일본 도쿄를 중심으로 한 일본 수도권 부동산의 시세는
매년 상승하고 있으며,
그와 더불어 월세도 오르고 있습니다.
일본 부동산의 특징은, 집값 상승에 대한 차익을 많이 기대하기는 어렵지만,
월세가 비싼 만큼, 안정적인 월세 수입을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.
따라서, 한국에서 충분한 자금 능력이 있는 경우라면,
일본에서 생활하면서
일본에서 부동산 임대사업을 병행하는 것도 생각해보는 분들이 있을 것 같습니다.
단, 일본에서 살기위해서는 합법적인 비자 허가를 받아야 하며,
일본의 경우는, "부동산 투자"를 통한 "비자"는 현행법상, 존재하지 않고,
"경영"을 통한 "비자"가 존재하기 때문에,
"부동산 투자"를 통한 일본 비자라기 보다는 "부동산 임대 사업"을 통한 일본 비자라고 말하는 것이
더 적절할 것으로 생각됩니다.
이번 글에서는 일본 부동산 투자를 통한 일본 경영관리비자 신청시의 주의점이라는 주제로
이야기를 해보고자 합니다.
■일본 부동산 투자를 통해서, 일본에서 거주할 수 있는 "경영관리비자"에 대하여
일본 "경영관리비자"는
일본에 거액의 투자를 해서 허가를 받을 수 있는 비자가 아닙니다.
일본은 외국인의 각 활동내용에 따라서, 재류자격을 정하고 있으며,
경영관리비자의 경우는
해당성 요건으로
"일본 내에서 사업을 경영하거나, 사업의 관리에 종사하는 활동"이어야 한다는 규정이 있습니다.
즉, 경영관리비자 허가를 받기 위해서는
일본내에 사업소가 있어야 하고, "경영, 관리"활동에 종사해야만
"경영관리비자"허가를 받을 수 있습니다.
"부동산 투자"란, 부동산을 구입하여, 차익을 남기는 것을 기대해 볼 수도 있지만,
엄밀히 따지자면
"부동산 투자를 통한 임대사업"을 해야만 허가요건을 충족하게 됩니다.
일본 부동산 투자를 통한 임대사업에는
유학생들을 상대로 한 아파트 경영이 있을 수도 있고,
여행객을 상대로 한 민박사업등, 부동산 투자를 통한 임대경영사업에는 여러 형태가 있을 수 있습니다.
따라서,일본에서 부동산 투자를 통해서 일본 이민을 생각하고
"경영관리비자"가 필요한 분의 경우는, 직접 임대사업을 해야 한다는 것을 직시하고
임대사업이라고 인정받을 형태의 아파트(일본에서는 연립주택 형태를 아파트라고 합니다.)를
비롯한 다세대 주택이 있는 부동산을 구매해야 합니다.
■실질적인 일본 부동산 임대사업을 통한 연수입은 약 4%전후
일본 부동산 임대사업을 통한 연수입은 사업모델에 따라 다르겠습니다만,
숙박업을 제외하고
일반적인 다세대 아파트, 연립주택의 경영의 경우는
도쿄, 수도권의 경우 실질 연수입이 4%전후가 됩니다.
또한, 부동산 임대사업은 부동산의 노후화가 진행되기 때문에,
시간이 지나면 지날수록, 부동산을 수선보수해야 하는 일이 발생하기도 하며,
공실이 있을 수도 있고, 부동산업자에게 지불해야 하는 관리비용, 수수료도 발생합니다.
그 외의 부동산 시설을 관리하면서,
건물의 가치를 유지할 수 있는 마케팅 능력을 비롯한 경영능력이 요구되어지기도 합니다.
투자 부동산의 연 수입이 4%라고 가정하였을 때,
1억엔을 투자하면, 1년에 벌 수 있는 돈은 400만엔에 불과하며,
이 400만엔 정도의 수입을 갖고서,
일본에서 인건비, 세금, 건강보험료, 연금을 지불하면서 생활한다는 것은 현실적으로 어렵습니다.
특히, 융자를 받은 상태에서 사업을 시작할 경우라면,
법인의 재무제표상, 채무가 있는 상태에서 사업을 시작하는 것이 되기 때문에,
경영관리비자 심사요건상 필요로 하는, 사업의 안정성 부분에 있어서
허가를 받기 어려워 질 수 있습니다.
그렇기 때문에, 일본 부동산 투자를 통해서, 일본 "경영관리비자"를 생각하는 분들은
부동산 임대사업외에도 다른 무역업이나 여행업, 컨텐츠 사업등
다른 사업과 함께 병행하는 사업을 하는 내용으로
사업계획서를 작성하고, 실제로 해당하는 여러 사업을 통해서, 매출이 발생하고
법인세를 납부할 정도의 수준으로 유지해야 안정적으로 일본에서 생활을 해 나갈수 있습니다.
■일본 부동산 투자를 통한 일본 경영관리비자 신청시의 주의점
◆1. 일본 부동산 투자는 거액의 자금이 투자되는 만큼, 자금 형성 과정을 입증할 수 있는 서류가 필요합니다.
◆2. 회계상 채무초과 상태가 될 경우에는 경영관리비자 허가를 받을 수 없습니다.
◆3. 부동산 임대사업만으로는 일본 현지 은행에서의 통장개설이 어려울 수 있습니다.
◆1. 일본 부동산 투자는 거액의 자금이 투자되는 만큼, 자금 형성 과정을 입증할 수 있는 서류가 필요합니다.
일본 부동산 투자를 통해서, 월세수입을 1년에 1000만엔 정도 얻기 위해서는
도쿄, 수도권의 경우는 2억엔 이상의 부동산 물건이 아닐 경우에는 현실적으로
어렵습니다.
대부분의 부동산 투자물건의 월세 수입이 좋은 경우라 하더라도, 4%~5%정도이며
경비를 제외한 실제 수입은 이 보다 더 적을 수 있습니다.
지방 물건의 경우는 10%이상이 된다는 광고도 볼 수 있습니다만,
지방의 경우는 공실의 위험이 그만큼 높기 때문에,
실제 월세 수입은 10%가 되지 않는 경우도 많습니다.
그만큼, 일본 부동산 투자를 통한 경영관리비자 신청은
거액의 자금이 투자되는 만큼,
자금형성과정을 입증할 수 있는 서류가 많이 필요합니다.
특히, 젊은 20~30개가 1억엔~2억엔을 투자를 한다는 내용일 경우에는
자금 형성과정을 설명하기 위해서 많은 서류준비가 필요할 수 있습니다.
◆2. 회계상 채무초과 상태가 될 경우에는 경영관리비자 허가를 받을 수 없습니다.
일본 부동산은 거액의 자금이 투자되는 만큼,
법인 설립 후, 자본금을 초과하는 자산을 구매할 경우, 자금 회전율이 좋지 못할 경우,
1년후의 비자갱신시에 있어서 채무초과상태가 될 수도 있습니다.
회계장부상, 일반적으로 대표이자 투자자인 개인으로부터, 법인이 돈을 빌려서,
부동산을 구매하는 것이 일반적일 수 있습니다만,
경영관리비자 허가 심사에 있어서, 기업이 2년 연속 채무초과상태일 경우에는
경영관리비자 갱신이 되지 않을 수 있습니다.
그 때문에, 일본 부동산 투자를 통한, 임대사업을 통해서 경영관리비자 신청을 준비할 때에는
설립한 법인이 채무초과 상태가 되지 않도록 회계장부상의 결산내용을
잘 관리할 필요가 있습니다.
◆3. 부동산 임대사업만으로는 일본 현지 은행에서의 통장개설이 어려울 수 있습니다.
일본 부동산 투자, 임대사업만 하는 내용으로 일본 현지 은행에서 통장 개설을 하려 할 경우,
일본 현지 은행에서 통장 개설을 잘 안해줄 가능성이 높습니다.
또한, 일본 현지 은행으로부터 자금을 조달하는 것은,
실질적으로 영주자가 아니면 어렵기 때문에, 한국의 주거래 은행으로부터 도움을 받아야 할 수 있습니다.
일본 현지 은행 통장 문제를 해결하는 것과 더불어, 비자 문제를 수월하게 해결할 수 있는 방법으로는
월세수입을 얻는 부동산 임대사업 외에
별도의 민박사업, 에어엔비사업, 여행업, 컨텐츠 사업등을 병행해야 할 수도 있습니다.
■맺음말
엄밀히 말해서, 일본 부동산 투자를 통해서 허가를 받을 수 있는 비자는 일본에 없습니다.
일본 부동산을 통해 경영관리비자 허가를 받기 위해서는 "임대사업"을 해야 하며,
일본에서 경영관리비자를 생각하는 분들은
일본에서 부동산 투자물건을 찾을 때에도 "임대 사업용 부동산"을 찾아야 합니다.
또한, 일본 부동산 투자는 월세가 비싸고 안정적인 월세수입이 있다고 생각할 수 있지만,
공실에 대한 리스크가 있고, 지속적인 관리가 필요한 업이기도 합니다.
일반적으로 도쿄를 중심으로 한 수도권의 경우는 투자용 부동산의 경우 연수입율은 4%전후이며,
부동산만으로 연 1000만엔 정도의 수입을 얻기 위해서는 2억엔 정도의 투자가 필요할 수 있습니다.
일본에서의 영주권 취득은 일반적 요건으로는 10년 이상의 거주 기간이 필요하며
시민권 취득에 해당하는 귀화의 경우는 5년 이상의 거주 기간이 필요하기 때문에
일본 시민권 취득을 통한 이민이 목적인 분들의 경우는, 5년 이상을 일본에서 계속해서, 납세를 하면서
수입을 만들 수 있어야 합니다.
"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고
일본 부동산 중개 및 관리업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.
일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,
일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면,
구매하기가 무척 어렵습니다.
또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 레인즈 부동산 물건정보일 경우,
허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,
적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.
카네모토 일본 부동산은
한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,
일본 거주용 부동산, 일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을
일본생활 정착이라는 테마에 맞춰서 일본 비자업무와 일본 부동산 중개서비스를 제공해 드립니다.
■ 문의
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호
宅地建物取引業免許 埼玉県 知事 第24975号
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
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◆ 일본 증권 1종 외무원
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희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지
담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*일본 부동산 임대인과의 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.
*일본어가 전혀 안되는 분들은 일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
