상 청구를 당할 수도 있기 때문에,

 

대금 지불에 있어서, 약속을 잘 지킬 수 있는지,

 

사전 확인을 잘 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■6. 중요사항 설명서 교부

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:구매자측 부동산 중개업자가 

 

부동산에 대한 조사를 별도 한 뒤,

 

판매자측 부동산 중개업자의 내용이 맞는 지 확인을 하게 됩니다.

 

구매자측 부동산 업자가

 

토지 경계, 면적, 건물 구조, 도로 접도의무등

 

법무국, 행정청등의 자료를 바탕으로 상이한 부분은 없는지 확인 후,

 

중요사항 설명서를 작성하게 됩니다.

 

만약, 상이한 점이 발견된 경우에는, 계약서를 비롯해서

 

내용에 대한 수정을 하게 됩니다.

 

판매자측 부동산 업자와 구매자측 부동산 업자가

 

함께 확인작업을 거치면서, 부동산에 대한 확인이 완료되면,

 

중요사항 설명서를 작성하여, 자격증을 제시하며 구매자에게 설명을 하게 됩니다.

 

이 설명은 반드시 자격증이 있는 사람만 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

■7. 매매계약서 작성 및 계약 체결

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:중요사항설명서를 바탕으로

 

판매자 측과 구매자측 양 당사자의 내용을 정리한

 

매매계약서를 작성하게 되며,

 

"론(대출)"특약을 정하는 경우에는 "론(대출)"특약을 기재하여,

 

부동산 매매 계약서를 작성하게 됩니다.

 

판매자측과 구매자측에 물건에 대한 이견이 없는 지, 조정을 하게 되며,

 

대금 결제 시기 및 부동산 양도시기를 비롯하며

 

선수금 10~20%를 지불하는 계약을 하게 됩니다.

 

선수금 10~20%를 지불 후, 마음이 변해서 구매를 하지 않게 될 경우에는

 

계약 하자가 없는 한,

 

이 선수금은 받을 수 없게 됩니다.

 

또한 판매자에 따라서, 요구하는 선수금액이 다를 수 있으므로,

 

구입자금을 마련할 수 있는 시기와 일자에 대해서, 

 

충분히 이행할 수 있는지 사전 확인을 잘 해야 합니다.

 

부동산 매매계약 절차는

 

판매자, 구매자 당사자가 직접 대면하여 

 

진행하는 것이 바람직하며,

 

인감증명서를 비롯한 공적증명서 내용 확인을 통해

 

거래를 하는 당사자가 본인이 맞는지, 확인을 직접 하면서,

 

계약서에 날인을 하는 것이 바람직합니다.

 

한국은 일본과 동일하게 인감증명서와 주민표(주민등록등본)가 있는 국가이므로,

 

일본에 주소가 없는 한국인은 한국의 인감증명서와 주민등록등본으로

 

거래를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

■8. 지불 완료 및 소유권 이전등기

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:한국에서의 자금을 일본으로 송금을 하는 방법으로 일본 부동산을 구매할 때에는

 

국제송금 절차가 필요합니다.

 

이 경우, 한국 은행을 통해서, 필요 서류를 구비 후, 신고를 해야 하며,

 

국제 송금시기까지 시간이 걸리는 부분이 있으므로,

 

지불일자에 대해서, 지불이행의  계약 이행을 할 수 있도록, 

 

계약서 작성전에 시간 안배를 잘 해야 합니다.

 

잔금 지불에 있어서는 "론(대출)"특약이 있는 경우라면, 

 

"론(대출)"을 받은 뒤, 잔금 지불과 동시에 진행을 하게 되며,

 

"론(대출)"없이 구매를 하는 경우에는

 

구입에 필요한 자금을 송금하는 방법으로 "사법서사"의 동석하에

 

지불완료와 소유권 이전등기에 대한 서류에 날인을 하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

■9. 일본 재무대신에 일본부동산 취득 보고서 제출

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:한국인이 국제 송금을 통해서, 일본 부동산을 구매하게 된 경우에는

 

일본 재무대신에게 일본 부동산 취득 보고서를 제출해야 합니다.

 

또한, 일본에 주소가 없는 한국인 또는 한국법인일 경우에는

 

납세관리인을 별도 선임할 필요가 있으며,

 

이 납세관리인은 일본 부동산 업자가 대신 할 수 있습니다.

 

일본 외환법 및 외국 무역법(外国為替及び外国貿易法（外為法）상,

 

일본에 주소가 없는 비거주자가 일본에서 부동산 및 부동산에 관한 권리를 취득한 경우에는

 

부동산 권리 취득에 대한 보고서

(本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書)

 

를, 부동산 권리 취득 20일 이내에, 일본은행을 통해서,

 

재무대신에게 신고를 해야 합니다.

 

이 신고업무는 일본 부동산 중개사업자, 일본 행정서사가 대신할 수 있는 업무입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 맺음말

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◆일본은 외국인에 대한 부동산 구매에 대한 제한이 없는 국가입니다.

 

◆단, 일본에 주소가 없는 한국인은 일본에서 융자를 받는 것은 거의 불가능합니다.

 

◆일본에 주소가 없는 한국인이 일본 부동산을 구매할 때에는, 한국 서류의 번역 및 번역확인 증명이 필요하며,

이 업무는 일본 행정서사의 법정 독점업무에 해당합니다.

 

◆일본에 주소가 없는 한국인이 일본 부동산을 구매할 때에는, 일본 현지에 통장이 없을 경우, 대금결재기일에 있어서 조정이 필요할 수 있습니다.

 

◆일본 부동산은 구매하는 순간부터 비용이 발생하며, 납세의무가 발생합니다.

 

◆일본에 주소가 없는 한국인 및 한국법인이 일본 부동산을 구입한 경우에는, 납세관리인을 선임해야 합니다.

 

◆일본에 주소가 없는 한국인 및 한국법인이 일본 부동산을 구입할 경우에는, 일본 은행에 일본 부동산 권리 취득신고를 20일 이내에 해야 합니다.

 

◆일본 부동산은 고액의 자산인 만큼, 구입시에 믿을 수 있는 부동산업자 선정이 중요합니다.

 

◆인터넷에 나온 일본 부동산 물건이라고 해서, 해당 정보가 모두 진실이라고 할 수 없으며, 믿을 수 있는 일본 부동산 업자를 통한, 각종 부동산 관련 법률관계 확인, 도로문제, 유지 비용보수등을 잘 확인하고 구입해야 합니다.

 

◆일본 부동산 업계는 일본 현지내에서도 매년 사기 사건 사고등이 끊이지 않는 업계이므로, 일본 부동산 중개업자의 부동산 지식, 부동산 관련 법률지식 뿐만 아니라, 진실성이 제일 중요하다고 할 수 있습니다.

 

"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고

일본 부동산 중개 및 관리업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.

일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,

일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면, 

구매하기가 무척 어렵습니다.

또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우, 

허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,

적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.

카네모토 일본 부동산은 

한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,

일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을 

일본생활 정착이라는 테마에 맞춰서 일본 비자업무와 일본 부동산 중개서비스를 제공해 드립니다.

 

 

 

■ 문의

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■ 카네모토 일본 부동산　金本日本不動産

 

◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키  (한경구) (30대)

   　代表　専任　宅地建物取引士　金本　知之

 

◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호

     宅地建物取引業免許　埼玉県　知事  第24975号

 

◆  일본 국내전화 :  080-2335-1890

 

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◆ 일본 부동산 공인중개사  

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◆ 일본 자택 개호사

 

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제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>

 

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  희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다. 

 

*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.

 "거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가  직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지

  담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.

 

*일본 부동산 임대인과의 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.

 

*일본어가 전혀 안되는 분들은  일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)

 

*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우, 

 

별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.