일본에서 사업을 시작하려면 해결을 해야 하는 것이
회사 설립용으로 사용할 수 있는 일본 현지 부동산을 찾는 일이며,
유령회사, 페이퍼 컴패니가 아닌
실제로 회사를 설립해서, 사업을 하고자 하는 한국 기업이나, 경영자에게 있어서는
일본 부동산 문제를 해결하지 못하면,
일본에서 사업을 시작하는 방법을 찾기는 상당히 어렵습니다.
또한, 일본의 경우는, 모든 부동산 관련 법률 계약서가 "일본어"로 작성이 되기 때문에,
일본어를 못하는 분들은 반드시 사전에 일본어를 할 수 있는 누군가의
조력을 바탕으로 사업에 근간이 흔들리 않도록,
일본어 대응이 가능한 직원이 있거나, 일본어로 법률적 대응이 가능한 시스템을 만든 상태에서
일본 진출을 생각하는 것이 바람직할 거라고 생각합니다.
이번 글에서는 일본 진출을 함에 있어서
당면하게 되는 일본 사무소, 점포 부동산 임대차계약시 필요한 연대보증인과 보증회사라는 주제로
글을 남깁니다.
■일본 부동산을 빌리기 위해서는 연대 보증인이 필요
일본의 건물주, 집주인의 입자에서 생각해 보자면,
일본국내에서의 신용이 없고, 충분한 수입이 없는 주소, 연락처도 없는
외국인을 믿고 자신의 소중한 자산인 부동산을 빌려줄
사람은 거의 없습니다.
일본에서 부동산을 빌리는 임대차계약을 할 때에는
일반적으로 반드시 보증인이 필요하게 됩니다.
이러한 보증인을 세워야 하는 제도는 일본 부동산 시장에서 아주 오래전부터 존재해 온 제도이며,
아무리 임대차계약시에는
임차인측이 현재 수입이 충분하고, 월세를 지불할 능력이 있는 것처럼 보여도,
자신의 소중한 자산에 해당하는 건물, 토지에 어떤 일을 할 지도 모르고,
나중에 월세를 제대로 지불해 주지 않을 지 모르는 상황이 올 수도 있습니다.
그 때문에, 일본에서는 임차인이 제 때, 월세를 지불하지 않거나,
자신의 소중한 자산에 불이익한 행위를 할 경우, 대신 책임을 물을 수 있는
연대보증인을 반드시 요청하도록 하고 있습니다.
연대 보증인은 임차인과 동일한 책임을 져야 하는 보증인으로서,
만약, 임차인이 채무를 제대로 이행하지 않을 경우, 연대보증인이 모든 임차인의 책임을 떠안아야 합니다.
그 때문에,
일본에서 부동산을 임차할 때에는 연대보증인 확보 문제가 따라다니기 때문에
좋은 물건을 찾기 어렵고, 한국인은 좋은 일본 부동산을 임차하기가 많이 어렵습니다.
현재 일본은 연대보증을 잘못 서서, 인생이 파탄난 사람들을 구제하기 위해서
개인의 경우는 극도액(채무 상한 한도액)을 정하도록 법을 개정한 상황입니다만,
믿었던 사람을 상대로 연대보증을 섰다가 인생이 무너진 사람들이 많다보니,
일본 현지에서 연대보증인을 찾는다는 것은 아주 어려운 일이라고 할 수 있습니다.
■일본 부동산 계약에 있어서 필요한 연대보증인의 조건
일본 부동산 계약에 있어서 필요한 연대보증인의 조건으로는
일반적으로 다음의 조건이 필요합니다.
◆1. 경제력
◆2. 생계를 함께 하지 않을 것
또한, 일본에서 부동산 계약에 있어서
연대보증인에 대한 심사도 있기 때문에,
연대보증인이 제 3자의 입장에서 채무를 갚을 수 있는지에 대한 심사가 있습니다.
연대보증인이 안정적인 직업이 없고,
일본에서의 재산이 없을 경우, 부동산 계약에 필요한 심사의 장벽이 높아지게 됩니다.
또한, 일본 임대차 계약시에 필요한 연대보증인은 그 보증의 특성상
배우자는 원칙적으로 연대보증인으로 인정받기가 어려울 수 있습니다.
이유는, 부부가 각자 직업을 갖고 있는 경우라 할지라도,
부부 중 1명이 생계가 곤란하게 될 경우, 부부 모두가 채무를 변제하지 못할 수도 있기 때문입니다.
■일본 부동산 사무소, 점포 임대차 계약시, 연대보증인을 찾을 수 없을 경우의 방법
만약 일본 진출에 있어서, 사무소, 점포 임대차 계약시
필요한 연대보증인을 찾을 수 없는 경우라면,
제일 먼저, 중개를 의뢰한 일본 부동산 중개업자와 상담을 하는 것이 바람직합니다.
일반적으로 관리회사가 맡고 있는 물건의 경우는
건물주와 협상을 해서,
보증금을 적립하는 방법으로 연대보증인 없이 계약할 수 있는 방법이 있을 수도 있습니다.
일단 협상으로 해결하는 것이 바람직하며,
만약 협상이 어려울 경우에는 부동산 임차 보증회사를 찾는 것이 방법이 될 수 있습니다.
■일본내 사무소, 점포 계약시 이용할 수 있는 보증회사
일본에서 사무소, 점포 계약이 연대보증인을 세울 수 없는 경우에는
부동산 중개업자가 먼저 보증회사를 알아봐 주고,
보증회사를 통해서, 연대보증인 없이 계약을 하는 것이 일반적입니다.
이 부분은 부동산 중개업자들마다,
개별적으로 계약을 맺고 있는 보증회사가 있으며,
보증회사들마다 심사조건이 다르기 때문에,
부동산 중개업자의 능력에 따라서, 보증회사의 선택의 폭이 넓어질 수 있습니다.
일본 부동산 중개업자의 경우,
각 보증회사들마다, 심사조건이 다르기 때문에
보증회사 1곳과만 계약을 하는 경우는 드물며, 일반적으로 2곳이상과 계약을 맺어서
보증회사를 알선 소개해 주는 것이 일반적입니다.
■일본 부동산 임대차 계약시 필요한 보증회사란?
일본에서 사업에 필요한 사무소, 점포를 임차할 때,
만일, 임차인이 제 때 임차료를 지불하지 않고, 원상회복의무를 이행하지 않을 경우,
대신 건물주에게 변제를 해주는 회사가 보증회사입니다.
만약, 임차인이 월세를 체납한 경우에는
보증회사가 대신 월세를 건물주에게 대신 납부를 하게 되며,
이 체납한 월세에 대해서는 보증회사가 나중에 임차인에게 청구를 하여 받게 되는 방식입니다.
보증회사가 대신 보증을 서주기 때문에,
건물주는 안심하고 연대보증인 없이 건물을 빌려줄 수 있게 됩니다.
무엇보다, 건물주가 안심하고 믿을 수 있는 보증회사를 선택할 수 있는 권리를 갖게 되기 때문에,
일반적으로 보증회사는 임차인이 고를 수 없는 경우가 많습니다.
■보증회사의 보증내용
보증회사가 심사를 마친 뒤, 부동산 임대차에 대한 보증을 서줄 경우에는,
다음의 보증을 서주게 됩니다.
◆1. 임차료 지불
◆2. 원상회복 비용 지불
◆3. 위약금 지불
◆4. 소송비용 지불
등의 보증을 보증회사가 대신 보증을 해주게 되며,
보증회사가 보증을 해줄 경우에는, 건물주는 안심하고 임대를 해 줄 수 있게 됩니다.
단,보증회사마다, 보증내용이 다를 수 있으므로,
사전에 부동산 계약시에는 반드시 일본어를 할 수 있는 상태에서 계약을 하는 것이 안전합니다.
(일본 부동산 계약은 모두 일본어로 이루어지며, 사전에 내용 확인을 잘못한 상태에서 잘못 계약할 경우에는
모두 본인의 과실책임이 됩니다. )
■보증회사의 이용료
일본 부동산 임대차 계약시 이용하는 보증회사의 이용료는
일반적으로
◆1.초회 계약요금
◆2. 갱신시의 요금
이 발생하게 됩니다.
일반적으로 초회 계약요금은 1개월분의 월세가 서비스 이용요금으로 발생하게 되며
갱신시의 요금은 월세의 30%~100%의 요금이 발생하게 됩니다.
거주용보다, 사업용 부동산에 대한 요금이 더 비싸며,
각 보증회사마다 요금체계가 다소 다를 수 있으므로,
부동산 중개를 의뢰한 일본 부동산 업자를 통해서 잘 확인하는 것이 바람직합니다.
■보증회사의 심사 통과가 중요
일본에서 보증회사가 보증을 서주지 않을 경우,
일본에서 사무소나 점포를 임차하는 것이 상당히 어려워 질 수 있습니다.
특히, 일본인이 아닌 경우에는 일본인이 아니라는 패널티가 붙기 때문에
같은 임차료로 부동산 물건을 임차하기 어려운 경우가 있을 수도 있습니다.
보증회사의 심사는
일반적으로 3일~4주 정도의 심사가 소요될 수 있습니다.
◆1. 보증 심사 신청
◆2. 서류 심사
◆3. 추가서류 제출 연락이 있는 경우에는 추가서류 제출
◆4. 보증회사의 심사를 통과한 경우에는 보증계약 체결
◆5. 보증회사에 입금
◆6. 부동산 계약
■보증회사의 심사기준
보증회사마다 심사기준은 다를 수 있습니다.
하지만, 일반적으로 다음의 사항이 엄격히 심사됩니다.
◆1. 경제능력 - 변제할 수 있는 능력
◆2. 임차료- 월세
만약 충분한 경제능력을 인정받지 못할 경우에는 심사에 통과하기 어려우며,
임차료가 지나치게 비쌀 경우에도 심사에 통과하기가 많이 어렵습니다.
현재 소지하고 있는 자금과, 수입이 면밀히 심사되며,
일본에서 신용카드 연체, 핸드폰 비용 미납등 신용불량 이력이 있을 경우에는
심사에 통과하기가 많이 어렵습니다.
특히, 사업용 물건의 경우는, 임차료가 비싼 경우가 많기 때문에
사업계획서를 비롯한 경영자의 이력까지 함께 심사될 수도 있습니다.
무엇보다 중요한 것은
보증회사의 보증심사를 통과한 것으로 끝나는 것이 아닌
입주 심사를 통과해야만 부동산 물건을 임차할 수 있다는 점입니다.
■보증회사의 심사시 필요서류
보증회사마다 심사시 요청하는 필요서류는 상이합니다만,
일반적으로 사무소, 점포 물건의 경우, 다음의 서류가 필요합니다.
◆1. 신분증 사본(여권 사본, 마이넘버 카드 사본, 재류카드 사본)
◆2. 인감증명서
◆3. 일본 법인의 등기사항증명서
◆4. 일본 법인의 인감증명서
◆5. 일본 법인의 확정신고서 및 결산보고서
◆6. 일본 법인의 사업계획서
■일본 사무소, 점포 계약시, 부동산 보증회사를 이용할 경우의 장점
◆1.건물주와 교섭하기가 쉬워짐
일본내에서 검증된 부동산 보증회사가 보증을 서주기 때문에,
보증금, 갱신조건등에 대해서 교섭을 하기가 쉬워집니다.
◆2. 연대보증인을 구하지 않아도 됨
일본에서 연대보증인을 구하는 것은 정말 어려운 일이며,
연대보증인과의 트러블을 피할 수 있습니다.
아무리 친한 관계인 경우라도, 연대보증문제로 관계가 깨질 수도 있기 때문입니다.
■일본 사무소, 점포 계약시, 부동산 보증회사를 이용할 경우의 단점
◆1. 체납을 할 경우에는 보증회사에 체납한 금액이상을 변제해야 합니다.
지불하기로 약속한 시기에, 약속한 금액을 입금하지 않은 책임은 채무자에게 있습니다.
보증회사는 봉사자가 아니므로,
본인이 착실히 채무 약속을 이행하지 않은 경우에는
그 이상의 비용을 변제해야 합니다.
◆2. 서비스 이용 수수료가 발생합니다.
세상에 공짜가 없듯이, 보증회사의 신용을 구매하는 것인만큼,
보증회사에게 이용 수수료를 지불해야 합니다.
◆3. 연대보증인이 필요한 경우도 있습니다.
연대보증인이 필요없다고 해서, 보증회사를 이용하는 것임에도 불구하고,
건물주로부터 별도의 연대보증인을 세울 것을 요청받는 경우가 있을 수도 있습니다.
특히, 월세가 고액인 경우에는, 부동산 임차가 상당히 까다롭습니다.
■한국인과 한국기업의 일본 사업용 부동산은 일본 회사설립과 일본 비자까지 해결할 수 있는 전문 일본특정행정서사에게 !
일본에서 부동산 투자용 법인 설립을 비롯한
일본에서 사업 및 회사설립시에 필요한 부동산 중개를
일본에서 실제 서포트해 드릴 수 있습니다.
당행정서사는 한국에서 태어나, 한국어가 모국어이며
한국에서 군대(육군 병장 전역), 서울 소재 4년제 대학까지 모두 마쳤으며,
일본에서 생활한 지 13년차가 되는 일본 국적을 갖고 있는 30대 일본 특정행정서사입니다. (2023년 기준)
(일본 행정서사 경력 8년차,일반 일본 행정서사보다 급이 높은 일본 특정행정서사 )
또한, 일본 부동산 중개사 자격증 뿐만 아니라,
실제 일본에서 부동산 중개 사업을 할 수 있는 부동산 사업면허 허가를 갖고 있습니다.
(일본 부동산 면허 허가: 일본 사이타마현 지사 면허 제 24975호)
일본 부동산업자는 레인즈라고 하는 부동산 업자들만 볼 수 있는
일본 국토교통성의 부동산 정보를 열람할 수 있으며,
일본 현지에서의 사업용 부동산, 거주용 부동산, 투자용 부동산까지 중개 서포트해 드릴 수 있습니다.
또한, 한국 기업의 일본 신규 진출에 있어서
회사설립시 필요한 사무소 임차문제와 통장문제, 연락문제까지도
별도의 계약을 통해서 서포트해 드릴 수 있습니다.
한국인과 한국기업의 일본 사업 진출시 필요한 일본 부동산이라면
일본 회사 설립과 일본 비자문제까지도 해결할 수 있는 전문 일본 특정행정서사에게 의뢰하시길 바랍니다.
■ 문의
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호
宅地建物取引業免許 埼玉県 知事 第24975号
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
宅地建物取引士
◆ 일본 저작권 상담원
◆ 일본 증권 1종 외무원
◆ 일본 자택 개호사
*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로
제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>
* 카카오톡상담은 통화로 이루어집니다.
* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고,
희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지
담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*일본 부동산 임대인과의 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.
*일본어가 전혀 안되는 분들은 일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
