일본 부동산 구매시 주택 대출(론) 심사시의 심사사항 및 주의점

일본에서 거주하고 있는 분들 중,

 

순수 자기 자본만으로 부동산 구매를 생각하는 분들은 없을 거라 생각합니다.

 

일본에서 집을 구매할 때, 필요한 대출(론) 심사는

 

각 금융기관별로 상이하며,

 

일반적으로 금융기관에서 심사하는 사항들이 무엇인지 

 

사전에 잘 확인 후, 집 구매시에 필요한

 

대출(론)신청을 해야 문제 없이 희망하는 집을 구매할 수 있을 거라 생각합니다.

 

이번 글에서는 일본 금융기관에서 일반적으로 확인하는

 

대출(론) 심사 사항에 대해서 이야기를 해 보고자 합니다.

 

 

■주택 론(대출)심사에 떨어지면 일본 집 구매는 물거품

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일본에서의 부동산 구매는 빈집이 많다고들 말을 하지만,

 

실제 거주하고자 하는 마음에 드는 집을 구매하고자 할 때면,

 

마음에 드는 집을 구하는 것은 여간 어려운 일이 아닙니다.

 

이유야 그럴 것이,

 

부동산이라는 것은

 

사람과 동일하게, 이 세상에 동일한 것이 절대 존재하지 않는 특수한

 

고가의 상품이기 때문입니다.

 

다행히, 일본은 부동산 버블 신화가 이미 붕괴된 경험탓에

 

35년 이상의 무리한 대출을 통해서 집을 구매하는 경우는 거의 없으며,

 

소득대비 집값의 수준을 보더라도,

 

2022년 한국 기준의 집값보다는 납득할 수 있는 가격이라고 생각합니다.

 

생애소득을 다 소비해서 구매할 수 있는 것이

 

부동산이라는 고가의 물건이기 때문에,

 

부동산 구매시에는 자산의 가치 유지를 비롯해서,

 

구매시에 필요한 자금 조달에 대해서 사전에 유의할 필요가 있습니다.

 

일본이 빈집이 많다고 언론에서는 말하지만,

 

정작, 구매하고 싶은 물건을 구하기는 어려운 일이며, 

 

부동산 구매시에는 많은 비용이 발생합니다.

 

그 때문에, 주택 론(대출)심사에서 떨어지면 집을 사고 싶어도 못 삽니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■일본 금융기관에서 심사하는 사항

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일본 금융기관은 돈을 빌려주고, 이자 수입을 얻는 것이

 

사업 목적입니다.

 

그 때문에, 이자뿐만 아니라 원금에 대해서 받지 못할 가능성이 높다고 생각될 경우에는

 

돈을 빌려주지 않습니다.

 

상식선에서 돈을 빌려주는 반대 입장에서 생각해 보면 됩니다.

 

은행에서는 일반적으로 다음의 7가지에 대해서 심사를 합니다.

 

♦1. 변제(원금, 이자, 비용 포함)를 완료할 때의 나이

 

♦2. 건강상태

 

♦3. 돈을 빌릴 때의 나이

 

♦4. 담보평가 금액

 

♦5. 연수입

 

♦6. 연대보증인의 신용

 

♦7. 직장 (사업)근속년수
 

 

 

 

 

 

 

■일본 금융기관에서 대출(론) 신청시 사전 주의점

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♦1. 본인의 직업, 연령을 바탕으로 사전에 심사가 통과 될 수 있는 금융기관 정보 수집

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일본 은행에서 심사하는 사항 7가지를 보았을 때,

 

누가 보아도, 안심하고 돈을 빌려줄 수 있는 직업을 가진 이는

 

젋은 "공무원"," 대기업 사원"입니다.

 

그 때문에, "공무원","대기업 사원"일 경우에는 일본에서 주택 론(대출)을 받기가 쉽고,

 

젊은 나이에 일본에서 집을 구매하는 것이 용이합니다.

 

당연, 일본 메가뱅크라고 불리우는 일본 미즈호, 리소나 은행에서는 

 

나이가 많거나, 직업이 불안정할 경우, 주택 론(대출)을 받기가 어렵습니다.

 

이 경우에는, 처음부터 메가은행을 갈 것이 아니라, 본인의 상황에 맞춰서,

 

제 2금융권을 공략하는 것이 바람직할 수 있습니다.

 

(돈을 싸게 빌리려면 그만큼의 젊음과 신용을 갖추어야 합니다.

그게 되지 않을 경우에는, 현실을 직시하고 받아들일 수 있어야 합니다.)

 

 

 

 

♦2. 구매하고자 하는 부동산의 자산 가치를 확인

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일본 은행에서 돈을 빌려줄 때에는

 

반드시 담보를 요청합니다.

 

저당권 또는 근저당권을 설정하게 되며,

 

은행은 부동산의 담보가치를 평가해서,

 

빌려줘도 될 수 있는 금액을 산정합니다.

 

(은행은 결코 손해보는 일을 하지 않습니다.)

 

만약 구매하고자 하는 부동산이 지나치게 저가격이거나,

 

낮게 평가되는 부동산일 경우에는

 

은행에서 돈을 빌리기가 어려워집니다.

 

그 때문에, 일본에서 집을 구매할 때에는

 

구매하고자 하는 부동산의 자산가치를 잘 확인 후,

 

구매하는 것이 바람직합니다.

 

특히, 일본 부동산의 경우에는, 도로와 접하고 있는 토지에 따라서,

 

자산가치가 구매자가 현재 보는 관점과 은행에서 보는 관점이 다를 수 있으므로,

 

주의가 필요합니다.

 

 

 

 

♦3. 집 구매전의 일본 금융기관과의 신용을 깨지 말 것

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일본 금융기관은 각 사람별로, 신용 정보를 갖고 있습니다.

 

은행에게 있어서, 이자를 지불해 주는 사람이 고객인 것은 맞지만,

 

돈 약속을 지키지 않는 불안정한 사람이 고객이 될 수는 없습니다

 

은행도 고객을 선택할 수 있는 권한을 갖고 있습니다.

 

따라서, 신용이 중요하다고 할 수 있으며,

 

일본에서의 신용카드 사용을 비롯해서,

 

일본에서 연체되는 일 없이, 금융기관과의 약속을 철저히 잘 지켜야 합니다.

 

신용불량이라는 낙인이 한번 잘못 찍히면,

 

영영 일본 금융기관으로부터 대출(론)을 받는 것이 어려워 질 수 있습니다.

 

특히, 다음의 경우에는 은행에서 돈을 빌리는 것이 어렵습니다.

 

-파산이력이 있는 경우

 

-이미 부채가 많은 경우

 

-이자 및 원금에 연체가 있는 경우

 

-회사 경영이 악화된 경우

 

-납세의무를 성실이 이행하지 않은 경우

 
일본은행에서는  대출(론)심사시에  지정신용정보기관 제도 (指定信用情報機関制度)를 통해서

 

각 개인의 신용에 대해서 확인할 수 있습니다.

 

또한, 세금에 대해서도 연체가 있는 경우에는 

 

은행에서 대출(론)을 받기가 어려울 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

■현실과 이상사이에서의 고민 해결책- 현실과의 타협

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일본 부동산은 특수한 상품으로서,

 

대체할 수 있는 상품이 한정되어 있습니다.

 

누구나가 구매하고자 하는 부동산은 당연히 비쌀 수밖에 없습니다.

 

또한 누구나가 싸게 돈을 빌리고 싶어야 합니다.

 

그렇기 때문에, 본인의 건강상태와 연령, 수입을 고려해서,

 

변제할 수 있는 시기와 금액을 잘 고려해 본 뒤,

 

이자가 다소 비싸더라도, 지방은행을 이용하거나, 제 2금융기관을 이용해야 할 수도 있습니다.

 

 

♦1. 건강

 

건강상태가 심사되는 이유는

 

"단체신용생명보험"에 가입 심사에 필요하기 때문입니다.

 

일본의 "단체신용생명보험"이란,

 

대출(론) 변제기간중에, 사망을 하거나, 장애인이 될 경우에는

 

생명보험회사가 대신 모든 빚을 변제해 주는 제도입니다.

 

일본의 경우는 이러한 만일에 있을지도 모르는 사고를 대비하여,

 

가족을 지킬 수 있는 제도를 마련하고 있으며,

 

일본 부동산 시장의 안정을 꾀할 수 있는 제도적 장치를 갖고 있습니다.

 

단, 허위로, 건강 상태를 속이고 빚 없이 재산을 상속받는 일을 방지하기 위해서,

 

건강상태를 심사하게 됩니다.

 

따라서, 건강상태에 문제가 있는 경우라 하더라도, 안정적인 수입이 있을 경우에는

 

"단체신용생명보험"이 없는 대출(론)을 선택하는 것도 방법이라고 할 수 있습니다.

 

♦2. 변제금액

 변제 기간을 늘릴 경우에는 변제금액을 낮출 수 있으며,

 

은행에서 심사를 할 때에는 변제의 가능성이 높다고 판단할 수 있습니다.

 

또한, "아타마킹" 이라고 해서, 자기 자본을 사전에 많이 확보해 둔 경우에는

 

대출(론)금액이 그만큼 줄기 때문에, 현실적인 변제 계산을 할 수 있고,

 

은행으로부터 대출(론)을 받기가 수월해 질 수 있습니다.
 

 

 

♦3. 기다릴 줄 아는 느긋함

 

일본에서 집을 구매할 때 필요한 대출(론)을 은행에서 심사할 때,

 

현재 갖고 있는 직업의 근속년수를 확인합니다.

 

만약, 전직한지 얼마되지 않거나, 새로운 사업을 시작한 경우에는

 

대출(론)을 받기가 많이 어렵습니다.

 

그 때문에, 느긋하게 실적을 쌓고 기다릴 수 있는 것도

 

현명한 준비라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

■맺음말

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♦일본 부동산은 똑같은 물건이 단 한개도 없습니다.

 

♦일본 부동산 구매는 이상과 현실의 타협이 필요합니다.

 

♦일본 부동산 구매시에는 은행의 입장에서 생각해 볼 수 있는 시야가 필요합니다.

 

♦일본 부동산 구매시에는 구매하는 부동산의 자산 가치에 대해서 잘 확인해 봐야 합니다.

 

♦일본 부동산 구매시 필요한 주택 대출(론)심사에 대비한 사전 준비가 필요할 수 있습니다.

 

 

 

 

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