일본에서 한국인과 한국기업의 일본 비자업무를 하는
국제 법무 특정행정서사의 입장에서
부동산 업무도 함께 하면서
경험하게 되는 가장 큰 문제는 일본에서의 부동산 확보라는 것을 느끼게 됩니다.
일본은 각 영업허인가 사업내용에 따라서,
사무소, 사업소 면적 확보라는 문제가 항상 따라다니게 됩니다.
문제는 일본에서 재류기간이 얼마되지 않은 한국인의 경우는
일본에서 부동산을 빌리기가 아주 어려울 뿐만 아니라,
남들 모두가 선호할만한 위치에 있는부동산 확보가 굉장히 어렵습니다.
일본 비자신청시 필요한 부동산 확보 문제는
먼저 자리를 차지하는 사람이 선점하는 한정된 부동산자리를 두고 경쟁하는 것으로
일본에 빈집이 많다고들 말은 하지만,
정작 한국인, 한국 기업이 빌릴 수 있는 부동산은 한정되어 있습니다.
무엇보다, 일본에서 경영관리비자, 기업내 전근비자 허가를 받아야 하는 경우라면,
일본 비자 허가를 받기위한 부동산을 사전에 확보하지 못하면,
회사설립 절차에서부터 큰 어려움을 겪게 됩니다.
이번 글에서는 일본 경영관리비자 신청시 필요한 사무소 요건에 대해서 이야기를 해보고자 합니다.
■일본 경영관리비자, 일본 주재원 비자 신청을 하기 위한 일본 부동산 문제
일본 경영관리비자, 일본 주재원 비자 신청을 하기 위해서는
먼저 일본에서 사무소를 확보해야 합니다.
문제는 일본에서 아무 실적이 없는 한국인, 한국기업은
이러한 사업용, 등기신청을 할 수 있는
부동산을 확보하는 것이 무척이나 어렵다는 점입니다.
또한, 사업용 부동산 임차를 할 경우에는 별도의 소비세가 추가로 발생하며,
시키킹, 레이킹이 추가로 발생할 수 있습니다.
일본 건물주인들이 사업용 부동산을 잘 빌려주려 하지 않는 이유는
외국인에게 임대하여 건물의 가치를 떨어뜨리지 않고자 하는 마인드를 비롯해서
외국인이 입주함으로서 다른 입주민들에게 피해가 가서,
기존의 입주민들이 퇴거할 수 있는 리스크등
다양한 이유가 있을 수 있습니다.
따라서, 일본에서 사업을 생각하는 한국분이나 한국 기업분이 있다면,
일본에서 합법적인 비자 허가를 받기 위해 필요한
일본 사업용부동산을 확보하기가 상당히 어렵다는 것을 인지하고, 사업을 준비해야 합니다.
당 행정서사에게 일본 비자 업무를 의뢰주시는 한국인 한국 기업분께는 일본 현지에서 비자허가를 받기에 필요한 사무소에 대한 중개를 일본 부동산 중개사 자격증 뿐만 아니라, 일본 부동산 사업면허를 갖고 있는 당행정서사가 직접 해드릴 수 있습니다.(일반 일본 행정서사보다 급이 높은 일본 특정행정서사, 부동산 공인중개사 자격증 뿐만 아니라, 일본 부동산 사업면허까지 있는 국제 법무 특정행정서사!)
일본 부동산 중개시에는 반드시 부동산 사업면허와 중개사 자격증을 갖고 있는 사람이 직접 35조상의 중요사항을 설명해야 하는 법정의무가 있습니다. 당사무소와 함께 비자업무를 진행할 경우, 당사무소의 소장이 직접 부동산 사업자이자, 중개사로서 이러한 35조 중요사항을 설명드립니다.!! 일본 집구매, 일본 투자 부동산등, 일본 부동산 중개가 가능하며, 거주용 임차물건의 경우는, 당행정서사와 비자 업무를 한 적이 있는 분에 한해서 대응이 가능합니다.
당사무소는 한국인, 한국기업의 일본 이민, 일본 정착이라는 관점에서 일본 비자, 일본 귀화에 중점을 둔 부동산 중개가 가능합니다. 일본 부동산은 부동산 업자들끼리 공유하고 있는 레인즈라는 시스템을 통해서, 대부분의 정보를 공유하고 있으며, 레인즈를 통한 부동산 물건확인을 통해서, 허위물건 여부를 비롯해서, 해당 물건에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.
일본 경영관리비자, 주재원비자, 취업비자 신청시에 필요한 일본 법인의 부동산은 반드시 법인명으로 계약을 해야 하며, 사용목적은 사무소, 창고등으 사업용이어야 합니다. 실제 일본에서 일본 비자 허가를 받기에 필요한 일본 부동산 확보는 정말 어렵습니다.
■일본 경영관리비자, 주재원 비자 준비가 어려운 현실적인 이유
일본 경영관리비자, 주재원 비자, 취업비자 신청에 있어서
일본에서의의 사업소는 심사대상이 됩니다.
이 사업소는 실체를 갖고 있어야 하며,
등기만 있는 법인은 해당사항이 되지 않습니다.
문제는 법인이 설립되지도 않은 상황일 경우에는 법인명의로 사업소를 계약하는 것이 불가능할 뿐만 아니라,
법인등기용으로 사용할 수 있는 부동산 물건을 확보하는 것도 무척 어렵다는 점입니다.
한국인이 일본에서 재류카드를 교부받은 경우라도,
정작 일본에서 집을 구하는 것이 어려운 것처럼,
일본 사업용 부동산 물건을 찾는 것은 현실적으로 더 어렵습니다.
제일 어려운 장벽은 일본에 오는 순간부터는 "외국인" 취급을 받게 된다는 점입니다.
■일본 비자 신청시 필요한 일본 부동산계약시의 주의점
일본 경영관리비자, 주재원 비자, 취로계 비자신청을 할 경우라면,
부동산 물건은 반드시 다음과 같은 조건을 충족하고 있어야 합니다.
◆1. 사무소 계약은 반드시 "법인명"으로 해야 합니다.
->법인이 설립되기 전이라면, 전대차계약이나, 특약으로 변경할 수 있다는 내용을 기재해야 합니다.
문제는, 계약 주체가 달라지므로, 부동산 회사에 따라서, 안된다는 곳이 있으며
보증회사 비용, 화재보험등의 비용이 2배 이상이 발생할 수도 있습니다.
그 때문에, 실무상, 법인 설립 이후에 전대차 계약이 가능한 물건을 찾는 것이 현실적입니다만,
전대차 계약이 가능한 물건을 찾는과정이 쉽지 않을 뿐만 아니라,
임대인과 임대인측 부동산 업자와 교섭을 해야 하는 문제가 발생합니다.
◆2. 사용목적은 반드시 "사업용"이어야 합니다.
->부동산 임대차계약서에는 사용목적을 기재하게 되어 있습니다.
사용목적이 "거주용"일 경우에는 법인명의로 계약을 한 경우라도 허가를 못받습니다.
사용목적은 "사업용"에 해당하는 "사무소, 창고, 점포등"의 사업목적으로
기재되어 있어야 합니다.
◆3. 자택 겸 사무소는 원칙상 허가를 못받습니다.
->자택 겸 사무소는 사용목적이 "거주용"이 들어가 버리기 때문에
허가를 받을 수 없습니다.
허가를 받기 위해서는 사업용 공간과 주거용 공간이 분명하게 구분되어 있어야 하며,
일반적으로 맨션, 아파트는 허가 요건을 충족하는 사업소로 인정을 못받습니다.
잇코타테와 같은 2층이상의 자택이라면, 허가를 받을 수 있습니다.
◆4. 버쳐오피스는 허가를 못받습니다.
->실체가 없는 사업소는 허가를 못받습니다.
◆5. 렌탈 오피스는 주의가 필요합니다.
->렌탈 오피스는 독립된 사업 공간을 반드시 확보해야 하며,
사업에 필요한 충분한 면적이 존재해야 합니다.
상호를 걸 수 있는 간판등의 표식도 설치할 수 있어야 합니다.
■맺음말
한국인, 한국기업의 일본 경영관리비자 및 주재원 비자, 취업비자 신청시에 필요한 사무소 부동산 물건은
사전에 비자에 대한 허가요건을 잘 확인해보고 임차를 하는 것이 바람직합니다.
"카네모토 일본 부동산"은 한국기업, 한국인의 일본 이민, 일본 정착에 주안을 두고
일본 부동산 업무를 수행하는 일본 부동산 사무소입니다.
일본에서 외국인 신분으로 일본에서 부동산 물건을 확보하는 것이 무척 어려운 일이며,
일본 부동산은 그 특성상, 먼저 누군가가 자리를 차지해버리면,
입점하기가 무척 어렵습니다.
또한, 부동산 물건 정보에 있어서도, 일본 부동산 업자들이 모두 볼 수 있는 부동산 물건정보일 경우,
허위 물건등의 가능성이 적습니다만, 그렇지 않을 경우에는 정확한 시세 파악이 어렵고,
적정한 계약인지에 대한 내용 확인이 어려울 수 있는 리스크가 있습니다.
카네모토 일본 부동산은
한국인의 일본 비자, 일본 국적취득에 특화된 일본 부동산 중개사업자로서,
일본 투자용 부동산, 일본 부동산 시장에 대한 시황, 포트폴리오 구성등을
일본생활 정착이라는 테마에 중점을 두고 컨설팅 해드립니다.
■ 문의
◆ 대표 전임 일본 공인중개사 카네모토 토모유키 (한경구) (30대)
代表 専任 宅地建物取引士 金本 知之
◆ 일본 부동산 면허허가 사이타마 현지사 제 24975호
宅地建物取引業免許 埼玉県 知事 第24975号
◆ 일본 국내전화 : 080-2335-1890
◆ 일본 국가 공인 특정 행정서사
◆ 도쿄입국관리국 신청대행 행정서사
東京入国管理局申請取次行政書士
◆ 일본 부동산 공인중개사
宅地建物取引士
◆ 일본 저작권 상담원
◆ 일본 증권 1종 외무원
◆ 일본 자택 개호사
*부득이하게 전화를 받지 못하는 경우, 남겨주신 전화번호로
제가 다시 연락드리겠습니다.<국제 전화 제외>
* 카카오톡상담은 통화로 이루어집니다.
* 메세지에 간략한 상황을 기재해 주시고,
희망하는 통화 시간대를 알려주시길 바랍니다.
*당 일본 부동산 사무소는 "일본 거주용, 일본 투자용 매매 물건"만 취급하는 사무소입니다.
"거주용, 사업용 임차물건"은 "당행정서사"가 직접 일본 회사설립, 일본 비자업무까지
담당해 드리는 분에 한해서 중개해 드릴 수 있습니다.
*일본 부동산 임대인과의 계약은 모두 일본어로 작성됩니다. 일본어를 전혀 못하는 분들은 서포트를 못해드립니다.
*일본어가 전혀 안되는 분들은 일본어를 할 수 있는 믿을 수 있는 직원, 가족, 지인이 있는 분에 한해서 문의를 받습니다.(중요!!! 소중한 자산인 만큼, 가벼운 마음에 섣불리 시작하지 마시길 바랍니다!!)
*도쿄, 사이타마, 치바, 카나가와 지역 이외의 안건일 경우,
별도의 교통비, 숙박비, 출장료가 발생합니다.
